贷款 贷款攻略 按时还款 不同房贷还款方式利息差距有多大?
不同房贷还款方式利息差距有多大?

楼市新政刺激下,各省份房地产业日渐回暖,青岛房屋交易也持续升温。而在房屋交易背后藏着许多账,例如贷款可采取等额本息与等额本金两种还款方式,大多数人都采取等额本息方式,这也是银行推荐的,殊不知采取等额本金百万贷款会少还十几万利息呢。另外,二手房交易中各种税费究竟要交多少?不少购房者也不是很清楚。我们将聚焦买卖房屋背后的那些账,给投资者买房提供参考。

核心提示

在市区购置一套套二户型的刚需房,少则数十万,多则超百万,贷款成为不少市民实现购房梦的重要途径。而对于工薪阶层来说,刚开始希望每月还贷额不要给家庭增添太大负担,此后的重要心愿就是能够提前还贷。经历过一次换房经历的刘先生,再买房果断采取等额本金还款方式,因为他算账发现,贷100万20年还,等额本金还贷比等额本息少还约10万元利息。

算账1:

换房再买房如何还款更省钱?

等额本息每月本金还的较少

买房,少还贷款是大家都希望的,但又有多少人知道少还贷款的窍门呢?刘先生最近终于明白其中一个窍门,那就是等额本金还贷更适合刚需换房族。

2010年10月,刘先生在父母的赞助下购置人生中第一套住房,想起第一次买房的情况,他至今记忆犹新。刘先生回忆说,他买的第一套房位于市南区,首付30%,贷款100万分20年还,首套房贷利率打8.5折,采取等额本息还款方式,每月还款额为6721.69元。但如果采取等额本金还款方式,他每月还款额为7610.42元。

“当时在售楼处,售楼小姐和银行人士都推荐我采取等额本息还款方式,每月还款数额固定,比等额本金还款压力小。”刘先生和父母算账也发现,等额本息比等额本金每月少1000多元,这也的确减轻不少每月还贷的压力。所以也没想太多,刘先生果断采取了等额本息还款方式。

殊不知,刘先生第一个月还的6721.69元贷款中,4350元为利息,偿还的本金只有2371.69元,随着时间推移,偿付的利息额虽有减少,但减少额度很小。直到提前还贷卖房后,刘先生才明白,采取等额本息还款方式,每月还的银行贷款中,大部分是银行利息,而本金还的较少。

等额本金还贷少还约10万利息

今年3月30日,房贷新政再次出台,房屋只要满两年交易即可免营业税。刘先生预料房价未来会有一阵波动,加上孩子出生后,原来的套二户型房屋已不太适用,刘先生果断将房屋卖出。此时,刘先生算账才发现,提前还贷等额本息真不是很划算。

刘先生共还款4年零6个月,因为他采取的是等额本息还款方式,此时他每月还款额还是6721.69元,但这时还有855987.43元本金未偿还。“我一年还房贷8万多块钱,但还了四年半的时间,本金才偿还了15万元,这等额本息不划算啊。”刘先生郁闷地说。他还提醒,作为大多数跟他一样的工薪阶层,购买房子是大事情,所以,在签订合同后,一定要在银行贷款这方面多研究一下,算算账就能省钱,千万不要嫌麻烦。

刘先生还让银行个贷经理给他算了一笔账,如果采取等额本金方式还贷,四年半下来,他本金减少多少呢?“如果我采取等额本金方式还款,我目前每月还7556元左右,但本金只需还77.5万元,比等额本息多还了8万元的本金啊。”

岛城一家银行负责个贷的宋经理向记者透露,刘先生只还款四年半,等额本息和等额本金的差距还不算大,如果到了还款期限一半的时候(还款期限为20年,你已还了10年),这时候,利息已经在前10年还得差不多,但是你的本金还有很大部分没还。“本金是必须要还的,即便你10年后条件好很多了,可以提前还了,但是后面的基本是本金,利息很少,你提前还已经没有什么意义。”宋经理说,如果客户是刚需换房族,就是买这套房子只是为过渡,过几年还想换改善房屋,他建议客户最好采取等额本金还款方式。

值得一提的是,客户若采取等额本金还款方式,比如5年后,因为采取这种方式,本金还的更多,这个时候本金已经相对等额本息要减少许多,提前还款的本金部分冲抵的更多,这样重新计算利息的时候就会少许多利息支出,而每少一年都是近万元的利息。

“就算不提前还贷,以等额本金方式,还20年,也要少还近10万元的利息。如果首套房贷利率为基准利率,那少还的利息还要更多。”宋经理说,不过他也提到,等额本金的前期还款压力会大一点。

算账2:

不同方式利息差距有多大?

提前还贷将省十几万利息

都说“无贷一身轻”。贷款买房者最大的心愿,就是能够提前还贷,结束还贷的生活。但实际上,如何还贷也大有讲究,选择不同的还贷方式,不仅会影响到你每个月的生活质量,还可以大大降低你的总利息。

一家股份制银行个贷负责人黄经理支招说,客户提前还贷,若选择减少月供的方式,每个月只能少还两三百块钱,但如果选择月供不变,减少还贷年限的方式,总利息可能要比前者省下十几万元。

2012年9月,市民王蔷(化名)在市北区购买一套住房,当时传言银行首套房贷利率8.5折优惠随时有终止的可能。为了赶上优惠的末班车,王蔷紧急定下一套住房,他买的房子总值98万元,其中贷款68万元。

考虑到每月还款压力,王蔷选择了等额本息的贷款方式,还贷30年,月供3889.81元。房贷30年到期后,王蔷共要支付银行本息140万元左右,其中利息高达约72万元。面对数额庞大的利息,提前还贷成为王蔷和妻子奋斗的首要目标。

还贷开始后,王蔷和妻子也曾商量起提前还贷的事情,不过二人讨论过后都感觉没必要。“现在积蓄不是很多,除了应急和理财,如今可以提前还5万元房贷,每个月还贷也就少几百块钱,对生活根本没有什么大影响。”此前,王蔷只知道提前部分还贷中有每个月减少月供这种方式。实际上,还有一种还贷方式是月供不变,但减少还贷年限。两种方法算一下,总利息竟然差了近12万元。算完这笔账后,还贷的第二年,王蔷采取提前还贷的行动。

同样还5万利息差近12万

据了解,银行提前还贷的方式主要有5种,分别为一次性还清;部分提前还款,减少月供,还款年限不变;部分提前还款,月供不变,缩短还款年限;部分提前还款,增加月供,缩短还款年限以及部分提前还款,减少月供,缩短还款期限。一般来说,前三者比较常见。而不同的提前还贷方式,所能节省的利息相差很大。

以王蔷为例,其按照目前的还款方式,每个月需要还贷约3900元,他在去年2月份,提前还贷5万元,采用减少月供,期限不变的方式,月供减少到3599元,每个月相差约300元,节省总利息支出50702元。“这样算下来,每个月才减少300元,没有多大意思。”王蔷说。

不过,若采用月供不变,减少还贷年限的话,总利息差距却十分明显。按照王蔷原本的还款计划,应该到2043年1月结束,正好30年。但缩短年限后,还款将在2038年5月结束。时间缩短了4年半,利息自然就少了,根据计算,总利息可以节省16.8232万元。两种不同的还贷方式,总利息竟然相差近12万元。

记者采访岛城房贷人士了解到,提前还房贷的方式很多,利息最少的还是一次性还清,不过这种方式明显不是每个人都能够接受的。至于另外两种还贷方式,也能减少利息支出,甚至息差还能超过12万元,不过如果增加月供,就会加重生活压力。而减少月供和年限并举的方法,如果提前还贷的金额不多的话,减少的利息也十分有限。相比较而言,银行房贷人士还是建议客户采取“月供不变,减少年限”的方式。

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