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房贷基准利率10年变22次 房价"跟着房贷走"

近日,央行松绑二套房首付,由原来的最低6成降至最低4成,在收紧了近5年后,二套房首付比例降回2010年水平。这并不是今年唯一一次关于购房首付的调整,记者整理发现,今年以来,在省城购买首套房、二套房、公积金贷款买房时的首付比例均有所降低。而从之前几年来看,但凡首付比例调整,总会存在银行贷款基准利率调整的“身影”,而这些相辅相成的调控政策,一次又一次的影响了楼市的进程。

房价“跟着房贷走”

去年以来,央行连续两次降息,导致房贷基准利率连续下降。五年期贷款基准利率从6.55%下调至5.9%。同时,利率上浮空间由1.1提至1.3倍,各银行房贷折扣差异进一步被拉开。记者梳理2010年以来房贷基准利率变化趋势发现,房贷调控呈现先紧后松的走势,并且基本与国家对房地产行业调控的力度成正比。

2010年“国十一条”及“国十条”相继推出,国十一条虽然是“国四条”的细化,然而其措辞明显比后者严厉,抑制性的内容远多于支持性的内容。

同年4月,“国十条”的房地产调控文件紧锣密鼓的出台。自此,房地产市场正式进入新一轮调控状态。“国十条”将90平方米以上的首套房贷首付比例严控在30%以上,二套房首付比例更达到50%以上。同时,要求对商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,根据风险状况,第三套及以上住房贷款暂停发放。并强调,地方政府在调控房地产行业上的责任。在愈加严厉的调控力度下,2010年11月,五年期贷款基准利率上调至6.4%

2011年,政府对房地产的调控愈演愈烈。甚至各地纷纷开始出台“限购令”,这是有房地产调控以来最严厉的控制需求的政策,充分表明了房地产调控一定要取得成效的决心。同时,五年期贷款基准从6.6%跃至7.05%。“限购令”的实行和房贷基准利率的大幅升高让省城楼市开始降温,房价涨势也得到遏制,2011年1月,省城新建住宅均价为8422元/平米,到了2012年5月,甚至降到了8368元/平米,这也是省城房价经历的有史以来最长时间的下降期。

2013年,“限购令”仍在扩大,并且更有针对性。政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收,增大了购房者的交易成本,对二手房市场产生了明显影响。

随着调控力度的进一步加大,省城楼市房价增长的势头开始变得缓慢,整个2013年,省城房价仅从8717元/平米上涨到了8753元/平米,涨幅几乎可以忽略不计。但市场上的观望情绪却开始逐渐浓郁,2014年,省城楼市几乎迎来历史上最惨淡的一年,虽然取消限购政策让楼市“网签”变得热闹,但从真实的成交来看,大部分房企都难以完成年初所定下的任务。“救市”的态度一直持续到2015年,第一季度政府出台各项政策,3月3日再次降息,3月16日,公积金贷款方面放宽了首套房认证标准,3月30日,国家对二套房的限制再次放宽,首付由6成改至4成。林林总总的政策,都在表明,政策已经由“紧缩”至“宽松”的方向发展,救市举措也愈加丰富。

房贷利率

房贷基准利率10年变22次

房贷基准利率的变化关系着购房者的切身利益,记者梳理发现,自2005年以来,央行对于5年以上贷款基准利率进行了22次调整,而从趋势上来看,则呈现“前松后紧”的走势。

2005年3月,5年以上贷款利率上调至6.12%,这也拉开了其不断上涨的序幕,在经历了7次小幅的调整后,于2007年9月上涨至7.83%,达到近5年来的顶峰,记者计算发现,如果按照现在房贷基准利率5.9%计算,以贷款100万,贷30年为例,相比2007年,现在贷款仅利息便可省下46.37万元。

在2007年之后,房贷基准利率基本呈现出下降趋势,并且调整次数不断下降,在经历了14次调整后,今年3月下降到了5.9%的10年来最低点。

记者发现,房贷利率的调整与市场表现离不开关系,在省城甚至全国商品房市场刚刚起步的2005年左右,房贷利率呈现一年多调的现象,甚至仅2007年1年便调整了5次。而在2008年以后,这样的调整开始变得少起来。同时,房贷利率的走势也与楼市销量有着明显的“重叠”,2008年到2011年间,房贷基准利率基本保持在6%左右的较低位置,而这段时间也是省城楼市最为火爆的一段时期,到了2011年,房贷基准利率再次回到7%以上,伴随着限购政策的执行,楼市销量开始急转直下,而去年以来连续两次下调房贷基准利率后,楼市再次开始向暖。

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8.5折房贷已多年未见

记者发现,在总体趋势上,银行对房贷的打折力度跟国家对房地产的调控力度基本上成反比。“紧缩”政策下,银行普遍折扣低,甚至取消打折优惠;在“宽松”的政策下,则与之相反。不同时期也有不同表现。

2008年以前,济南各大国有银行打折的力度保持在8.5折到9折之间。2010年,第一轮房地产调控政策出台,全面告别7折优惠,最低折扣为8.5折。有些银行甚至取消了优惠政策。

2011年,信贷额度紧张,中小银行均执行基准利率,四大银行最低折扣保持在8.5折。2012年3月,济南出台房价控制目标后,银行房贷利率并未一升到顶,符合条件的客户仍有可能拿到优惠。多数银行8.5折的折扣已取消。

2014年,9月30日,央行新政中规定“首套房利率最低可打七折”,但是政策颁布之初,大部分股份制商业银行对此似乎并不“感冒”。只有少数执行9.5折的折扣。

2015年,各种新政陆续推出,公积金贷款首套房5年以上利率已调整为4%。国有四大行首套房多已取消利率上浮政策,首套房贷款执行基准利率,但暂时没有折扣。去年此时,国有四大行首套房利率全部上浮5%。国有银行之外,股份制银行口风普遍宽松,多声称首套房贷利率可打折目前折扣都在9.5折左右。

历年房贷政策变化一览

●2010年4月15日

国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。

●2010年4月17日

国务院:商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款; 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

●2010年11月3日

中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知,全面叫停第三套住房公积金贷款,并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。

●2011年1月27日

国务院出台新国八条贷款购买二套房首付比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。同时,要求调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。

●2014年9月29日

央行:对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再购买第二套房执行首套房贷款政策。

●2015年3月30日

中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会:对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%;用公积金贷款,首套房首付降至20%;二套房首付降至30%。

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