贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 经济学家:不太可能出现“七折房贷利率”
经济学家:不太可能出现“七折房贷利率”

受访嘉宾:

中国农业银行首席经济学家 向松祚

中国银行国际金融研究所副所长 宗 良

中国民生银行首席研究员 温 彬

连日来,央行、财政部等多部门连续出台政策,促进房地产市场平稳健康发展。房地产业是我国的重要产业之一,与上下游产业关联度高,对经济发展带动力强。此次楼市新政影响几何?“房贷七折利率”会否“重出江湖”?就这些问题,中国经济网记者采访了3位知名经济学家。专家认为,这次“金融+财税”政策组合拳是“稳消费”、促房地产市场平稳健康发展的一剂“良药”。

记者:此次楼市新政降低了二套房贷首付比例,投机性交易会不会增多?

向松祚:二套房首付比例下调,可能使得部分投资者会对投资房产兴趣增加。但从数据看,房地产市场整体的回报前景并不乐观。投资房地产的收益主要有两方面,一是未来房价上涨,二是先买后租,以租养房。当前,房价逐渐平稳,而租金的收益因素也十分复杂,即便北上广深这样的一线城市,租金收益率也不高,投资性交易动力不足。

宗良:当前,不动产统一登记正在推进,市场普遍预期会出台房地产税。在这样的背景之下,购买第二套房大多应是改善性住房需求。

温彬:近年来,我国房地产市场发生了深刻变化,不少城市从过去的供不应求向供需平衡转变。如此一来,二套房原来的首付比例就显得过高了。此次将首付比例由60%下调至40%,有利于增加自住型和改善型需求的购房者的购买能力,也有利于在一定程度上防止过度炒作房地产市场。

记者:放松房贷后,银行呆坏账会不会增加?

温彬:不管是一套房首付30%还是二套房首付40%,都是比较审慎的政策。在国际上,30%、40%首付的房贷资产质量是比较稳健的。

向松祚:过去虽然房地产市场经历过很多周期,也经过了很多调整,但住房按揭贷款的坏账率在银行所有贷款类别里是最低的。原因有二,一是政策对房贷首付比例的控制比较恰当,比较谨慎;二是我国消费者对银行按揭负债还款比较在意,刻意通过信贷政策不还款或者恶意拖欠的有,但属极少数。所以,政策的调整不会增加银行的坏账,个人住房按揭贷款依然是优质的。

宗良:总体看,银行房贷是质量较好、不良预算较低的贷款。而从国际上看,个人贷款占比在国际银行业中都比中国高,国际上占比达到一半,我国目前只有20%,仍有较大发展空间。

记者:如果金融政策对房地产的支持进一步加大,会不会有“房贷七折利率”?

温彬:增加个人住房按揭贷款是大多数商业银行今年的策略,但随着投放额度的增加,利率也将有相应的打折,现在市场已经出现9折甚至更低的88折,但是到7折,银行就会出现亏损。因此,“7折利率”不会是常态性的或大面积出现,当然对高端客户和对银行贡献较大的客户可能会差别对待,打折可能会多一些。

宗良:当下资金成本高,银行利率要呈现市场化特点,如果利率过低,银行就没有盈利了,亏本赚吆喝,不会太长久。所以,按市场规律办事,才能保证政策有效推进。

向松祚:银行对房贷的优惠已经十分充足,还有待市场的进一步消化。可能个别地段和楼盘会有一些低折扣的优惠,但“房贷七折利率”似乎没有必要。

记者:由于净利润增速放缓,银行会不会出现刻意压缩房贷额度的情况?

宗良:今年1、2月份的房贷量显示,房地产市场的贷款增加了2.1万亿元左右,主要是个人按揭贷款增长。居民改善住房条件,银行应该给予适当支持。

温彬:事实上,很多银行都将房贷作为今年一个主要的投向。房贷在银行信贷中是比较安全的,首付至少有30%,所以风险比较低。当前,一些产能过剩行业本身信贷需求不旺盛、信贷风险上升。因此,银行会继续支持个人住房按揭贷款。

向松祚:商业银行对个人按揭贷款非常欢迎。银行收入和利润的下调也是正常的,过去几年增长过快,现在银行利润增长变慢是回归常态和正常的增长。但这不会对按揭贷款额度产生影响。

记者:有人认为,二套房首付比例降低,但每月还贷额度增大,这项政策利好有限。这是否客观、全面?

向松祚:实际上,降低首付比例不意味着必须按照这一比例执行。买房可以一次性付款,也可以首付50%、70%,政策只是给出了最低的界限。至于到底付多少,个人可以根据情况自主选择,商业银行也会自主选择。

宗良:这是一个伪命题。首付40%是政策给出的一个选项,只要不低于这个比例,选择的余地还是很大的。如果有能力,一样可以多付首付甚至是全额购房。这样,还款额度增加的担心也就显得多余了。

温彬:不能静态看首付比例降低后贷款总额增加,还应看到银行前期下调房贷利率。央行在去年11月和今年2月底连续两次降息,住房公积金利率也降低了。这些政策降低了购房者成本,对刚性需求是有利好的。

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