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房贷利率会降吗?公积金好不好贷?四问新政

此次房贷新政大幅降低了二套房的首付比例的门槛,这让很多改善性需求的购房者欢欣雀跃,可以更早实现自己的二套房梦想。不过,政策虽然放开了,购房者是否能够如愿拿到银行或公积金中心的贷款,则是一大问题。

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广州“限购”会不会松绑?

一线城市有压力,“穗六条”短期难放开

业内几乎一致认为,国家房地产调控政策总体趋势是继续淡化或退出行政性的调控手段,转向市场化的调控手段,调控正由过去严厉的去泡沫、去杠杆政策转向寻求更加平衡的供求关系。但由此衍生的问题是,新政之后,下一步棋怎么走?锁在广州头上的“限外”、“限购”紧箍咒何时解除?

参加昨日央行房贷新政会议的中央财经大学金融学院教授郭田勇对南方都市报记者表示,此次二套房首付下调是房贷政策由非常态向常态的回归,有利于释放自住性及改善性购房需求,以改善民生、稳定经济。

郭田勇认为,从文件上看,“因地施策、分类指导”意味着政策不应一刀切,他表示,像北京、上海、深圳等购房需求旺盛甚至房地产持续过热的城市可考虑不下调首付比例,同时,银行亦可根据自身经营状况灵活调整。

一家国有银行广东省分行个贷部负责人还表示,目前仍在等待总行具体实施细则,预计广州以外的广东其他地区一般跟随国家政策进行调整。但广州地区仍需要看,地方央行是否会出台针对限贷政策的调整文件。

合富置业市场部市场经理梁燕明也认为,估计短期内一线城市放开限购的可能性不大。

2013年11月18日,广州市出台楼市“穗六条”,重申原有调控政策,提高外地人购房门槛,以及进一步提高二套房贷首付比例,由六成提至七成。按照规定,5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,才能限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。这一政策的出台,剥夺了不少外地人的购房资格,也将部分改善型买家阻挡在购房门槛外。目前国内大部分城市限购都已松绑,只有北上广深几个大城市尚未解除。

B

房贷利率会不会降?

商业银行放贷资金紧,利率或稳中有升

南都记者采访了解到,目前商业银行存款吸收能力大幅下降,可以放贷的资金也因此受到掣肘。更重要的是,商业银行受制于资金成本高的压力,很难给予购房者较低的房贷利率。

在目前的房贷市场上,商业贷款占据绝对主体的地位,公积金贷款占比非常低。对于使用商业贷款的购房者而言,首付门槛降低了近一半,这意味着购房者对商业银行的借款需求也将大幅增加。

对于商业银行,房贷资金需求量的增加是一种压力。目前商业银行普遍出现存款下滑。在目前存贷比的限制下,存款下滑将会制约可以放贷的资金量。尽管监管部门对存贷比进行了调整,但商业银行依然面临这种压力。

在可能出现的大幅增长的房贷资金需求面前,商业银行的放贷资金额度并不宽松。一家国有银行广东省分行个贷部负责人在接受南都采访时表示:“从春节后各家银行的放款速度上看,额度并不像外界认为的那么宽松。”她表示,目前各家银行的房贷,比前年要松,但比去年还是稍紧了。在放贷额度不宽松的情况下,商业银行将会甄别客户资质。优质客户会得到优先照顾,而劣质客户可能拿不到贷款。另一方面,购房者拿到贷款等待的时间可能比以往长不少。

如果你有幸能够拿到房贷,那也别高兴过早,因为你可能不得不面对一个较高的房贷利率。据悉,去年由于房贷额度相对宽松,部分银行随行就市下调了房贷利率,久违的房贷折扣重出江湖,以广州为例,9.5折已经成为市场主流折扣。

一家股份行广州分行信贷部相关负责人告诉南都记者,如果新增房贷需求量很大,那么,在可贷资金有限的情况下,银行自然会提高房贷利率。更重要的是,银行的资金成本现在比较高。兴业银行首席经济学家鲁政委告诉南都记者,虽然房贷新政为购房者敞开了大门,但是是否能够从银行处获得房贷,商业银行也有自己基于商业利率的考量。鲁政委说,在互联网金融和金融脱媒的双重影响下,现在银行吸收资金成本比较高。比如,以银行资金的一种资金来源——— 同业资金为例,同业资金一年期利率都达到5%左右。而目前央行最新的一年期基准利率只有5.35%。高企的资金成本决定了商业银行对房贷利率不会下降,可能还会有所上升。在鲁政委看来,目前高企的资金成本下,商业银行房贷利率不上浮已经不错了。

交通银行金融研究中心研究员徐博也认为,取消折扣或者继续下调的可能性都不大,银行应该会保持现状。

C

公积金好不?

若成交量上涨,资金或重陷紧张

昨日,广州住房公积金管理中心相关人士表示,目前还没收到上级部门下发的关于新政的正式文件,具体的细则以及实施时间还不能明确。

去年下半年,广州公积金资金紧张,持续多月出现额度遭“秒杀”。广州住房公积金管理中心目前正在研究以银行放贷、公积金中心贴息的形式,缓解公积金贷款资金缺口的问题,但新政出台的时间仍未能确定。据悉,根据初步的计划,贴息资金可能会从公积金的增值收益里的城市廉租住房建设补充资金支付。

南都记者获悉,春节前开始,由于广州楼市成交量持续低迷,公积金贷款申请量已经较去年有所减少,目前提交申请基本就能审批,无需再轮候预受理,额度紧张的压力已有所放缓。

但大源按揭公司经理郑大源认为,昨日公布的新政或许会带来楼市交易量的上涨,加上新政对公积金贷款首付比例有所放松,很可能会让广州公积金资金陷入新一轮紧张的局面。

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二手楼市会不会火?

若政策放松,二季度成交量或增四成

根据新政,二手楼(普通住宅)成交需要缴营业税的门槛从5年降为2年,这对于二手市场上2-5年区间那些持盘待卖的业主未尝不是一剂“鸡血”。

以一套房子总价200万元的买卖为例,房屋交易已满2年的“免征营业税”,即可减少11万元的营业税。

合富置业市场部经理梁燕明认为,营业税降低门槛的新政必然会增加购房者入市的信心,之前一些区域的二手楼出现一二手楼价格倒挂的现象与营业税负重相关,现在单价税负减少将有望增加二手楼在市场上的吸引力。

满堂红市场研究部高级经理周峰表示,以他所在公司2014年全年促成的二手住宅买卖交易看,二手房成交之后不够2年再卖的比例占50 .5%,满2年但不足5年的比例占11.7%,满5年的比例占37.8%。可见,如果新政实施,在成交中,至少有一成比例的物业可以得到免营业税的优惠。

根据他掌握的数据,整个二手市场上起码有超过35%是属于满2年但不足5年的,“因此可以预计,未来一个季度,会有更加多的这类满2年不足5年的物业出现在二手市场上流通和成交”,他预计,第二季度广州月均二手住宅成交量有望重返6000套的水平,会比第一季度月均成交量增加36%。第二季度的二手价格会比第一季度升高3%-4%,只要穗六条能放松,今年下半年的成交均价会比上半年上升8%-10%。

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