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房贷新政落地猜想:一线宽松 三四线保守

  3月30日下午,央行、住建部、银监会联合下发通知,二套房贷款最低首付比例降至四成。二套房房贷政策将调整早在两会中已经释放出信号,所以此次新政落地在情理之中,但人们此前普遍预期二套房首付将降至五成,新政却直接降至四成,尺度之大出乎很多人意料。

  央行给二套房贷款政策划定了范围——首付不低于四成,贷款利率不低于基准利率的70%,在这一范围内,银行可以根据借款人的信用状况和还款能力合理确定。虽然银行取得了自主定价权,但还需遵循一定的“游戏规则”。

  据悉,3月31日,央行与银监会分支机构将召集所在地的金融机构开会讨论,出台地方政策。在各地金融机构确定二套房的首付比例和定价利率后,将报备人行。一旦确定,各分支行所执行的首付比例就不能低于该值。

  中央的房贷新政既已落地,下一步就看各地各银行如何落实了。预测,不同的城市甚至同一城市不同银行,二套房贷款政策都将呈现明显的差异化。

  一线城市:政策最宽松

  目前,一线城市的房地产市场回暖势头正劲,银行对一线城市楼市的预期也在不断上涨,不难推测,相比其他城市,一线城市的二套房政策将更为宽松。

  最新监测数据显示,3月31日,在全国绝大多数银行按兵未动的情况下,北京的光大银行及广州的建设银行已经率先将二套房贷款首付降至4成。由此推测,一线城市绝大多数多数银行将执行二套房首付4成的新规定,贷款利率也将有所下调,极有可能由基准利率的1.1倍下调至基准利率或以下。

  二线城市:差异化明显

  最近几个月的城市房价指数显示,二线城市房地产市场表现稳定,所以银行在制定政策时也会适度放宽。特别是对于南京、杭州等热门二线城市,政策宽松程度或与一线城市相仿。其他非热门二线城市,首付成数及利率或适当上调,但总体来看,二线城市的二套房首付成数最有可能为四成到五成,利率为基准上浮5%。

  三四线城市:放松程度比较保守

  相比之下,三四线城市的房地产市场风险最大。

  银监会曾提示,三四线城市的房地产信贷风险需高度关注。而长三角、四川、内蒙古等地按揭房贷违约风险也呈现升温趋势,这些因素使得银行在制定政策时将保持审慎、保守的态度,二套房贷款政策的放松程度或有限。预测,对于三四线城市,最有可能执行的二套房政策为首付5成以上,利率为基准上浮5%以上。

  当然,由于不同的银行对于房贷业务有不同的定位,所以很有可能出现部分银行以更低的首付成数及更低的利率来吸引优质客户,而部分银行则以明显高于市场均值的二套房贷款门槛来变相拒绝房贷业务。而这恰恰是利率逐步走向市场化的体现。

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