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住房公积金是否成了房地产调控工具

  近期,住房和城乡建设部要求各地放宽公积金贷款政策,进一步降低公积金贷款门槛以及住房公积金首付有望降低至两成的消息,引起社会各界的广泛关注。公积金在“放下身段”后,能否提振楼市、减轻购房者负担成为业内争议的焦点。

  住房公积金成房地产调控工具?

  3月24日上午,北京市公积金中心称,北京现行政策中针对90平方米以下的房屋,首付款将从三成降至两成。不只是北京降低了首付款要求,据媒体梳理,目前福建、济南、宁波等地都已出台稳楼市政策,山东、惠州、上海、广州等省市也正在酝酿出台政策。国管公积金也加大了贷款限额。3月18日,中央国家机关住房资金管理中心发布关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知。

  通知明确将加大对职工购买首套房的贷款支持力度。通知显示,在北京住房公积金管理委员会确定的贷款最高额度内,综合考虑借款申请人的缴存时间、个人账户余额、还款能力、配偶缴存情况等因素确定住房公积金个人贷款具体额度。

  3月20日,住房和城乡建设部部长陈政高在该部召开的全国电视电话会议上提出,要提高资金使用效率,发挥住房公积金的潜力,简化手续,建立方便快捷的业务流程,缩短办理时限。对此,专家分析称,此举是释放刚性需求以及稳定房地产市场的“救市”措施。

  但在业内不少人士看来,住房公积金政策的刺激力度不会有预期那么明显。一方面,一二线城市房价普遍过高,购房者贷款一般还是以商业贷款为主,公积金贷款只是辅助,因此降房价才是去库存根本;另一方面,利用公积金刺激楼市需求政策的可持续性并不高,只是根据公积金资金的状况来进行调整的。有些地方的公积金并不富余,并不适合做出类似的放松政策。

  不过,在去年全国楼市整体低迷的情况下,当前地方政府纷纷对公积金贷款作出调整,让闲置的资金流通起来,提振购房者的积极性,从大环境来看显得尤为迫切。各地出台的政策也体现了这点,如放宽贷款条件、降低贷款首付成数、扩大贷款额度,乃至允许异地购房申请公积金贷款等。在业内看来,住房公积金实际已成为地方政府对房地产调控的政策工具。

  从购房者角度来看,公积金贷款门槛降低,对于老百姓自住性需求购房的决策有比较大的相关性和影响力。举例来说,从商业银行贷款100万元的话,以20年为期,按照当前6.15%的利率计算,累计还款需要170多万元。而使用公积金贷款,同样的贷款金额和年限,累计还款少20多万元。

  另外,我国各地方之间的公积金并没有打通,各地公积金数量和提取情况也不相同。很多城市公积金总量庞大,但由于申请门槛高,手续繁琐,一直没有充分发挥功能。

  2008年时,业内专家就指出,全国各地公积金存在规模高达4000亿元的闲置资金,这些闲置资金的地区分布很不均衡。适时调整政策,盘活这笔巨额政策性资金,运用这笔巨额资金发放保障性住房贷款,完全符合住房公积金制度的本来宗旨,实现公积金的住房投融资功能作用。

  因此,从这一角度来看,消除公积金沉淀,降低贷款门槛、提高贷款限额是盘活公积金这一住房金融工具的途径之一。

  对楼市有何影响

  近期,各地公积金政策调整已经影响到楼市成交量。

  中原地产监测显示,二手房市场方面明显回暖。3月24日,中原地产监测的40个重点城市数据显示,上周新建住宅成交面积环比上升2%,其中一线城市表现最好,环比上升7%,二线及三四线城市则基本持平。3月以来,新房市场较春节前期回升明显,但较年初仍存在一定差距,与去年同期相比则大体持平。40城市3月前22日成交量较2月同期上升36%,但较1月同期下降14%。

  对此,中原地产市场总监张大伟向媒体表示,公积金历来是房地产微调的先头部队,虽然涉及人群面不及普遍政策,但却预示着未来的政策取向。

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  在他看来,当前经济增长放缓压力不减,房地产业将继续为经济平稳增长作出重要贡献。因此,2015年房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路。

  降低公积金申请门槛、激活改善购房需求的作用在业内则有不同看法。

  上海公积金管理中心政策法规处副研究员丛诚此前一直认为,公积金政策调整并非房价涨跌的决定性因素,在他看来,只要楼市产生波动,公积金贷款额度就必然会在资金不够的时候下调,在资金宽松的时候上调。

  复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授也认为,提高公积金贷款额度,对目前楼市影响并不大,他对媒体表示,降低公积金门槛、提高公积金贷款额度更多的意义是改变购房者心理预期。

  不少从事二手房销售的人士告诉记者,公积金政策的调整属暂时性政策,因此,局部城市出现的楼市回暖并不能说明公积金对于楼市有立竿见影的效果。在实际中,买房的人还是以商业贷款为主。因为有刚性需求的多是年轻人,而年轻人工作时间短,公积金能够提取的金额很少,不足以支付高昂的房价,所以只能通过商业贷款来买房。

  但也有房产中介指出,提高公积金贷款额度,对于中低收入家庭更有帮助。

  根据丛城此前透露的数据来看,目前房贷主力尽管以商业银行的贷款为主,但公积金占整个房贷的比重也不容小觑,在全国来讲可能在1/3左右,或者1/4左右。因此,盘活公积金贷款,对于缓解楼市低迷、减轻购房者压力、提升地方经济都是有良性作用的。

  “道理显而易见,如果选择商业贷款,购房者将要负担高额利息;而仅凭公积金贷款又通常不够买房。”一位房产销售经理告诉记者,提高公积金贷款数额,能够使购房家庭有更多的贷款选择。即使公积金不够买房,也能通过组合贷款的方式,达到降低购房成本的目的。

 

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