贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 二套房首付降至四成救市效果亦有限
二套房首付降至四成救市效果亦有限

  3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。

  这条规定大大降低了二套房购房门槛。但是,此次三部委联合发布的楼市新政真的会对楼市回暖产生决定性影响吗?

  认为,虽然此次新政对商贷和公积金贷款政策政策大尺度放宽,但是效果或有限,原因有二:

  1.新政虽降低了二套房购房门槛,但却增加了二套房买家的还款压力。

  银行规定,借款人月收入至少为月还款额的两倍。假设某人已经贷款购买一套住房,贷款尚未还清,月供为6000元。在这样的情况下,购买第二套房,假设房价为300万,首付四成,需贷款180万。如果以基准利率、30年期计算,月供约为10000元。这就要求购房者家庭月收入在32000元以上。即使在一线城市,能达到这样收入的家庭也为数不多,更别提广大的二三线城市了。

  2.公积金首付降了,但最高贷款额维持原状,对购房者来说意义不大。

  以首次申请公积金贷款为例,目前北京首套房最高贷款额120万来计算,如果全用公积金贷款,那么这套面积不超过90平米的房产总价需要不高于150万元,平均一下,单价在1.6万左右。而如今在北京,单价1.6万的房子已经是凤毛麟角,所以对绝大多数购房者来说,公积金贷款首付两成是无法享受到了。

  如果是第二次申请公积金贷款,那么最高贷款额仅为80万,如果首付仅3成,那么总房价不能超过114万,这样的房子在北京已经是打着灯笼都难找了。因为公积金贷款额度有限,购房者不得不申请组合贷款,而这意味着其将按照商业贷款首套房首付3成、二套房首付4成的规定来走,实际上并没有享受到公积金贷款首付降息带来的利好。

        所以,如果仅降低首付成数而不提高公积金贷款额度,则对购房者来说,实际意义不大。

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