贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 贾康:房产税可能按套征收 按面积收官员受不了
贾康:房产税可能按套征收 按面积收官员受不了

  全国政协委员、政协经济委员会委员,财政部财政科学研究所原所长,中国财政学会副会长贾康多年专注房地产税研究。

  若干年后房产税可能成为最主要的收入来源之一

  房产税可能会按人均多少平米征税

  房地产税立法草案已在内部制定 房产税最晚于2017年实施

  关于中国怎么开征房地产税,仍在研究过程中,总的说来。由人大牵头,财政部配合,过程要非常谨慎,近日,全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康在接受专访时透露,房地产税立法草案内部一直在做。

  全国政协委员、政协经济委员会委员,财政部财政科学研究所原所长,中国财政学会副会长,多年专注房地产税研究,出版《房地产税离我们并不远》。

房地产税最晚应于2017年两会后实施

  贾康认为应将房地产税法正式纳入全国人大立法程序,尽快开始一审。按照各个方面的表态,十八届三中全会明确要求“加快房地产税立法并适时推进改革”。

  根据中央政治局要求,财税改革的重点和基本事项应在2016年做出来。因此,最理想的情况,这个立法程序要走一年,一审二审三审。一审之后,要征求社会意见,在各种意见于讨论中吵得不可开交的情况下,搞不好会推到四审,那么这一年可能走不完程序。希望能走下来,但很有可能会走不下来,就会顺延到2016年,最晚应是推到2017年,在2017年两会上经全国人大审议批准,通过后开始实施。这样才能符合中央关于改革时间表的要求。

土地出让金和房地产税并非只能择其一

  据贾康介绍,房产税是1986年全国人大授权国务院依照暂行条例开征的税种,当时规定个人住房免纳房产税。怎么样让它从无到有?曾有开征物业税的设想,为找到一个相对容易操作的便捷路径,那时候认为房产税就是可以利用的一个实操框架。所以说,我国近年先后称呼的物业税、沪渝试点的房产税、要加快立法的房地产税,实际上指的就是一回事。

  包括房地产税和70年的土地出让金可以一起收吗?在国有土地上征收房地产税有法理依据吗?这两个问题,是我接触到的最会引出愤愤不平情绪的争议之处。有人说,我房子里包含着70年的土地出让金,你再每年征税,重复征收合理吗?老百姓一听往往就会很生气。另外,我接触到的情况是有很多人在说,别的国家征收这个税可以,因为别国的土地是私有的,而中国的城镇土地是国有的,在国有土地上征个人的房地产税,法理上说不通吧?

  土地出让金税而是租金,另外国家还可以凭借政治权力依法开征针对房地产(不动产)的税收。所以租和税是可以合理匹配的关系,并不互相排斥地二者只能择其一,一国制度设计应该使它们并行不悖地适应整个调控体系的优化。另外,多种税、多环节、多次征这种复合税制本身就包含重复征收因素,这里的“真问题”是重复得是否合理的问题。

房地产税应明确“调节高端”

  房地产税作为一种直接税,它的税收负担,按照理论框架应该更多落在有支付能力、比较富裕的社会成员头上。房地产税在中国立法过程中,应该尽快明确“调节高端”的路线,让社会大众吃定心丸。

  这里有两个技术路线。一个技术路线是第一套房可以排除,剩下的可以征税。第二个技术路线是按照人均平米更精确,不管是多少套房,扣除一定的人均平米后再征税。

  按照人均面积还是家庭拥有房屋套数征税,这是房地产税制度设计中争议最多的环节之一。具体是按套还是按平米?说起来,按套更宽松。如果第一套房不征税,第二套房是不是也可以税率从低?就中国现在的普遍情况和民众心理来看,第二套房可以说是“自己给自己买的商业化社会保险”,征收税率从低具有一定合理性和可行性。但对于第三套、第四套,乃至更多套的房子,不应该再给予税收优惠了。

房产税搞普遍征收体制内官员也不会接受

  简单、形式上最公平的办法,是按照美国的办法,不做任何扣除,只要是住房,有一平米就征一平米,但这种方式不适合中国,别的不说,体制内的人都受不了。

  体制内的公务员,不受劳动法保护,工作“白加黑”、“五加二”非常辛苦,辛辛苦苦这么多年,最实惠的是在房改以后,有了一套房,比如在北京,可能是在地段比较好的地方有个100多平米的房子,同时现在一个月收入也才几千块钱。如果房地产税见一平米征一平米,体制内的官员肯定接受不了。

房地产税未来也可能扩大到农村

  贾康认为中国一些主要的城市区域,若干年后房地产税可能成为最主要的地方收入来源之一。它会自然而然地成为主体税源。中国的发展大势,是未来还要有4亿人左右从农村居民变成城市居民,要在城市定居都要有房。建成区域会扩大,城市居住的人会翻倍,人均收入会上升,他们的住房形成的税源,对公共金库作出的税收贡献,一定是不断上升的。

  只买第一套房,不买第二套房,这不符合人均收入上升大趋势和人的需求本性。退一万步,假如真的普遍出现所有人都只买第一套房,那么可以再修改税法,根据情况,从一开始第一套房的不征税,可以变为根据人均多少平米征税的办法。

  在可以预见的很长时期内,可能需要坚持住房保有环节税收只是调节高端。但应一起覆盖高端的增量和存量,在按照住房的市场评估值为主要计税依据进行征收的情况下,可采用渐进的模式,逐步扩大到居民存量住房的更大范围,即适当放低“高端”的具体界限,更远的未来,也不排除扩大到农村地区。

不会通过征税让小产权房完全合法化

  统一税号最直接的作用是为以后的个人所得税改革铺垫,个人所得税是对一个个人,房地产税是对家庭,但管理上,也会凭借税负有相通之处。这就是“税基评估”问题。应在征税前进行不动产登记,把全国房屋的基本数据摸清楚,评估税基的时候,可以按照物业税模拟空转的经验,在计算机里设计好软件,将住房的相关数据输入计算机,自动生成评估结果。模拟空转的时候,是分三种不同的类型:制造业的、商业的和消费住房,不同类型,有不同指标体系。消费住房很重要的是要参考市场价值,处理地段因素、朝向因素等各种复杂的因素来作综合评估。

  对保障房不应该征税,保障房其实就应定位为公租房和共有产权(有限产权)房,没有必要征税,它们已经是作为低中收入者的社会保障来提供了,只有商品房、完全产权房才应纳入房地产税征管收范围。在很长一段时间以内,也不要涉及农村宅基地上的农民自住房。

  小产权房的问题有待进一步理清,这一次的不动产登记会倒逼出小产权房的分类解决方案。不应存在这个“一刀切”处理方案。小产权房在既有情况下,主要是农村集体土地上个人宅基地上的房子,跳过征地环节直接进入市场交易、名为小产权实为买主无产权的房子。只有小产权房在分类处理清楚后,对那些处理成商品房的真正的产权房,在那个时候,再按照法律去覆盖征税。

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