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房贷“商转公”存何门槛?两种方式可办理

“虽然银行利率降了一些,但还款压力还是比较大,如果符合申请条件的话,我准备将之前的商贷转成公积金贷款。”1月26日上午10时,在建设银行长沙芙蓉支行个贷中心咨询申请办理“商转公”的周先生说。

事实上,尽管公积金贷款利率要比商业贷款低很多,却仍然有许多市民曾“错过了”这个福利贷款。此前记者计算,若将商业个贷转成公积金贷款,购房者能省下一笔不小的开支。以50万元20年期的贷款为例,公积金贷款要比商业个贷总利息减少15万多元。那么,“商转公”有哪些门槛?是不是所有人都适合办理?带着这些疑问,记者咨询了相关人士。

“商转公”两种方式可办理

“商转公贷款就是在本市行政区域购买自住住房时已办理商贷,在还款期间申请将商业贷款转为住房公积金贷款。”长沙住房公积金管理中心信贷处处长苏海燕介绍,凡符合公积金贷款政策和条件的职工都可以享受这一政策。

那么,商业贷款如何才能转换成公积金贷款呢?苏海燕称,目前,长沙市商业贷款转公积金贷款有两种方式:其一是转贷房产设定抵押。借款申请人符合住房公积金贷款条件的,经贷款初审员确认后,先到银行办理商业住房贷款提前还款,提供结清单、最后一次还贷回执、办理转贷的《房屋所有权证》和《房屋价值议定书》。

二是其他房产设定抵押。需要向他人借房产证抵押至公积金中心,(抵押房产必须是在原购房贷款地所在行政区域内)提供原贷款的借款合同、购房合同、商业银行出具的贷款余额对账单和同意提前还清证明以及另用于设定抵押的《房屋所有权证》、《房屋价值议定书》。

最高可贷50万 最长可贷30年

“对于有办理‘商转公’需求的客户,可先到银行进行咨询了解自己是否符合申请的条件,在确认无误的情况下再提交申请。”苏海燕介绍,“商转公”最高贷款额度不能超过50万元。

此外,和公积金贷款一样,“商转公”最长贷款期限不超过30年(抵押房产房龄+申请贷款年限不超过30年,其中抵押房产房龄不超过15年),在国家法定退休年龄的基础上可延长5年(男性65岁,女工人55岁,女干部60岁,高级职称女技术人员和处级及以上女干部65岁)。

并非所有人都适用“商转公”

市民林女士在2009年购买了一套住房,当时借了20年的50万元纯商贷,用等额本息的还款方式。“那时房贷利率是打了7折的,那我还有必要办商转公吗?”林女士疑惑。

“商转公可以让更多的购房者享受到公积金贷款低利率的福利,但并非所有人都适合。”湖南大学金融管理研究中心主任彭建刚表示,由于手续较多,还需要评估等,如果还贷剩余时间不长且享受商业贷款低折扣利率的话,转过来不一定划算。

彭建刚介绍,已在商业银行贷款的市民想转成公积金,需先把银行贷款还清,再由评估公司对房产进行评估、抵押,均需缴纳相关费用,然后才能申请(公积金贷款),这对于贷款剩余时间不多的市民来说不划算。

此外,从贷款额度上来看,商业贷款的额度一般较高,而公积金贷款额度有上限规定。如一套总价100万的房子,只能通过“商转公”贷到50万,但实际上需要偿还的贷款可能远不止如此。

“另外,如果未来还有换房打算的购房者,并且目前还款压力并不是很大的,可将住房公积金贷款留到二次购房时使用,也没必要选择该业务。”彭建刚提醒,在首套房还贷期间,购房者可以提取公积金还款,这样就不会出现公积金闲置的状况。

“商转公”热点问题答疑

问:市民张女士去年11月份购买了一套房子,当时办的是商业贷款加公积金贷款——即组合贷款,那么这种情况是否可以申请“商转公”呢?

答:组合贷款不能申请,商转公仅限纯商业性的住房贷款。因为申请商转公贷款,借款人必须具备的条件中,其中一条就是“未申请过住房公积金贷款的”。由于“组合贷款”已经享受过一次公积金贷款,因此无法再享受这一政策。

问:申请“商转公”而提前还部分贷款是否违约?是否需要向银行交纳罚息?

答:提前还掉部分商业贷款也算违约。是否需要缴纳罚息,要根据签订的借款合同而定。同时,银行也有权拒绝提前还贷。根据相关规定,商业银行有权利收取违约金,但银行是否会放弃收取违约金的权力,各家商业银行也同样有裁量权。

问:我在长沙缴存的公积金,在武汉商业银行贷款买的房子,请问能够将商业贷款转为公积金贷款吗?

答:根据相关规定,办理“商转公”的住房须在本市行政区域内。

小贴士

1.办商贷转公贷之前,必须先到公积金中心查询本人是否满足公积金贷款条件,否则还了商贷却不能办公积金贷款就麻烦了。

2.各项“证明”均须在贷款近期开具。

3.详询长沙市住房公积金热线:12329

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