贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 本月起房贷族月供正式减负
本月起房贷族月供正式减负

2014年11月份央行下调贷款基准利率后,今年1月1日起,房贷一族每月还款数额本该“减负”,但实际上许多按揭贷款购房者1月的还款数额并没有明显变化。记者调查发现,这是由于银行调息、还款和计息方式不同“惹的祸”。而2月起,部分市民的房贷将正式“减负”。

部分房贷市民2月正式减负

每月12日要到银行还房贷的李女士告诉记者,按照新利率,降息后她的月供应该减少122元,但实际上1月份她只少交了18元。

据了解,目前青岛各大银行普遍都执行了房贷新基准利率,但为何市民月供“降得少”?记者走访多家银行,发现这与市民房贷的还款方式、与银行约定的计息方式有关。

青岛银行一位房贷业务经手人介绍,目前存量房贷客户中,除了“定息”贷款外,还有不同的新贷款利率享受方式,其中贷款较早的客户大都采用次年1月1日起按照新贷款利率计算还款利息,另外还有按年调整、按月调整、按季度调整以及按半年时间调整的“合同约定利率”情况,“合同约定利率”客户是按照发放贷款日期来计算新的贷款利率实施的时间。如2014年11月份央行调息,那么按月调整的购房者从下月贷款发放日就可以采用新利率,而采用“按年调息”,也就是次年的贷款发放日才会调息。

该业内人士告诉记者,目前很多客户都是次年一月一日起开始享受新利率政策,但其中以“等额本息还款”且还款日集中在前半月的客户,可能会出现首月房贷月供增加的情况。”另据了解,目前采用公积金贷款的购房者都是采用次年一月一日起调息的贷款政策。

月供变化同计算方式有关

按照等额本息还款的月供一族,每月房贷月供额相同,在月供额里“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小,且每月还款数额是前一个月的还款本金和利息之和。

以2012年贷款40万元,还款期限20年为例,选择等额本息还款方式,月供为2994元,但降息后,1月份的月供为3060元,多供了66元。信贷人士解释,还款额度多少同各银行的计算方式有关,因还款额度同银行放款日、客户还款日以及央行调息日等都有关系,利率调整后,银行会出现计息偏差。新年首月月供增加,一是1月1日起执行新利率后,利息部分减少,造成本金相应增多;二是由于1月所还贷款跨年,去年12月的部分按老基准利率计算,1月的部分才按新基准利率计算。而2月起,部分市民的房贷将正式“减负”。

记者采访的多位银行高层人士分析认为,今年央行有可能进一步降息或降准,房贷利率还将有所变化。银行人士提醒市民,房贷还款方式不同,月供额度不一。

50万20年期每月可省117元

2014年11月,央行采取不对称降息,即贷款基准利率的下调幅度大于存款基准利率。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,5年以上贷款基准利率从6.55%降至6.15%。

贷款利息的下降,让背负房贷的“房奴”欣喜不已,那具体能省多少钱呢?在这儿,记者帮您算了一笔账:此次央行降息后,金融机构五年的贷款利率为6%,五年以上为6.15%。以50万商业房贷为例,银行房贷利率采用基准利率不上浮、等额本息计算,15年分期贷款,目前每月还款4369.29元,降息后每月还款4259.91元,每月省109.38元。20年期,目前每月还3742.6元,降息后每月还3625.56元,省117.04元。25年期,目前每月还3391.67元,降息后每月还3267.51元,每月可省124.16元。

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