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通州积分落户新政推动房价大涨?

  春节前,政策层面频频释放出对楼市利好的消息,先是存款准备金率再次下调,被认为是再次降息的前兆;继而市长王安顺又公开表示“举全市之力建设通州副中心”;上周,通州又被确定为积分落户政策的试点区域,区域楼市被认为将最先获益。面对这重重利好,经历过2010年大起大落的通州楼市,此番并没有表现出过度的“亢奋”,反倒是那边厢的燕郊,有多个热销在售的大盘纷纷高调采取“封盘”措施,提前放假。对于“封盘”原因,各界说法不一,其中,认为这些楼盘是看好后市,捂盘待涨的占绝大多数。一个“封盘”的燕郊项目在其网站上发布的公告也直接对封盘原因进行了解释,“项目封盘停售,2015年房价将上涨”。

炒作和调控下 通州楼市历年的跌宕起伏

  2003年

  ——通州房地产正式起步

  八通线自2003年开通后,通州房地产正式起步,但缺乏配套也让通州很快成了“睡城”的代名词。当时的通州房价在3000-4000元每平方米左右。

  2004年

  ——“利好”消息开始出现

  2004年,北京市政府机关东迁通州的传闻最早开始传播。之后,关于通州的规划不断有新名词出现。

  2007年前

  ——第一轮房地产暴涨潮并没有带动通州房价

  2007年,房地产火爆之时,与朝阳区接壤、位于通州北苑的世纪华联,价格最高时也只有8000元/平方米。通州区域并没有受到多数购房人的关注。

  2008年底

  ——金融危机促使通州房价第一次挤泡沫

  2008年基本上就是房价底部的代名词。2008年,金融危机来袭,在房地产走势不明的情况下,9月底,核心区的新通国际花园三期“花冠”南区开盘起价为6800元,当时引起了购房者的极大关注。花盛香醍成交均价由8月的12000元左右下降至9000元左右。

  2009年底2010年初

  ——通州房价上演一天一价的疯狂

  2010年两会,CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念刚刚提出,通州房价从2009年的均价不足一万元飙升至3万元/平方米,仅用了一年时间。不少通州的二手房新房,甚至出现了一天一价的疯狂,投资客的大量涌入,进一步刺激了通州楼市的暴涨。北京市房地产交易管理网过去记录显示,在通州区当时的新建商品房可售项目中,2010年1月份成交价格每平方米在1.4万元左右,而3月成交均价已超过2万元/平方米,部分房价突破3万元/平方米。

  2010年10月

  ——“通州第一降”京贸国际城(楼盘资料业主论坛)均价降7000元

  2010年两会过后,通州新城规划刺激了区域内楼盘价格飙涨,主要楼盘均价基本在2万元左右,而京贸国际城均价直奔26800。但自2010年4月“国十条”颁布后,让北京整体楼市呈现低迷态势,京贸国际城断然将价格降为19800,拉开了通州房价下行的序幕。2010年10月,一度均价超过30000元/平米的月亮河公园降幅甚至近万元。

  2011年5月

  ——限购之后通州楼市开始整体下行

  自2011年3月限购开始,北京楼市整体陷入低迷, 2011年7月,通州又现单价直降万元盘珠江拉维小镇(楼盘资料业主论坛),推出约30套特价房均价14500元/平方米,较此前一度超过25000元/平方米的价格,项目每平方米售价下调超过万元。一波未平一波又起,2011年8月,华业东方玫瑰因降价引起老业主维权事件。11月,东亚·逸品阁(楼盘资料)开发商公开楼盘成本以13200元/平米的价格亏本入市,引来多方关注。

  2012年

  ——北京通州楼市新盘扎堆上市价格平稳

  2012年,通州供应量的加大加剧了通州房价的进一步下降。先是通州土桥板块新盘自由筑(楼盘资料业主论坛)彻底刺破万元线,以9800元/平米的起价开盘。在2012年12月,东亚·印象台湖(楼盘资料业主论坛)也以底价姿态亮相通州。

  2013年

  ——通州八通线沿线板块迎来开门红

  进入2013年,通州楼市迎来开门红,位于八通线九棵树站的纯新盘K2·玉蘭湾在元旦期间集中选房,元旦三天意向客户超过500组,所推售的8号中央观景楼王基本告罄,为新年伊始的通州楼市注入了一针强心剂,当时,八通线沿线板块十余楼盘在售,主要集中在北苑站、九棵树站、土桥站附近。

  2014年

  ——通州万达广场一枝独秀

  2014年,楼市再次进入调整期,通州万达广场的营业,也带动了万达广场的整体业绩。最终,通州万达广场以46亿的业绩刷新了北京城市综合体的销售纪录。

-意外- 多个项目突然“封盘停售” 燕郊楼盘自信房价将上涨

  “对不起,我们是有货,但不急着现在卖。”1月底,燕郊多个项目像商量好了似的纷纷通知购房人封盘停售。

  “不是说好是这周卖的吗,怎么又推迟了?”上周六,当尹先生再次向售楼小姐确认时,又是失望而归。尹先生看中的是燕郊首尔甜城的房子,但已经被明确告知,项目已经封盘了,至于什么时候再卖,暂时没有具体通知,估计要等到春节以后了。

  尹先生告诉北京青年报记者,最近,燕郊出让了一块新地,楼面地价就有九千多,传言预售价要在1.5万元/平方米以上,这让他很担心,想赶在春节前买了房,图个踏实。没想到,一圈看房下来,发现不仅是首尔甜城封盘了,燕郊天洋城也封盘不卖了,理想新城每平方米已经上涨了一千了,夏威夷蓝湾也封盘了。这些燕郊的热点大盘项目不约而同地封盘停售,让尹先生买房的心态迫切起来,早早地就向内部人士四处打听消息。但对方却是迟迟不出货,这让许多像尹先生一样的购房人摸不到头脑,难道房价真要涨了吗?

  对于封盘的原因,不少业内人士分析认为,由于春节前夕,本身楼盘销量并不好,所以多个区域内大盘联手封盘上演一出“空城计”,营造出房子供不应求,将要上涨的态势。另外,通州频频传来的利好消息,也让燕郊开发商对于后市充满信心。

  1月30日,首尔甜城也在其官方网站上发布通知,“燕郊首尔甜城封盘停售,2015年房价即将上涨”。

-冷静- 通州楼盘仍在促销 淡定应对利好

  燕郊与通州的关系,被业内戏称为“通州一感冒,燕郊就打喷嚏”。如今燕郊多个楼盘都封盘待涨,那么作为利好政策的直接受益者,正在打造中的城市副中心,北京市内积分落户政策的唯一试点区域,通州楼市又是怎样的光景呢?

  带着疑问,北青报记者在探访了多个通州在售楼盘后却发现,与燕郊楼盘的自信不同,通州的大多数项目虽然对未来的区域前景十分看好,但眼下仍在坚持促销走量的优惠政策。

  位于通州运河西大街的合生·滨江帝景(楼盘资料)项目,去年底开盘了新的C7号楼,公开宣称买房补贴5000元/平方米。据项目销售人员介绍,目前项目三居在售,主力户型为137平方米和99平方米,起价23000元/平方米,赠送精装修,精装标准为5000元/平方米。而据搜房网统计,该项目在去年9月份至11月份时的最高开盘价格曾达到了29500元/平方米。

  位于马驹桥板块的合生·摩尔公馆也同样延续着以价换量的政策,据该项目负责人介绍,目前在售的户型面积分别是55平方米和58平方米,不但是现房而且赠送30平方米左右的面积,价格在12300元/平方米上下,并赠送3000元/平方米的精装修,这一价格是区域内2.8m层高产品楼面均价的6折。4.2m层高的LOFT得房率高达170%。此外,春节前购房还赠送价值10万元的车位,优惠力度空前。

  无独有偶,通州区另一个在售多年的老项目,华业东方玫瑰售价也一直保持稳定,项目销售员介绍,目前在售的2至3居均价23500元/平方米,与2014年的价格相同。

  不难看出,通州与燕郊的项目在利好政策面前,选择了两条截然不同的道路。

  对此,泰禾集团总裁助理,集团品牌总经理沈力男对北青报记者表示,毫无疑问,通州在首都副中心规划不断完善下,区域前景十分美好,但在最近积分落户政策试点的刺激下,楼市仍以促销走量为主,说明经过2010年房价大起大落的冲动惩罚后,通州的市场更加成熟了,不会再因利好政策的出台而忽视了市场的实际需求。泰禾旗下在通州的拾景园和1号街区两个项目,今年就将以刚需和刚改客群为主,价格也会遵循市场因素随行就市。

-解读- 通州积分落户 细则出台前仍是“噱头”

  除了通州自身首都副中心的定位外,无论是燕郊还是通州,都将新近出台的通州积分落户政策视作重大利好。

  上周,国家发改委等11部门下发《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》及《国家新型城镇化综合试点方案》,将北京通州等62个城市(镇)列为国家新型城镇化综合试点地区。据消息称,通州将推进积分落户政策,以具有合法稳定就业等为主要指标,合理设置积分分值,达到一定分值的可以申请落户。

  而为了达到分值,除了在通州有房子或是租房子都是积分的一项,这也被认为将直接带动区域楼市。

  但是,有业内人士表示,“积分”将如何设置标准,“落户”又该如何实施?都暂时没有具体的执行手段,在细则出台前,“积分落户”仍只是噱头。

  沈力男告诉北青报记者,据他得知的消息,通州的落户政策不会过于轻松,本身北京市就有人口控制的目标,轻易达到足够积分就落户通州,显然并不适宜。但他同时也认为,无论具体细则如何,买房或租房都是少不了的落户途径之一,因此,对于楼市的影响还是比较积极的。

  对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示,通州实施积分落户政策,除了吸引人才和劳动力外,也将活跃通州的住宅租赁市场和二手房交易市场,消化区域新房库存。并且能对中心城区的居住、通勤压力形成有效分流,优化人口布局。此外,胡景辉表示,通知中明确规定,租房也可积分落户,这将有利于增加房屋租赁市场的登记备案率,促进租赁市场规范化、规模化发展。

  中原地产首席分析师张大伟则认为,该政策对通州楼市是利好,不过更多体现在积分落户试行办法出台之前,对一些购房者心理产生影响;办法出台后,将吸引一些高精尖人才在通州买房,对通州的部分高端项目产生利好。

-开发商态度- 今年通州房价不会因利好大起大落

  短短十几天里,通州变得炙手可热,先是市长公开表态要“举全市之力建设副中心”,继而是积分落户政策的出台。虽然现阶段通州楼市并未像燕郊那样出现集体调价上涨的行为,但在种种利好下,区域房价还会维持现状吗?

  对此,沈力男表示,只要限购政策这个紧箍咒不解除,通州即便面临更多的利好政策,救市政策,也很难再现2010年过山车般的大涨和大跌。因为投资和投机需求被遏制,目前市场上大部分都是刚需、刚改以及改善性的购房人,难以支撑房价大幅起落。

  另外,在通州开发有清水湾、海棠湾、玉兰湾等多个热销项目的K2地产一位营销负责人也表示,每家公司都会依据自身现金流等实际情况,综合考虑其他市场因素随行就市定价,他预计区域价格仍将以平稳为主。并且,他建议,购房人如果是以自住为目的,在价格及产品都合适的情况下,就是买房的窗口期;对于投资客,则要以自身的情况出发,慎重选择。

  综上所述,与燕郊吹响涨价冲锋号不同,利好政策的源泉,通州区域的开发商反而更加谨慎。业内人士预计,通州目前新老项目集中的八通线沿线、通州新城、台湖、马驹桥四大板块仍有大量的存量房,虽然利好政策不断袭来,但从通州楼市的发展历史上看,区域从不缺乏话题,无论是城市副中心还是建设环球影城,以及现在的积分落户,有关通州的炒作一轮又一轮。购房人早已有了心理预期,市场也更加成熟,反倒是燕郊,似乎正在重复通州2010年的跌宕起伏。

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