贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 2015年:哪些房子能买 哪些必须卖
2015年:哪些房子能买 哪些必须卖

  摘要:中小城市的房地产市场,绝对不是国家通过优惠政策,或者继续“玩资产泡沫”可以拯救的。但这些政策如果用在中心城市身上,则可以让这些地方的房子继续上涨。

  第一、政策面春风和煦

  最近李克强总理在瑞士达沃斯论坛上,非常罕见地对楼市喊话,强调了“对房地产的刚性需求是长期的”,“中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展”。在此前后,从央行到住建部等多个部门高官,都对楼市表态支持。

  事实上,政府新一轮拯救楼市的组合拳正在打出,包括改变“棚改”打法,不再增加新的供应量,通过政府购买商品房做政策性住房或安置房,以及政府补贴低收入阶层租房等方式,消化积压的住宅。

  此外,绍兴等地开始加大税收返还力度,加大对购房者公积金贷款的支持力度,废除90/70政策,取消对境外人士购房限制,宽限开发商缴纳土地转让金等。接下来,估计还会还放宽房地产企业发债、上市、贷款、再融资的限制。

  第二、资金面面临宽松。全面降准和再次降息是早晚的,所以M2增速可能会比2014年出现反弹。

  虽然人民币适度贬值对楼市构成利空,但如果幅度有限则影响有限。因此,未来一两年中国会继续维持资产泡沫而不是“挤出泡沫”,这对于楼市构成利好。

  第三,股市对楼市的资金分流暂时告一段落。

  虽然从长期看,中国人财富配置将从楼市为主、金融资产为辅,转向金融资产为主、楼市为辅,但这是一个长期过程,需要建立真正市场经济制度、把权力装入制度的笼子。此外,还有货真价实的IPO注册制。如果没有这些条件,那么“有用的房子”仍将是最可靠的资产。目前股市遭遇到3400点“政策顶”,管理层对金融风险非常警惕,对实业资金返流股市“赌博”也非常警惕,所以股市最好的时候暂时终结了。

  第四、市场因素不容乐观。

  2014年是中国楼市的转折之年,一言以蔽之:楼市供应过剩了,只有“一线城市”和部分“强二线城市”因为能持续吸引新移民,所以房子供不应求;其他绝大多数城市,事实上面临着人口增长缓慢和流失的局面。投资购房需求,也因此从全国2000多个大小城市,全面压向10来个中心城市,加剧了这些中心城市的供需不平衡。

  一项统计显示,中国仅各地规划的新区、开发区,如果全部建成,就足以容纳34亿人。这一统计来自国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”。如果加上已有的城市住宅容量,中国城镇化在10年内的建房终极目标完成后,足以将全世界城镇人口都装进来。从这一点,你就能明白房子的过剩有多么严重(这一统计尚未包括疯狂生长的小产权房)。

  正是基于上述判断,可以有如下结论:

  1、这几类房不能买

  假如你生活在中小城市,最多保留两三套中心区的普通住宅,新区、郊区的房子一般来说都可以处理掉;如果你生活在大城市,在中小城市的故乡有房子,那么从提高投资效率来说,中小城市的房子可以全部卖掉。

  至于三四流风景区的旅游地产、养老地产,也是非常不靠谱的。至于传统市中心的天价商铺,最好轻易别碰,那玩意更危险。

  至于中小城市郊区、新区的商业物业,尤其是“场内铺”是最危险的,估计想卖都卖不出去了。

  2、这几类房闭着眼睛也能买

  一线城市中心区的普通住宅,有钱,可以闭着眼买,未来仍然有比较大的升值空间。一般来说,有直辖市、省会和计划单列市头衔的二线城市,其中心区的普通住宅,长远看也没有问题。在中国继续留恋资产泡沫的大背景下,这些房子至少能保值,不会让你的财产被长期通胀侵蚀太多。

  对于中心城市的商业物业,要保持警惕。除了北京和上海的中心区以外,都有风险。整体而言,写字楼和商务公寓的风险,比商铺要小一些。

  如果用一句话概括什么房子可以买,应该是这样的:有用的房子,问题都不大;如果你的邻居有权有势有文化,那你的物业就更有保障了。

  什么是有用的房子?当然是可以住,也能出租出去的房子,这些房子如果卖,也能找到卖家。到哪里找“有权、有势、有文化”的邻居?小县城肯定不行,地级市也不行,只有省会城市、计划单列市、直辖市、首都的中心区才行。(转载自媒体人刘晓博) 

  如果你在这些地方买房子,绝大多数风险都可以被化解,因为你的“超人邻居”们会帮你搞定一切的。什么垃圾焚烧站、填埋场、绝对不会建在你房子附近,好的小学、幼儿园会像雨后春笋一个个自动冒出来。至于你生活的城市,也将利好不断,什么自贸区、国家级新区的头衔,完全不是问题。到那时,你的房子想不上涨,都没有办法。

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