贷款 贷款攻略 购房贷款 房贷技巧 任志强:2015年是房价高涨下一节点
任志强:2015年是房价高涨下一节点

  编者按:没有人不想知道房价未来的发展趋势,但很少有人能准确的预测出房价的下一个高点出现在何时!在任志强看来,下一个高潮也许就在政府加大了市场刺激的力度和措施之后,加大了库存的去化率,但产量未能及时增加的结点上。本文为地产大炮任志强为第五届中国地产财富年会特刊撰写的专栏文章。

  今年11月份公布的70个大众城市的房价数据中,仍是房价继续下滑的局面,但下滑的幅度已经在收收窄。因此又有许多投行与所谓的的经济学家们在预测,明年初房价会开始抬头了!

  从经济学的角度分析价格,通常从供求关系出发。“物以稀为贵”、“价高者得”,当需求仍在时,供给的数量决定着价格,有如当今世界石油的价格,在不断扩大生产,而需求平稳时,价格就会不断的下跌,尽管油价已经跌倒了部分国家难以改变的地步,但都没有人能约束供给的增加。

  非充分市场经济条件下的中国,房价有两个方面的影响,一是国家的宏观经济政策,二是市场中的供求关系。

  国家的宏观经济政策,一方面控制着土地的供给和货币的供给,另一方面约束着消费的需求和个贷对消费的支持。因此既影响供给的增加,又决定着消费的扩张。

  市场中的生产者和消费者能做的通常不是增加供给,而是减少供给和减少消费,因此在调节供求关系时,少了一条脚。总处于较波动的局面,无奈的牵住的不是牛鼻子,而是牛腿!一股力量在试图用市场的规律调节价格,另一种力量在试图用行政的手段让价格合理化,结果在两种力量的博弈中,市场大起大落了。

  土地招拍挂制度让零六年之后的价格开始回升,零七年初的增加供给的政策推动让房价迅速攀升,零七年底中央工作会议的“两防”方针,《防止投资过热和防止通胀》和一系列压缩投资及房价的调控措施,打破了市场正常运行的规律,出现了零八年中国经济的整体下滑和房价的快速回落的曲线,并在零九年初跌倒了谷底。

  其实零八年底的中央经济工作会议就将“两防”改为了“四万亿”,但实际直到具体涉及零七年出台的那些房地产调控的具体限制消费的障碍被拆除之后,消费才被释放,尤其是个贷利率和交易税费的调整,改变了市场和消费者的预期,房价才在一年之后再一次冲到了高点。

  2010年的年初,为了抑制房价的过快上涨,中央取消了一些刺激房地产市场的优惠政策之外,也推出了一系列的限价、限购、限贷,为打击投资行为而限制了消费行为的行政措施,再一次将房价的涨幅打到了谷底,并在谷底波动运行了一个较长的周期。

  恰恰是这个下滑的过程和底部运行的期间,市场减少了投资和供给,在政策限制消费的博弈时,市场经营整体也放慢了投资与施工的脚步。

  从那一年起,在施面积与竣工面积的比在迅速下降。市场用压缩和减少供给的方式,让房价再一次回升了。13年的价格回升应该说靠的不是政策的刺激,而是市场的调节。

  尽管13年初出台了严厉的“国五条”,从限制和加大税收上给市场造成极大的麻烦,但13年仍然创造了中国历史上的最高峰,销售面积的总量及增长都打破了记录,价格也一路高歌而上。

  其实许多人并不知道2013年底几乎所有的银行都提高了个人住房消费信贷的利率,涨息的支出远远高于消费者的可支付能力。因此出现了14年的销售面积下滑和销售价格的下滑。

  许多投行的分析师说2014年设计出台什么调控政策,但市场出现了下滑。原因在于消费需求没有了,因此媒体高呼泡沫要破裂,房市要崩盘了。

  提高的个贷利率削弱了消费者的购买能力,开发只好用降价来调整,但个贷利率的提升远超过了降价的部分,利率吃掉了降价的空间,让消费者的实际支付成本并没有降低。

  于是央行从年初就开始约谈四大银行,希望银行降低个贷利率,但银行在追求利润的冲动中并不愿意降低个贷利率,直到“9.30”政策带有半强制性的政策出台,才有了局部的松动和调整。

  2013年住房销售额6.8万亿中约有1.8万亿为银行个贷,占比不到27%,而2014年11月,5.3多万亿的住房销售中,今有1.2多万亿为银行个贷,占比下降为22%多,下降了约5个百分点,总金额约下降30%。从个贷的下降,既可以看出顽强的购买力与非杠杆化,也同样可以看出个贷支持不利对市场消费需求下降的影响。

  在14年市场销售负增长中,各限购城市陆续打破了僵局,消除了限购措施,止住了销售下滑的趋势,“9.30”改变了限购限贷的条件之后,销售才开始有所回升。“降息”则更有利于降低消费成本,也在影响着市场的交易回暖。

  但巨大的库存让开发商的大量资金被占压,销售的压力和还贷的压力仍然巨大,也无法在短期内迅速被消化。

  博弈还在继续。

  政府追求的是经济的增速,只有加大投资才能有GDP的增长,但开发商要消化库存,才有能力扩大投资。为消化库存和稳定价格,开发商能做的是减少生产,降低投资的增速。

  毫无疑问,今年是生产的小年,那么明年的新增供给无疑也会减少和降低。

  2013年的平均投资增幅约20%,但2014年已下降到了11.9%,并且在持续的下滑,这种下滑的趋势并没有改变,仍将继续。土地的购置和所开工量都在持续的负增长中,

  如果不能加速库存的消化,要改变投速增幅向下的趋势变为向上的曲线,仍将困难。

  政府已调整的政策试图改变市场的销售局面,但何时才能适度消化库存呢?政府是否会为扩大投资而进一步加大调节的力度呢?

  消化库存的周期中又如何适度的调整扩大供给的步调呢?

  下一个高潮也许就在政府加大了市场刺激的力度和措施之后,加大了库存的去化率,但产量未能及时增加的结点上!

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