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保险资金大举进军房地产估值偏低形成“价值洼地”
  【摘要】目前,我国保险行业投资领域不断扩宽,保险资金进军房地产的步伐日益加快。如今,安邦保险坐上万科第四大股东位置,其他保险公司也开始入股房地产企业。

  保险资金大举进军房地产
  根据万科三季报,截至三季度末,安邦人寿通过“安邦人寿保险公司-稳健型投资组合”持有万科2.35亿股,占总股本的2.13%。按照目前万科每股9元左右的价格计算,安邦人寿持有的万科市值约为21亿元。而在万科半年报中,安邦人寿还没有出现在万科前十名股东中,由此推算安邦人寿入股万科主要发生在第三季度。今年以来,险资青睐地产股蔚然成风。据wind统计,133家A股房企中,被险资进入前十大股东的房企达21家,占比达到15.8%。其中,中国人保入股5家房企,安邦保险入股4家,中国人寿入股3家,生命人寿入股2家。最为活跃的是安邦保险和生命人寿,其对金地集团、金融街和华业地产的大手笔入股甚至控股引发资本市场强烈关注。
  今年4月21日,金地集团公告披露,生命人寿累计持股规模已达8.86亿股,持股比例达到19.81%,成为公司第一大股东。而金地集团2014年中报显示,生命人寿持股比例上升至20.05%,共持有8.96亿股。在生命人寿疯狂增持的同时,安邦保险也穷追不舍,两者在争夺金地集团控制权上互不让步,不过最终生命人寿胜出。安邦系以持股比例16.47%,位列生命人寿系之后,是金地集团的第二大股东。
  尽管在金地集团的股权争夺战中输给了生命人寿,但安邦保险悄然布局其他房企。同在今年4月,安邦保险旗下的和谐健康保险开始大笔增持金融街。4月28日,金融街公告,和谐健康通过二级市场交易持有公司股票1.51亿股,占金融街股权比例为5.000003%,达到举牌红线。安邦系的脚步并未停止,金融街2014年中报显示,到上半年末,和谐健康和安邦人寿分别持有金融街2.69亿股和3373万股,股权比例合计9.99%。
  除高调出击金地和金融街外,安邦系旗下的安邦人寿还在今年二季度悄然成为华业地产第三大股东,持股7107万股,占比4.99%。因为购入股份不足5%未达到举牌红线,安邦人寿的这一招潜入直至8月华业地产公布中报时才被关注。

  估值偏低形成“价值洼地”
  今年以来,房地产市场持续下行,不少房企销售困难,业绩下滑明显。险资为何在这个时候大手笔增持地产股,而且都是资产质量较好的龙头房企。在多位业内专家看来,险资入股甚至控股房企,并不仅仅是财务投资,而是作为产业资本中长期深耕该领域。
  目前,房地产行业已经告别黄金十年,但中国的城镇化仍在快速发展,行业的发展潜力仍然较大,但行业集中度会提高,一些专业能力不强、无法抵御市场风险的中小房企将会被淘汰。“房地产进入白银时代,行业马太效应会越来越明显,那些从客户需求出发,用心服务客户的房企会越来越有竞争力。”万科总裁郁亮曾表示。赛富不动产基金总裁王戈宏说,在房地产市场比较成熟的美国,85%以上的保险资金都会配置不动产,而且配置比例不低。这是一个行业趋势,未来中国也会出现这样的情况。“保险资金投资策略首要考虑的是稳健、安全,相比股票、债券、黄金等其他投资品,房地产在保值增值方面相对最稳定。而且,中长期来看,房地产行业持续增长的趋势并没有改变。”王戈宏说。而在资本市场上,有竞争优势的优质房企估值偏低造成一定程度的“价值洼地”,这正是资本进入的绝佳机会。作为地产四大龙头企业之一,金地的市净率水平长时间仅略高于1。而2013年末金地会计政策的变更,可谓“露富之举”,引来了资本之狼。2013年11月30日,金地宣布将把成本模式改为公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。金地目前持有的投资性房地产为北京金地中心、北京搜狐大厦、深圳威新软件园、深圳金地工业区等。会计政策变更后,以上商业地产的账面价值将大幅提升,增加账面价值20.31亿元。此外,金地持续深耕一二线城市,在西安、沈阳分别达到5.8%、4.26%的市场占有率,在南京、杭州、扬州等城市的市场占有率超过或者接近3%。而商业办公类产品开发的领先者金融街,近一年来的市净率始终低于1,也就是说金融街的股价已经低于净资产。但金融街在北京的核心地段拥有大量优质的商业办公楼和酒店公寓。据金融街2013年年报显示,金融街拥有总建筑面积约68.2万平方米的自持物业估值143亿元超过公司市值,主要包括北京金融街中心、北京德胜国际中心部分房产、北京金融街购物中心等。

  保险资金入股引发房企警觉
  作为资金密集型行业,房地产与金融的关系非常紧密。业内人士认为,随着金融资本的进入,未来房地产企业有可能变成金融控股集团的子公司,例如中信集团、安邦保险等。“这些金融集团可能选择控股一部分房企,再重点参股几家房企。即便如万科目前市值千亿,大股东持股不过15%的水平,金融控股集团要想取得第一大股东的位置,所需资金量不过100多亿元。而目前安邦保险总资产已达7000亿元。”一位资深房地产研究人士表示。
  不过,大型金融集团想全面控制优质的龙头房企也可能并不会一帆风顺。一些房企的管理层对险资或其他资本入股已经引起警觉。
  金融街相关人士曾说,安邦举牌金融街股权时,金融街管理层也曾与安邦沟通,但安邦拒绝透露收购意图,这也引发了金融街及其大股东对安邦的警惕。于是,在安邦系4月28日举牌之后,金融街大股东随即进行了两次增持,增持比例分别为1.37%和1.82%。至5月6日,金融街集团和一致行动人合计持有股权达到29.74%,以阻止安邦系的进攻。
  万科事业合伙人持续增持万科股票,就被认为是在对冲“野蛮人”的举牌风险。万科管理团队通过深圳盈安财务顾问企业(有限合伙)认购的“国信金鹏分级1号集合资产管理计划”和通过工会委员会两条路径来增持公司股票。万科公布的三季度的财报显示,金鹏1号对万科A股的持股比例已由中报披露的2.06%上升到3.30%;同时,工会委员会也出现在了公司十大股东名单中,持股比例为0.64%。二者的持股比例合计为3.94%。

  慧择提示:综上可知,今年以来保险资金大举进军房地产,但是估值偏低形成“价值洼地”。此外,房地产行业发展空间较大,险资大规模进入,引发房地产企业警觉。
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