贷款 贷款攻略 新型贷款 保险资金出海浪潮二线城市机会也值得关注
保险资金出海浪潮二线城市机会也值得关注
  【摘要】随着社会经济的快速发展,保险行业历经坎坷已经逐渐走向成熟,其规模以及投资领域也在不断的扩宽。近期,平安信托透露投资欧洲物业意向,但具体交易细节并未表明。

  保险资金出海浪潮
  2013年7月,平安人寿以2.6亿英镑入主英国地标劳合社大楼,成为保险资金海外不动产投资第一单,交易由平安信托商务投资团队操刀。
  “我们成员大多有海外教育或外资机构从业背景,不少来自于外资房地产基金。”该团队负责人、物业投资事业部高级投资执行总监张晓鹏介绍,该团队主要受平安集团保险资金委托,配置现金流稳定的不动产,累计投资规模超过260亿,以办公楼为主,涵盖园区办公,商业、服务公寓、物流仓储等业态。“项目已经顺利完成。因为是单一租户长期租用,回报稳定,非常适合匹配险资。”张晓鹏说,国内机构投资海外物业的经验不多,平安采用了国际知名的专业机构,以确保在税务、法律、财务上没有瑕疵。
  平安信托并未透露具体交易细节。但根据平安人寿2013年7月发布的重大关联交易公告显示,交易主体包括平安人寿及其控制的三家SPV(特殊目的载体):安邦汇投有限公司(下称“安邦汇投”)、安邦汇理有限公司(下称“安邦汇理”)和青柠街有限公司(下称“青柠街”)。三家SPV公司均注册于香港,据公告披露,交易前SPV之间进行了一轮增资:安邦汇投拟向安邦汇理增资6310万英镑,安邦汇理拟向青柠街增资5560万英镑,安邦汇理拟向青柠街提供股东贷款5264万英镑。有并购律师分析,SPV可能是本宗并购的融资主体。
  该交易被市场视为险资出海浪潮的开端。今年6月,中国人寿亦联合卡塔尔主权基金进场伦敦,以7.95亿英镑购下地标“金丝雀码头”。张晓鹏表示,目前平安信托团队仍在关注海外市场。“美国市场已经基本恢复,最好的进场时间是2010年,但当时很少有中资机构敢介入;欧洲机会比较多,最近欧洲央行的降息给并购融资提供了很好的条件。但英国近来有大量资金涌入,利率提高、资产收益率比之前有所降低。”

  保险资金投资关注二线城市机会
  张晓鹏表示,平安信托累计260亿持有型物业仍以本土为主场。具体项目主要集中在北上广深,武汉、沈阳、重庆也有部分资产包,以写字楼为主,涵盖园区办公,商业、服务式公寓、物流仓储等业态。
  平安信托对商业资产较为谨慎。“这两年受电子商务影响,很多商场销售量波动较大。但可以尝试机会性投资,遇到性价比高的资产还是可以考虑。”与购物中心相比,写字楼对资产管理运营能力的要求较低,是险资的主要投资方向。
  张晓鹏认为,目前国内一线城市写字楼价格较高,不容易找到合适投资机会,但是租赁需求比较旺盛, 资产流动性较高、市场比较透明, 所以仍将聚焦于此;但在一些有发展潜力的二线城市,若以低价拿到核心地段的办公楼,则有很好的成长空间。中信建投证券近期一份研报称,写字楼是地产各业态中最后成熟的一类,需要有城市化率、人均GDP的提升为基础,当前写字楼市场已经出现“结构化过剩”。
  至于险资热捧的养老地产,张晓鹏表示会谨慎看待:“从长远看肯定是险资投资的发展趋势,但在发展初期要想清经营模式,考虑居民实际支付能力。很多老年人能住在家里就不愿去外面花钱,我们必须要找到成本收益的临界点。”

  慧择提示:综上所述,去年平安人寿收购伦敦劳合社大楼事件被市场视为保险资金出海浪潮的开端。此外,平安信托对商业资产较为谨慎,写字楼对资产管理运营能力的要求较低,是险资的主要投资方向。
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