贷款 贷款攻略 新型贷款 以房养老拟初次贷款不超500万
以房养老拟初次贷款不超500万
  【摘要】近日保监会下发通知要求尽快推行以房养老试点,据悉以房养老政策试点将在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。保监会还要求初次贷款不得超过500万。

  从业险企注册资本不低于20亿
  据媒体人了解,所谓“老年人住房反向抵押养老保险”,是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房屋抵押给保险公司,继续拥有房屋居住权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房屋处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。而这项业务的简称,就是通常说的以房养老。
  保监会表示,当前我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段。开展试点,盘活老年人房产,有利于丰富老年人的养老选择。据介绍,反向抵押养老保险属于商业保险范畴。开展试点,在不影响老年人既有养老福利的前提下,增加了一种新的养老方式,老年人可根据个人生活状况和养老需求自愿投保。
  《征求意见稿》中明确表示,以房养老保险产品的投保人群应为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。同时,保险公司参与以房养老试点也是有要求的,即包括开业满5年,同时注册资本不低于20亿元,申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。
  根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同,试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。其中,参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益,通过定期评估,对投保人所抵押房屋价值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。而非参与型产品,则指保险公司不参与分享房屋增值收益,抵押房屋价值增长全部归属于投保人。
  有不愿具名的险企人士向媒体人透露,如果是参与型的话,假如以后房价上涨的话,老人也可以每个月多拿到一定的增值年金。如果是非参与型的话,每个月的领取金额将是固定的,在房产增值之后,其领取金额也不提高,而房产增值部分所带的金额就给到继承人了。非参与型从操作层面可能会更简单,更像一个非固定期限的贷款。对于具体的保险产品来说,各家保险公司可以根据这两个大的框架,来自主来设计产品。

  单笔合同初次贷款不超500万
  此次《征求意见稿》对保险公司参与以房养老业务试点是有总量限制的。该《征求意见稿》要求试点期间,单个保险公司开展试点业务,接受抵押房屋的评估价值合计不得超过:4%×上一年末总资产不超过200亿元的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿元的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。
  若以一家保险公司的总资产为1000亿元为例,其试点以房养老接受抵押房屋的评估价值合计不得超过4%×200亿元+0.2%×800亿元=9.6亿元。事实上,寿险公司中总资产超过1000亿的公司并不多。
  事实上,以房养老的开展作为一项新事务,对客户和保险公司而言,都面临挑战。
  在客户层面,首先解决的是观念问题,反向抵押养老保险是一项新生事物,社会认可度和接受度有待提升,能否被老年人及其家人接受是一个重大挑战。为此,保监会要求保险公司在宣传该产品时候一定要如实介绍,明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况,不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用;不得向不符合相关要求的客户推介业务。房产价值应当聘请具有一级资质房地产估价机构进行评估,费用由保险公司和消费者共同负担。
  另外,对于该产品的销售,对保险营销员也有要求,需要持证上岗,经考核通过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。而为了充分保护客户的“反悔权”,征求意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于15个自然日”,比一般保险产品10天的犹豫期有所增加。
  对于保险公司来说,也面临诸如房价涨跌,70年产权等诸多问题。上述险企人士认为,这个市场总量不是很大,这个业务也是特别复杂的,其面对的也是一些特殊人群。保险公司还需要考虑一些风险的问题,比如房价涨跌的风险等,总的来说,这个业务也不会做得特别大。保险公司这个业务量只要限制在一定的量,其风险还是可控的。
  某险企的陈先生在与媒体人交流时认为,这个业务面临很多风险,如70年产权的问题等等,预计保险公司的做法会比保守的。

  自称“以房养老”试点 重庆尊享三方理财迷雾
  《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》下发在即,并计划在北京、上海、广州、武汉四地试点。征求意见稿对开展试点的保险机构,提出了颇为严格的要求。
  但21世纪经济报道媒体人发现,已有一些公司开始涉足“以房养老”模式,操作方式大同小异,均为客户把房子抵押给银行,所得资金交给这些公司理财、投资,年化收益率约6%-7%。这些公司在推广和运作中存在诸多夸大宣传和不规范操作。

  保险公司保障收益
  2012年底股东仅两名自然人且没有营业额的公司,2013年末摇身一变成为了一家“以房养老”试点单位。
  3月中旬在重庆,这家名为尊享实业集团有限公司(下称“尊享集团”)的大厅里,挤满了前来咨询和签约的老年人。
  “把房子抵押给他们,每月能获得抵押款0.5%的收益,他们是重庆市老基会的‘以房养老’试点单位。”老人们不时交流几句。
  调查发现,尊享集团成立于2010年,是一家人力资源管理公司。起初注册资本10万元,股东李天忠、刘泽香各持股50%。2011年、2012年该公司均没有营业额。
  2013年12月该公司注册资本增加到1010万,组织机构代码未变,企业更名为重庆尊享实业(集团)有限公司,依然是上述两名股东各持股50%,李天忠任执行董事。
  尊享集团自称今年2月获得重庆市老年事业发展基金会(即上文提到的“重庆市老基会”)颁发的“以房养老创新模式试点单位”、“以房养老项目探索试点单位”。
  上述授牌,被尊享集团在相关介绍中称为“获得政府支持”。但媒体人发现给其授牌的,是一个没有行政职能的基金会。“重庆老基会是我们的下属部门,它就是一个基金会,没有什么政府职能。”重庆市老龄办相关工作人员告诉媒体人。
  该公司宣称资金安全由太平洋财险保障,“不怕亏本,有保险的。”客服人员向媒体人介绍。对此,太平洋财险重庆分公司非车险部相关负责人告诉媒体人:“双方和合作只是他们(尊享集团)向客户推荐了我们的产品,也就是购买了太平洋财险的房产险和家庭成员的人身意外险。”
  尊享集团工作人员出示给21世纪经济报道媒体人的保险合同也表明,那只是一份普通的房屋财产保险和投保人家庭成员人身意外保险。
  “如果是房屋抵押贷款,这更多是在保障银行抵押物不受损失。”保险业内人士说。

  全程监管 托管账户悬疑
  尊享的投资模式并不复杂,以一套市价100万的房子(已付全款)为例,投资者持房产证、身份证、户口本复印件到该公司,尊享委托评估公司评估后,再四方面签(投资者、银行、保险、尊享),投资者房屋被抵押给银行,100万价值房屋放贷额度在70万元左右。
  “这部分钱可以自己做投资,也可以放在我们公司做理财,合同年限一般是15年或20年,期间按月领取0.5%的固定投资收益,贷款利息由尊享集团代为支付,也可以自己拿去做投资。如果存续期老人死亡,可以有第二受益人。”该公司一位工作人员介绍。
  和一般投资理财公司不同,尊享集团还要求投资者支付其投资额3%-5%的手续费,其中全款房手续费3%,按揭房手续费5%。
  以上述贷款在70万元的房子为例,首次需缴纳2.1万手续费,客户也能选择缴纳手续费总额20%的诚意金即0.42万,其他手续费在分红中扣除,投资者每月固定拿到的分红为3500元,相当于前5个半月分红被扣除。
  “这给他们公司提供了半年以上免息使用客户资金的时间,但该公司算上银行利息融资成本就在12%左右,维持投资收益比较困难。”一位人士分析。
  尊享集团一位理财顾问告诉媒体人,公司现阶段主要把资金投向与银行的协议存款、理财产品和委托贷款。未来,投资方向会逐步调整到市政建设、中小企业、高科技术企业、养老事业等方向。
  尊享宣传称,公司是将单个房产抵押后获得的分散贷款资金集中,以打包方式与银行进行分工合作:在银行、保险公司的全程监管下,由银行、保险公司与第三方平台公司联合投资理财。
  对于投资者资金安全问题,尊享员工称其资金存放于银行、保险、公司三方共管账户,而上述太平洋财险人士表示,“这超出了保险公司的经营范围,根本不可能。”
  媒体人就此事致电尊享董事长李天忠,截至发稿前其未予回复。
  无独有偶,在一家名为北京中招绿建能源投资中心的公司也在推出类似项目,操作方法类似,年化收益率达7%左右。

  慧择提示:保监会下发的以房养老政策试点的征求意见稿,对参与保险的人群和从事该业务的保险公司都有明确的要求。据悉从业险企注册资本不低于20亿。
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