贷款 贷款攻略 新型贷款 保监会拟推以房养老
保监会拟推以房养老
  【摘要】老年人住房反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务,近日保监会拟推以房养老。我们来了解一下。

  态度分化
  征求意见稿针对保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同,将试点产品将分为两类。一类是参与型反向抵押养老保险产品,具体指保险公司可参与分享房屋增值收益,通过定期评估,对投保人所抵押房屋价值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配;另一类是非参与型反向抵押养老保险产品,指保险公司不参与分享房屋增值收益,抵押房屋价值增长全部归属于投保人。投保人群限定为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。
  另外,征求意见稿还对参与的保险公司提出了资格审核要求。必备条件包括已开业满5年,注册资本不少于20亿元,且申请试点时,保险公司上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%。同时要求保险公司具备较强的保险精算技术,能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价;具备专业的法律人员,能够对反向抵押养老保险相关法律问题进行处理;具有房地产物业管理专业人员,有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置等等。
  一家大型保险公司产品部负责人告诉媒体人,除了物业管理以及抵押房产处理要求外,其他条件对于中等规模的保险公司来说并不困难,保险行业前20家公司注册资本金基本都符合要求。
  事实上,“以房养老”在国外是一种较为普遍的养老模式,国外称为“倒按揭”。而在中国,目前仅有中信银行、上海银行等少数几家金融机构在尝试倒按揭业务,不过开展效果不佳。
  对于保监会此次新政,某大型人身险公司精算负责人告诉经济观察报,“我们开会做了讨论,目前操作细则不明确,以房养老的法律关系太复杂,暂时没有准备相关产品”。
  上述大型保险公司产品部负责人说,公司几年前就对以房养老进行过研究,公司也有很多养老年金产品,通过房产抵押再来购买这些产品不是问题,问题是前端的定价以及后续房屋处理。
  “这个市场不确定性很大,多套房子的老年人不需要,产权不明晰的又无法参加,只有一套房的还牵挂着子孙,我们现在还没有定下来是否参与”。上述大型保险公司产品部负责人说。
  相比较大公司的谨慎,小公司反倒比较积极。媒体人了解到,保监会曾召集幸福人寿、平安人寿、中美大都会、合众人寿、中宏人寿等7家保险公司参与有关“以房养老”试点工作的座谈会,鼓励有意愿的公司先行先试。
  关于产品模型和进展,位于北京的幸福人寿有关负责人表示目前正在参与试点。而位于上海的建信人寿也在准备相关产品,初期准备和上海银行合作,希望获得试点资格。
  为了防范风险,征求意见稿在销售以及管理环节进行了规定,例如,反向抵押养老保险的销售人员要经过专业培训并通过考核方可销售。销售过程中要确保房屋产权清晰、房产评估公正透明,要专门聘请一级资质的房产估计机构进行评估等。在经营规模上,要求接受抵押房屋的评估价值合计不得超过:4%×上一年末总资产不超过200亿元的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿元的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。

  期待规范细化
  “去年9月份,国务院提出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,以房养老备受关注,此次保监会单独发文征求意见,我们相信初衷也是响应政府号召,希望在养老方面做出表率。不过,这个涉及的产业链很长,保险公司单独做不来。”上述大型保险公司产品部负责人说,“如文件中指出,需要聘请第三方房屋估价机构,这个机构最好是各地公积金管理中心牵头来做,否则每家保险公司自己去找,缺乏公信力。另外还涉及房屋抵押贷款,需要银监会同时发文配合。现在政策的可操作性还是太弱,我们希望像大病保险操作模式一样,政府主导,企业招标参与。”“处置权很不清楚,保险公司不可能因此去投资一个房地产下游机构,如何处置算公正,拍卖还是中介,价格是否能获得当事人认可?另外,这些客户都是60岁以上的老年人,万一中途反悔或者理解有问题。你跟他们讲法律,讲合同都苍白无力,反而对公司品牌和公信力造成伤害。”上述大型人身险公司精算负责人说。
  上海财经大学不动产研究所副所长陈杰长期关注上海老年人的养老问题。他认为“以房养老”,尤其是“反向按揭”模式的“以房养老”不可能适用大多数老年人,只可能是面向少数老年人的高端市场化选择,让少数老年人多了一个货币化实物资产以改善养老生活质量的选项而已。他建议可以先面向无子女老人、独居老人等特殊老年人群到一般老年人群,逐步放开试点“反向按揭”。
  陈杰根据公开数据测算,2013年上海户籍老年人住房存量资产价值规模约在2.5万亿元左右。到2030年前后,预计上海60岁及以上老年人口将超过500万,户籍人口比例将超过40%。尤其严峻的现实是,从2013年起,上海市新增老年人口中,80%以上将为“80后”独生子女父母。而这些老年人中拥有多套住房的人不在少数,即使只有1%的老年家庭志愿又符合条件可以实施“住房反向抵押”,就会刺激至少250亿的贷款规模。
  平安证券分析师缴文超认为,以房养老在美国、加拿大、法国等地都很受欢迎,由此获得一次性年金或者贷款来解决养老问题,美国反向抵押贷款成功的最主要因素是完善的资本市场和政府主导的融资平台。房利美的存在使得资产证券化更加容易,从而增加了反向抵押贷款资产的流动性。而由政府发起的房屋转换按揭(HECM)计划则进一步增加了项目的可操作性和信任度。
  但是在中国,以房养老仍然面临诸多挑战。首先是中国的养老文化和人文因素决定老人或子女参与的积极性不高。另外“以房养老”最大的风险来自房地产价值的不可判性和资产的流动性风险,而资本市场不完善限制了金融机构的资金来源。此外,中国目前推行的住宅用地70年年限,到期后房产产权如何界定,也是一个难题。

  慧择提示:保监会近日出台以房养老政策指导意见的征求意见稿,鼓励有条件的公司开展以房养老保险,并拟初步在北京、上海、广州、武汉四地进行试点。
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