贷款 贷款攻略 新型贷款 “以房养老”面临高税收问题推行计划放缓
“以房养老”面临高税收问题推行计划放缓
  【摘要】随着年龄逐渐增大,人们越来越关注养老问题。近日,社会上出现一种新型的养老方式——“以房养老”。那么什么是“以房养老险”呢?

  幸福人寿已提交方案
  “以房养老”,即“住房反向抵押养老”,也被称为“倒按揭”,是指退休老人将房子抵押给金融机构,每月从该机构领取一定数额的生活费,去世后房子就归该机构所有或处置。原中房集团总裁孟晓苏早在2000年就率先建议寿险业开展反向抵押养老保险。
  今年9月份国务院出台了 《关于加快发展养老服务业的若干意见》,明确提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。此后,幸福人寿监事会主席孟晓苏公开表示,将在今年12月份拿出方案,明年1月份推出住房反向抵押养老保险。该产品有望成为国内首款以房养老保险产品。
  《每日经济新闻》获悉,保监会在11月下旬曾召集幸福人寿、泰康人寿、平安人寿、合众人寿、中宏人寿等多家保险公司开会,要求相关保险公司12月份提交 “住房反向抵押养老保险”(即以房养老)试点方案,明年1月份将推出相关产品。
  有险企负责产品精算的人士在与 《每日经济新闻》交流时透露,幸福人寿、合众人寿都有了方案,平安也有初步的方案,其他的几家保险公司也参与了这个项目的一些其他工作。
  事实上,目前在国内开展“以房养老”存在诸多难题。英国邦瑞中华区首席代表白兮认为,中国开展以房养老面临几个方面的问题:一是以房养老难破传统观念;二是受房价波动风险的影响,金融机构对推广以房养老金融产品时表现出犹豫;三是住宅使用年限一般只有70年;四是适用人群范围窄,因为经济条件很好的人群没有“以房养老”的必要,而经济条件过低的人群不具备“以房养老”的条件。
  对此,幸福人寿一位内部人士在与《每日经济新闻》交流时透露,《物权法》规定土地是70年产权,70年以后土地是自动续期的,也从一个侧面解释了房产可以到70年再续。

  推进以房养老需多方配合
  对此,幸福人寿表示,目前希望主要争取国家免税政策,比如减免房屋税费,免除入保房屋产权证增名税费;减免保险企业在反向抵押保险业务上的所得税;免除入保房产的或有房产税。
  幸福人寿上述内部人士认为,如果能争取这些税收的减免,那么保险公司就可以把更多的钱支付给老人。他坦言,以房养老不存在监管部门叫停的问题,但可能会延期。他认为,争取减税也是有希望的,因为如前一段时间出台企业年金和职业年金,政府就开始了递延纳税,相当于政府开了一个“口子”。
  前述险企精算人士坦言,保监会可能也需要和相关部门去沟通,估计这个过程会比较长,涉及部门也比较多。
  对于中国“以房养老”的问题,白兮认为,应建立以商业银行为主体,保险公司和社保机构为补充,房地产中介机构参与其中的住房反向抵押贷款开办机构。反向抵押贷款运行周期长,而银行的存款时间较短,借贷双方的持续期不匹配。目前由于政策的限制,我国的保险公司尚不具备金融信贷的功能,国内的保险资金也不允许直接投资普通的房地产项目。社会保障机构虽然具备雄厚的资金实力,业务范围与养老事业密切相关,但这项业务涉及贷款的发放与抵押房屋的评估、维护、销售等工作,这些也不是社保机构的专长。住房反向抵押贷款的健康发展,离不开相关法规的保障,要有一套法律法规及程序来规范市场参与各方的行为,以对反向抵押贷款的操作程序,金融机构的权利与责任,申请人的资格、权利与义务,业务开办机构的监督管理等内容予以规定,加强立法,规范市场。

  或面临高税收问题
  对于以房养老,上述险企产品精算人士认为,以房养老保险产品的推进速度或放缓,来自税收方面的压力很大,由于国内的房地产处于调控期 ,很多税收都是惩罚性的,还不包括持有期的税收。
  21世纪不动产一位工作人员在与 《每日经济新闻》交流时透露,以北京地区的商品房为例,个人之间转让商品房的税收主要包括三块:一是契税,90平以下的房屋按照实际成交金额的1%征收,90至140平的房子按1.5%征收,140平以上的按3%征收;二是个税,按买卖差价的20%;三是针对房产证不超过5年的,按网签价格的5.6%进行征税。如果是个人将房子卖给企业的话契税是3%,其他税收和个人之间转让是一样的。如果是企业将房子卖给个人的话,还涉及土地增值税,大约是30%~60%,此外还包括印花税、个税、契税等。他坦言,每个房子的情况不同征税的比例不同,具体的征税比例需要具体情况来分析。幸福人寿内部人士透露,在房产方面的税收甚至可以占到房屋价格的10%。
  一位平安人寿内部人士也坦言,当时叫平安去开会,主要是讨论保险的问题,并没有谈税收问题。
  某险企的王先生在与 《每日经济新闻》交流时坦言,以房养老过程中如果涉及税收问题的话,那么这些税收最后必然会转嫁到消费者身上来。

  慧择提示:“以房养老”是保险行业首个以房子为依托的养老计划,但是,由于高税收的影响,使得以房养老计划速度减缓。
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