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看德国人如何以房养老
  【摘要】以房养老是我国养老方式的一大创新,所谓的以房养老也称老年人住房反向抵押融资,即老年人将房产抵押给银行、保险公司获得贷款用于养老,一旦老年人子女没有偿还贷款相应本息,银行保险机构有权利在合适时候处理抵押房产。在国外,有没有以房养老的先例,它们的发展情况又是如何呢?
  
  德国是欧洲人口老龄化程度最高的国家。德国联邦统计局的数据显示,至2050年德国65岁以上的人口比例将占总人口的30%以上。“养老”一直是德国政府面临的“老大难”问题。
  
  总的来说,德国的退休金制度在改善老年人经济状况方面是成功的。德国的养老保险制度包括法定养老保险、企业养老保险和私人养老保险三部分,后两者又被称为“补充养老保险”。目前,德国法定养老保险、企业养老保险和私人养老保险所支付养老金的比例大约分别为70%、20%和10%。由此可见,德国退休者几乎完全依赖政府。据统计,公共福利占到了60岁或以上家庭税后净收入的61%。
  
  但德国人对自己的退休生活并不完全放心,对退休金不足的担忧也与日俱增。这一方面是因为德国人寿命普遍变长,出生率却越来越低。其结果是国家养老体系的压力日益增大,致使其额度受限,很有可能将来无法保证人们退休后的基本生活。另一方面是由于欧债危机以来,银行利率一降再降,不仅降低了德国人的利息收益,还影响了人寿保险和养老金的保值增值。事实上,据德国邮政银行统计,2012年德国人的私人养老保险收益已经从2005年的每月204欧元降至每月185欧元。
  
  欧洲经济研究中心的研究表明,德国有四分之一的退休人员月退休金收入低于1150欧元,甚至有10%的退休人员月退休金不足870欧元。这些钱在老人身体健康、行动方便时尚可够用,但一旦需要私人护理或住进养老院,这些费用恐怕就捉襟见肘了。在柏林,养老院每月收费通常在1650欧元至3000欧元之间。需要护理的老人被分为3个护理级别。根据不同的护理级别,护理费用每月将增加300欧元至500欧元不等。
  
  因此,为保证自己的退休生活,“以房养老”成为德国人补充退休金的良好选择。目前在德国比较常见的是老年人将房屋部分出租给年轻人的“以房养老”方式。这种模式在柏林、汉堡、慕尼黑等大学集中的城市里尤为普遍。通过出租房屋,老年人可以获得一笔不菲的收益。而且这种“老少同居”的形式,还缓解了“空巢”老人的孤独感。而很多年轻人通过帮助老年人分担家务,也可适当减少房租。
  
  对于反向抵押贷款的“以房养老”的方式,目前在德国并不像在美英等国那样流行。这种模式引入德国时间尚短,民众也尚在适应过程中。其原因,一是德国人消费习惯谨慎、保守;二是德国目前提供反向抵押贷款的金融机构数量较少;三是德国房价总体水平不高,投资者积极性不高。但实际上,德国“以房养老”的市场尚有潜力可挖。德国联邦公共银行联合会的数据显示,德国境内55至69岁的人群中约有100万人拥有市值超过10万欧元的住房。这部分人都是反向抵押贷款的潜在客户。
  
  反向抵押贷款的确让老年人有机会追求更高质量的生活。比如,有的德国老年人用反向抵押得到的贷款离开现有居住地到外地居住养老,包括旅游养老、度假养老、回原居住地养老等。也有的老年人选择住进设施齐全、护理精细的高端养老院。
  
  尽管反向抵押贷款的“以房养老”方式为老年人的生活提供了更多可能,但这种模式不宜完全照搬进入我国。一是我国与欧美国家家庭观念上有明显不同。在欧美国家,老年人很少与子女共同生活,也没有父母要把房产留给子女的传统。二是我国与欧美国家消费观念不同。民众对“以房养老”的观念还需更多时间适应。三是反向抵押贷款周期长,不可控因素如抵押人寿命、房地产价格、银行利率水平等居多,因此其需要承担的风险更大。从美国和欧盟等国长期的贷款运作和监管经验看,重视立法规范是很重要的一环。
  
  慧择提示:以房养老是一个全新的养老制度,但是以房养老也是一个系统性的工程。它的建设还需要进一步的完善相关配套设施建设,我国还需要进一步的完善配套实施建设,以促进以房养老制度的快速发展。
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