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以房养老在新加坡可行
  【摘要】以房养老是我国养老方式的一大创新,所谓的以房养老也称老年人住房反向抵押融资,即老年人将房产抵押给银行、保险公司获得贷款用于养老,一旦老年人子女没有偿还贷款相应本息,银行保险机构有权利在合适时候处理抵押房产。在新加坡,以房可以养老么?

  新加坡以房养老走过10年 90%住户拥有组屋产权 以房养老模式覆盖全面
  9月13日由国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中,“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”的表述让“以房养老”备受关注。
  房子与养老民生的聚焦点,两者结合更加抓住眼球,争议讨论不断,从操作条件到操作模式等话题莫衷一是。美国、日本、新加坡的以房养老模式更是为国人津津乐道。
  新加坡在以房养老的路上,已走过10多年。
  住房、养老是新加坡社会保障的两条主线。而描绘这两条主线,新加坡中央公积金局和建屋局是两支不可或缺的笔。两个机构形成合力,构建了“建房—买房—售房”完整链条,养老也附加在此链条,与房产便利结合形成以房养老。
  建屋局建设组屋,售价低于市场;公积金局强制居民储蓄购房、养老资金,建屋局提供购房贷款和津贴,“房屋价格低廉、人人负担得起”成为可能,目前,新加坡90%居民拥有住房产权(包括组屋和市场售卖的房屋)。
  而当居民年老需要以房养老,可大房换小房、出售屋契、参加乐龄花红计划或出租房屋,公积金局与建屋局两者再次合力,搭建了便利平台,建屋局回购屋契、发放红利,公积金局吸纳售房部分所得纳入终身入息计划,为新加坡居民养老增加收益……

  公积金制度:社会保障体系的基石
  中央公积金制度是新加坡的一种独特制度,公积金(CPF)也成为新加坡社会保障体系的基石。而奠基者中央公积金局成立于1955年7月1日。
  多年来,公积金制度已发展成为一个全面的社会保障储蓄计划,公积金涵盖了社会保障的三大元素:退休、医疗保健融资和住屋融资。公积金促使每一名活跃会员定期储蓄,以保障自己的退休需要。公积金让新加坡人居者有其屋,共同拥有国家产业的一部分。
  新加坡法律强制所有受雇的新加坡公民和永久居民(包括所有兼职、临时和全职工作者),以及他们的雇主,都必须参与公积金计划。凡是每月薪金超过2500元的雇员都必须缴交公积金(注:据2011年统计,新加坡雇员月均工资约21670元)。
  目前,50岁及以下的会员每月缴交薪金的20%,作为个人公积金户头的缴交额;加上雇主所缴交的16%,总缴交额为36%。
  新加坡的公务员同样也不例外,自己缴纳薪金的20%,政府作为他们的老板缴纳16%。他们退休以后,也没有额外的退休金,同样也是领取公积金作为养老费用。
  年龄超过50岁和每月薪金少于约7500元的人士,其公积金缴交率相对较低。
  截至2012年12月31日,公积金会员人数大约为340万名,其中180万名活跃会员定期供款,而在全国劳动人口中,超过80%的居民得到公积金制度的保障。公积金会员户头的净余额约为11510亿元。会员的公积金缴交额会按照相关年龄的分配比率,分别存入三个户头。
  普通户头(OA)可作为住屋、投资和其他经批准的用途。公积金会员在开始工作的阶段,存入普通户头公积金缴交额较高(35岁以下为23%),这有利于他们尽早购买第一个房产。在此项政策的作用下,新加坡人享有世界上最高的房产拥有率。目前,该比例高达90%。
  特别户头(SA)储蓄是作为退休用途的,可投资于退休相关的金融产品。
  保健储蓄户头(MA)的储蓄帮助会员支付自己或直系家属的住院费用。由于个人的医疗保健需求会随着年龄增加,因此存入保健储蓄户头的薪金百分比也会按会员年龄递增。
  当会员年满55岁时,中央公积金局将自动为他们开设第四个户头—退休户头(注:新加坡居民目前62岁退休)。公积金储蓄所赚取的最低保证年利率为2.5%。普通户头储蓄给予至少2.5%的保证最低利率。而特别户头、保健储蓄户头和退休户头储蓄则同时享有长期债券利率(目前年利率为4%)。
  公积金储蓄的利率远远高于银行储蓄利率,有居民也将公积金储蓄作为投资。
  为了应付预期寿命延长和人口老化的挑战,中央公积金局在2009年9月推出了“公积金终身入息计划”。
  年满55岁的新加坡公民或永久居民,退休户头有20万元,或年满最低存款提取年龄时(目前是65岁)有30万元,会被纳入公积金终身入息计划。
  原新加坡人力部部长颜金勇曾说,在退休账户中的积蓄越多,从公积金终身入息计划中获益也就越多。子女还可为父母账户充值帮助他们加入公积金终身入息计划(注:子女填补的数额顶限为目前的最低存款额74万元)。
  从2012年1月起, 在公积金终身入息计划下,满55岁的公积金会员可用他的退休户头储蓄参与此计划,并在65岁最低存款提取年龄达到时,开始提取可持续终身的每月入息。
  一般而言,会员缴纳额达最低存款额约74万元时,每个月可领取约5500元,“可保证基本生活”。
  同时,公积金终生入息计划也是新加坡以房养老重要一环,居民选择不同的以房养老方式,都需将房的净得填补公积金参加终身入息计划。
  新加坡公积金制度确保大多数国民年轻时储蓄,为未来准备。在“居者有其屋”、医疗住院费用、养老方面,“公积金无所不在。”

  居者有其屋 90%住户拥有组屋产权
  公积金局为买房、养老搭建了平台,以房养老的房又从何来?新加坡有其独特的做法,其中,新加坡建屋局的角色举足轻重。
  在新加坡建屋局展览厅,一块巨幅黑色LED屏幕记录了HDB的光辉岁月:2008年联合国公共服务奖、2010年联合国世界人居荣誉名册奖……然而,这份荣誉来之不易。
  1961年5月25日,一场突如其来的大火考验着刚刚取得自治2年的新加坡政府。大火过后,16000多人无家可归。然而,1周之内,6000人就住进了新房;9个月后,更多家庭陆续搬入5座坐落于原址上的新组屋。
  对此,建屋局功不可没,它成立于1960年2月1日,其目的是为了解决早期的严重“屋荒”问题。1961年,建屋局制定第一个5年建设计划,目标是建成50000个单元的低价住房。1964年,居者有其屋计划应运而生,4年后,政府允许购屋者动用公积金购买公共组屋,为此计划添上翅膀。
  计划没有经济实力支撑只是一纸空文。为此,政府资助建屋局运作贷款,同时每年为建屋局提供津贴以弥补推行公共住屋的赤字,建屋局同时也向银行贷款。建屋局有了充足的经济实力以大展拳脚。
  针对新加坡公民家庭,政府根据不同人群、不同家庭情况提供各种类别的购屋津贴和购屋计划,从而“房屋价格低廉、人人负担得起”。建屋局还为合格家庭提供多达两次优惠利率贷款,偿还期高达25年。
  新加坡公民年满21岁,每月家庭总收入低于5万元,便可申请贷款和直接向建屋局购买组屋。
  如今,居者有其屋已从计划变为现实,建屋局建设、管理的产业达到近950000多个单位(包括一房式到五房式,小型公寓,其他房型及产业),成功为新加坡380万居住人口中约84%提供组屋,其中94%的住户拥有自己的组屋。
  “一个国家能够为这么多的人民提供适当的栖身之所,让他们拥有自己的住屋,的确给人留下深刻的印象。国为它是个光辉的例子,可资其他国家借鉴,所以它胜利了。”联合国生境新闻处主任 Ms Jane Nyakairu 高度评价了建屋局的突出功绩。
  新加坡政府鼓励公民购买能力范围内的组屋,组屋平均售价约从55万~190.5万元不等。根据建屋局提供的数据,目前四房式组屋最为普遍,占到41%的比例,平均售价约是150.5万元。
  时任国家发展部部长马宝山说,建屋发展局为年轻夫妇提供组屋的购屋津贴,帮助他们获得住房的“第一把钥匙”;当他们年老时,政府再把“第二把钥匙”交给他们,即各种从组屋套现的选择,以确保他们在退休后仍有收入来源。

  方式一:小型公寓量身定制的养老住宅
  对于那些已拥有公寓/房产的居民来说,小型公寓计划为他们提供了一个套现的方案:卖掉他们的大公寓/房产,搬进小型公寓,以提高退休收入。小型公寓计划实施于1998年,为年长者们(至少55岁)寻求独立的生活方式提供了一个额外的住房选择。小型公寓的屋契相对较短,仅有30年,因而售价普遍都能让老年家庭负担得起。
  小型公寓是专门根据年长者的需要而设计和建造的。现有户型分为35㎡和45㎡两种。小型公寓搬进来便可以住,辅助老人行动和独立生活的设施齐全,比如安全防滑地砖和警报系统。小型公寓通常位于便利的地点,居民能够轻易地享用各种设施和公共交通。社区的公共设施也为年长者们提供了基本的支持和服务。
  在2012年~2013年财政季度中,由建屋局管理的小型公寓达到近3000间。72岁的老人陈水玉(音译),6年前申请了老人公寓,等了3年才搬到了女皇镇的小型公寓。
  陈水玉对小型公寓很满意,室内地板防滑,进门处是缓缓坡度,方便轮椅通行,洗手间位于卧室和厨房中间,两扇门连通两处。房内安装扶手杆,至少装有3个警报拉线,老人跌倒或遇到紧急情况可拉响警报,寻求协助。
  陈水玉热情地演示了警报系统,警报声响清脆,能瞬间引起注意,随后陈水玉迅速关闭警报,以免谎报警报,消费爱心。
  陈水玉说,她现在很忙,时间不够用,上上网,看看电视,到楼下运动运动,还教附近老人做手工艺,“他们称呼我,陈老师,陈老师。”其他老人催促她快快教学。忙碌的她,不觉得寂寞,有时找老朋友叙旧,有时也和新结识的朋友聊天。
  她说,在小型公寓住得不错,购物方便,前往综合社区医院看病,只需出很少一部分钱,还有医保卡。楼下的社区中心,对老龄人士(55岁以上的老人)开放,可以做物理治疗、中医按摩等。社区中心负责人说,有不少老龄人士前来。

  方式二:升级版屋契回购以屋契套现增加收入
  “我不想离家去养老。”“除了小型公寓还有其他更好选择吗?”近年来,建屋局听到许多市民的心声,为响应群众的呼声屋契回购计划于2009年3月正式出炉。
  改善后的屋契回购计划是一项针对达到公积金最低存款领取年龄(公积金局数据显示:目前是65岁,具体年龄会根据公积金方面的规定而做调整)的低收入年长者的特殊养老计划。参加该计划的老人,需要满足家庭月收入不超过15000元,现有产业是3房式或更小组屋,没有第二项产业等条件。目前,该计划覆盖人群约有42000万组屋所有者。
  改善后的屋契回购计划对于年长的屋主来说可谓两全其美,一方面可以在他们熟悉的社区养老,另一方面可以得到一个终身年金,以补贴他们退休后的收入。
  这项计划为年长的屋主提供了一个将三房式或更小组屋套现的选择,屋主保留30年的屋契,将其他部分屋契卖给建屋局。售卖部分屋契的所得,减去剩余房贷(如果还没有还清的话)及其他费用后,剩下的就是净得。净得资金填补家庭成员公积金退休户头,以达到公积金最低存款额。再以公积金退休户头的全部储蓄加入公积金终生入息计划,领取每月入息。
  以一对年满65岁的新加坡夫妇为例,他们售卖屋契后填补达到了去年公积金最低存款额69.5万元,丈夫领取的每月入息约是3650~3865元,妻子约是3365~3575元。如今最低存款额上升到74万元,他们领取的每月入息也有所增加。
  此外,如果,一个家庭公积金总填补额达到约30万元,可以得到政府约10万元的现金花红。如果总填补额少于30万元,花红则按每填补3元可获得1元花红。在填补了公积金退休户头后还有余款,屋主可以保留高达近50万元人民币的现金。

  方式三:乐龄安居花红计划以大换小奖励2万花红
  屋主也可考虑买套小一点的组屋或小型公寓,作为套现的一种方案。这对于年长者们来说尤其有帮助。孩子们长大了,结婚了,组建了自己的家庭,父母们就可以考虑搬到一套小一点的组屋,并从中套现。
  屋主可以选择在原来的组屋区内购买更小单位的组屋、小型公寓,实现就地养老,避免搬往陌生环境而不适应的困扰。
  2013年2月,新加坡政府推出乐龄安居花红,帮助那些愿意精简户型的低收入年长屋主们补充他们的退休养老金。年长的屋主(年龄在55岁以上)如果换套小一点儿的组屋(至多三房式),或者小型公寓,便可申请乐龄安居花红计划。目前,37万组屋所有者满足申请条件。
  填补公积金数额达到6万新元(屋主可以决定如何将30万元分别填补到夫妻双方户头), 每户可获得10万元的现金花红。如果没有达到30万新元,则按每填补3元补1元花红。部分出售房屋的收益将拨入他们的公积金养老金账户,以及参与公积金终身入息计划。

  方式四:出租整套组屋或者闲置房间 获得额外收入
  新加坡居民如果符合5年的最低居住年限,就可以出租他们的组屋。当屋主们需要套现时,比如退休期间或是急需用钱时,出租则给予他们更大的灵活度。出租的另外一个优势在于,当屋主想要自己使用组屋的时候,还能选择搬回去。
  出租闲置的房间则是另一个套现方案,屋主不仅能在现有的组屋继续生活,还能获得额外的收入。三房或更大的组屋允许出租其中闲置的房间。 组屋屋主如果出租了房间,必须在七天之内向新加坡建屋发展局登记。此外,屋主必须继续和租户一同住在组屋里,并且遵守相关的出租条例,以确保转出租行为不会导致对其他居民造成不便。
  据统计,截至2013年第三季度,整间组屋出租的数量达到44,966个单元。
  建屋局推出的不同养老计划,针对全面,无论低收入或中等收入、愿意或不愿意搬迁的老人,都可以找到适合的方案。

  他山之石 新加坡模式可借用 以房养老的条件已具备
  在浙江大学经济学院教授柴效武看来,“三子养老”新体系更能发挥养老效益,即“房子、票子、儿子”。其中,第一项房子即以房养老。他说,目前推行以房养老的条件已具备,“以房养老是中国应对人口老龄化危机不得不走的一条路。”
  “以房养老是目前养老体系的一种有益补充。”他解释说,一种新模式从无到有,从小到大,占据的分量小,不会发挥主体作用。但他强调,未来以房养老会成为主体。
  柴效武也看到,“以房养老”是个系统工程。
  “以房养老可以改善老人的生活质量,金融机构可以增加业绩,还可减轻政府的负担。”柴效武指出,以房养老的好处显而易见。
  他指出,目前30多种以房养老模式都可以选择,新加坡的模式也可借用。他说,新加坡经济发达,人民收入较高,解决养老问题不大。他分析说,新加坡政府富裕,在“以房养老”中政府发挥的作用相当大,国内政府的力度可能没有那么大。
  柴效武说,新加坡“以大房换小房”的模式在国内操作性更简单,也更容易,老百姓都可以自己操作,“政府给予政策的优惠、平台就行。”
  另一方面,新加坡政府在“以房养老”分配的花红力度较大,柴效武认为,国内也可以借鉴,不过增加政府这方面意识还需要一个过程。

  慧择提示:以房养老是一个全新的养老制度,但是以房养老也是一个系统性的工程。它的建设还需要进一步的完善相关配套设施建设,我国还需要进一步的完善配套实施建设,以促进以房养老制度的快速发展。
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