贷款 贷款攻略 新型贷款 孟晓苏如何看待”以房养老“
孟晓苏如何看待”以房养老“
  【摘要】“以房养老”政策在十年之后再次被推出,很多人会问,难道这次推出“以房养老”政策,时机已经成熟了么?我们来看一下中国房地产开发集团理事长孟晓苏是怎么说的?

  9月13日,国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,其中提出的“开展老年人住房反向抵押养老保险试点 ”,使“以房养老”这一并不新鲜的话题重新成为热点。早在十年前,中国房地产开发集团理事长孟晓苏就提出过可通过“住房反向抵押按揭”实现以房养老。不过,由于推广阻力重重,加上进展如蜗行牛步,该课题一度被视为“流产”。

  “以房养老只是小众产品”
  媒体人:很多人误将以房养老和政府养老画上等号,您如何诠释两者的区别?
  孟晓苏:我反复强调,以房养老不是大众产品,只是少数老人愿意接受的小众产品,能让老人们多一种养老选择,是除了政府养老以外的一种补充。而“住房反向抵押养老保险”仅是以房养老诸多方式的一种。

  媒体人:您在十年前就开始推进此事,如今国务院将这作为《意见》正式发布,是否意味着现在推出这种养老模式的时机已经成熟?
  孟晓苏:可以说各项条件成熟了。早在2003年,我就提交了以房养老的建议,并受到重视。之所以搁置10年后才又推出,我觉得是这10年的大形势发生了巨大变化。

  媒体人:搁置的原因是什么呢?
  孟晓苏:这个建议此前被搁置主要有两大原因,起初是2007年之前《物权法》尚未出台,解决不了物业自动续期的问题,这让保险业不敢涉足,随着《物权法》的出台以及《保险法》的修订,法律不完善的问题解决了。二是“房价会跌”的传闻,让保险行业不敢轻易冒这个风险,始终只是摩拳擦掌。
  而现在,上述原因已不再是主要障碍,尤其是保险公司的利益可以通过制度化来解决。更为迫切的是,我国人口老龄化问题加剧,在全国将近2亿老人中,有10%是无子女家庭和“失独家庭”,这些人本来就没有把住房传给子女的可能,如果在生前抵押房产反而还能更好地改善他们的生活质量。中国“421”的家庭结构,决定中国未来有“以房养老”的市场和需求。

  媒体人:“推行的困难在保险公司”现在推出是不是不存在障碍了?
  孟晓苏:我们看到在过去的几年中,部分银行也在推住房反向抵押,但存在的核心问题是贷款只有10年期限,不能做到与老人“同房同命”,让老人们担心“人还没死,钱、房都没了!”如今让保险行业参与进来,就是要解决抵押贷款期限限制的问题。相比之下,我觉得难点是说服保险公司开展这项工作,而不是说服老人参与。

  媒体人:您一直在倡导“以房养老”,而且您此前是幸福人寿的董事长,在您的公司就没有展开过试点吗?
  孟晓苏:同行都说我有拿这个产品经营权的优势,但保险公司的每一个新产品都需要保监会审批后才能上市,而“住房反向抵押养老保险”这个产品还没有拿到上市资格。

  媒体人:您觉得保险业对这项业务热情不高的原因是什么?
  孟晓苏:还是害怕房价会跌,担心不赚钱。这种产品的设计,一定是包括了收益分成、赎回、拍卖几大环节。老人们可以按月拿钱保证收益,也可以随时赎回,甚至是看到房价上涨后可以和投保公司提出增加收益分成,或是等到拍卖房产后超额现金返还给子女。最终,是保险公司承担了房价下跌的风险。

  媒体人:这会导致住房反向抵押养老保险有“流产”的风险吗?
  孟晓苏:根据国外统计,在国外参加住房反向抵押养老保险、获得更多现金的老人,有了更好的条件看病、雇保姆,比没有入这类保险的老人平均寿命延长了两年。而在保险行业,还有一种不太道德的风险说法,就是“长寿风险”,意思是老人投保后活的时间越长,保险公司的收益越低。但我觉得,这些问题是可以通过政府补贴高龄老人,给老人减免税费等办法来降低保险公司成本的。我判断,中国房地产未来20年还是走上行路线的,房价下跌的担忧不应该是最终阻力,而是保险公司需要政策扶持。

  “别以为马上就能做成”
  媒体人:国外这种模式成熟吗?即便成熟,但很多东西拿到国内就未必能照搬。
  孟晓苏:荷兰、法国等欧洲国家很早就有了这类保险产品,即在老年居民中普遍推行“抵押房产、领取年金”的寿险服务,而且很成熟。给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息,分摊到投保人的预期寿命年限中去。其实就是把房屋价值“化零为整”,让老人生前就可以提前得到房款,还不影响居住。

  媒体人:我注意到这项业务的一个关键环节就是房屋评估。未来,国内房产评估价格的权威性如何解决呢?
  孟晓苏:我觉得这不是难事。现在房屋交易都可以做评估,未来一旦老人发现某家保险公司的评估价格低了,还可以找其他保险公司去谈,谁给的价格高,就抵押给哪家。这个问题可以交给市场去解决。

  媒体人:您的意思是,未来不仅是一家保险公司会推行住房反向抵押按揭养老保险,而是多家一起推行吗?
  孟晓苏:是的,中国保险产品没有申请专利的,一家推出,就会被多家复制。中国保险业现在有74000多亿元保险资金,不缺钱,缺的是安全而有稳定收益的产品。目前保险业正在遭遇投资收益低等诸多瓶颈,而根据国务院要求,引入“既是保险业务、又是投资产品”的保险业务,把中国老人与准老人价值数十万亿的住房业务作为潜在保险资源,是产业转型的一个方向。

  媒体人:您觉得以房养老模式最早能什么时间落地?
  孟晓苏: 别以为马上就能做成,但我判断最长不会再等一个10年。过去,对以房养老这种模式,老人和子女是一致排斥的,但现在,已经有很多子女来咨询我,想让自己的父母加入这类保险。我觉得这些都是积极的信号。

  慧择提示:孟晓苏认为“以房养老”政策虽然推行阻力依然很大,但是如果保险行业能尽快参与到“以房养老”上来,人们所担心的问题没了,“以房养老”政策自然就可以尽快实施了。
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