贷款 贷款攻略 新型贷款 以房养老带来的机遇和挑战并存
以房养老带来的机遇和挑战并存
  【摘要】以房养老将在我国试点实行,这一则消息已经传出多日,其实以房养老也是政府对于我国现状和即将面对的问题做出的一项政策,而这项政策会给哪些行业带来怎样的影响呢。

  开拓2万亿“银发”市场 保险地产公司或爆发
  在美国等发达国家流行的“以房养老”模式将在我国开展试点,围绕养老服务产业,相关保险、地产公司或将受到政策的积极影响。
  中国政府网13日发布的文件显示,国家将选择有特点和代表性的区域进行养老服务业综合改革试点,在财政、金融、用地、税费、人才、技术及服务模式等方面进行探索创新,先行先试,完善体制机制和政策措施,为全国养老服务业发展提供经验。
  针对老年人口现状和发展趋势,国务院文件指出,金融机构要加快金融产品和服务方式创新,拓宽信贷抵押担保物范围,积极支持养老服务业的信贷需求。逐步放宽限制,鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险试点。鼓励养老机构投保责任保险,保险公司承保责任保险。地方政府发行债券应统筹考虑养老服务需求,积极支持养老服务设施建设及无障碍改造。
  完善土地供应政策方面,文件指出,各地要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划,合理安排用地需求,可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策,可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。对营利性养老机构建设用地,按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定,优先保障供应,并制定支持发展养老服务业的土地政策。严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。

  人口老龄化发展速度快 政策和市场发展需跟上
  我国已经进入人口老龄化快速发展阶段,2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿,2020年将达到2.43亿,2025年将突破3亿。积极应对人口老龄化,加快发展养老服务业,不断满足老年人持续增长的养老服务需求是全面建成小康社会的一项紧迫任务。
  中国保监会副主席陈文辉此前指出,中国整个养老保险体系的发展不大平衡,比如补充养老中的企业年金、个人养老保险,替代率非常低,可以说是微乎其微。
  华东师范大学公共管理学院教授钟文耀分析指出,和中国相比,美国商业养老发达,背后不仅有高度发达的资本市场支持,还得益于其针对商业化养老保险的税收等优惠政策的实施,这两点在我国目前还比较缺少。
  中国平安养老保险公司董事长兼首席执行官杜永茂认为,目前的中国式养老是储蓄性养老,而不是投资性的养老。在养老金储备总量中,不能仅靠缴费缴出来,而是要靠投资滚动利用复利的原则增值出来。陈文辉表示,在整个养老保障体系建设过程之中,应在注重建机制上面花大的力气,通过运用市场机制来提高整个基本养老保险的运行效率,实现一种机制的可持续,建立多层次的养老保障体系,并通过政府的引导,包括试点个人延税型保险养老产品等提高企业、个人参与的积极性。
  以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门,对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法,在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说,由于起步较晚,中国房地产评估机构还极不规范,不但整体素质偏低,而且市场存在恶性竞争,有争议的评估结果,尤其对于弱势群体来说,更难以得到及时、公正、合理的处理。
  “以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构,其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说,这项工作的“难度在于,对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说,倒按揭与正按揭恰恰相反,时间越长风险越大。

  “以房养老”模式成熟 养老市场有大作为
  “以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。
  “以房养老”在美国等发达国家已经成为一种成熟的操作模式。在加拿大,超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行,贷款数额在1.5万到30万加元之间,只要你不搬家、不卖房,房产主权不变,可以一直住到享尽天年,由后人处理房产时折还贷款。
  在我国,面对人口结构逐渐老龄化的发展趋势,养老问题越来越成为社会热点,也成为众多商家看好的市场。尤其是与养老有关的保险、地产市场,更是想象空间巨大。
  据统计,目前我国有90%的老年人选择居家养老,约 7% 的老年人在社区享受日间照料和托老服务,只有不到3% 的老年人可入住养老机构。养老服务对于总量逼近 2 亿的中国老人来说,是一个非常大的市场。
  深圳世联地产顾问有限公司战略经理杨文斌预估,2025—2040 年期间,我国约有5000 万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5 万元的养老费用计算,整个市场产值有 2万多亿。
  早在2006年,全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对此成立课题组进行调研,选择大城市做试点,等到运作成熟后向全国推广。
  2007年的时候,上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。与反向住房抵押贷款不同的是,上海模式从一开始就变更了房屋的产权人。其基本模式为:老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心,并选择在有生之年仍居住在原房屋内,出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。

  保险、地产等公司或将大为受益
  在与养老有关的领域,地产、保险及银行等多个行业的公司早已布局,待政策试点开展后,或将进一步受益。
  近年来,诸如万科、保利、绿城等地产大佬纷纷进军养老地产。销售额全国排名前50 名的开发商中,已有 10 余家涉足养老地产,加上中小房企,涉水养老地产的开发商已超过 20 家。截至2012 年底,单是保险业以“养老社区”为名获得的土地,就已超过 2 万亩。今年,远洋地产宣布与美国哥伦比亚太平洋公司共同开发和经营养老产业项目。
  与地产公司来势汹汹相比,保险公司或许更具实力。寿险公司已经成为中国养老地产开发的主力军。
  作为最早获得保监会试点资格,最早推出与养老社区相挂钩的保险产品的泰康人寿,目前已在北京小汤山、上海崇明和海南三亚建设高端养老社区,同时计划将云南、山东、辽宁等全国 20~30 个核心大中城市作为下一步重点开发的城市,将北京等地的投资经营模式和产品服务标准作为样本在全国推广,打造全国连锁养老社区旗舰品牌。
  中国平安将在“环渤海”、“长三角”、“珠三角”、西南部、海南岛等 5 个地区规划养生养老地产项目。此前,中国平安宣布将在浙江桐乡开建养生综合养老服务社区。
  合众人寿斥资3.7亿拿下沈阳棋盘山 13 宗土地,其中 7 块地将用来开发养老社区。除此之外,合众人寿还在武汉建有健康社区。
  新华保险计划于 2015~2016 年形成全国战略布局,逐步构建全国养老产业基地;合众人寿则计划5 年内建设14 个养老社区。对于未来,险企纷纷展现出在养老地产领域的雄心大志。
  中国人寿在2010 年就透露,初步规划构建养老社区“一南一北”的格局,并已在河北廊坊拿地超万亩,计划总投资约100 亿元。此外,中国人寿在福建厦门也有养生基地项目,在全国共有6 个养老养生基地,其“一南一北”养老养生示范基地的格局已经形成。
  “将保险产品与养老地产相结合,是很好的拓展业务的渠道,同时保险公司在拿地政策上也可获得适当倾斜,减少拿地成本。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,险企的养老保险产品与养老地产有着内在联系。

  慧择提示:我国养老产业的发展还很落后,很多方面不够健全,以房养老也是政府部门针对现在社会情况作出的决定,这项政策对于房地产和保险行业有利也有弊,还需要企业能够积极做出应对策略更好的发展。
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