贷款 贷款攻略 新型贷款 以房养老问题多保险银行积极性都很低
以房养老问题多保险银行积极性都很低
  【摘要】以房养老的政策在试行以来的效果并不尽如人意,除了市场反应冷淡,保险银行方面对此的积极性也不高,以房养老发展的难处和问题出在哪呢。

  观念体制不配套
  观念、体制、技术是导致“以房养老”在我国停滞不前的三大主因。
  “目前在全球华人市场,尚未有成功的反向抵押或倒按揭模式出现。”一业内人士说道。
  所谓“以房养老”,是指老年人把已经付清贷款的房子抵押给保险公司等金融机构,金融机构综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素,定期发放给房主一定数额养老金,房主去世后,房产出售用于归还贷款,升值部分归金融机构所有,也被称作反向抵押或倒按揭。
  “以房养老”政策一出即成坊间热议话题,有人认为“是好事,多了个选择,又不是强制的”,有人认为政府以此推脱养老责任。
  一养老保险公司市场部总经理直言,观念、体制、技术是导致“以房养老”在我国停滞不前的三大主因,其中观念的影响根深蒂固,不会轻易改变。
  在我国的养老观念里,房子承载了太多的情感。对于稍年长的人来说,他们觉得房子是应该传给下一代的,养老还是要靠子女而非房产;而对于年轻人来说,现在当房奴,不能算真正拥有,到老了再把房子抵押出去,等于又什么都没有了,房子成了负担,情感上难以接受。
  除观念外,我国现行的房屋产权制度对“以房养老”的推进也不利。
  “以房养老的核心在于房屋所有权、使用权质押。”上海一家保险公司高管表示。根据我国1982年宪法,“城市的土地属于国家所有”,居民对土地并无所有权,房屋是建在租期最长为70年的土地之上。尽管2007年《物权法》规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但并没有清楚规定续期费用是多少。“70年期满后,具体怎么操作?目前并没有法律法规明示。”
  从1982年宪法规定至今还未经历一个完整的70年,且很多四十年左右的房子都已被拆迁,房屋建筑质量、标的物改变对倒按揭有何影响等一系列问题应如何解决均需相关配套法律的完善。

  保险难越技术关
  经营主体模糊、无放贷经验、无合适产品等技术难题制约着保险机构参与“以房养老”业务开展。
  近年来,保险机构在养老领域的快速发展无疑为此次保监会负责牵头“以房养老”新政奠定了基础,但若从技术角度而言,保险机构仍有诸多地方需要突破和创新。
  幸福人寿前任董事长孟晓苏从2003年初提理念,到2007年成立幸福人寿保险公司开发倒按揭产品,至今仍没有实质性进展。2007年11月,上海市公积金管理中心也进行了“以房养老”的研究和试点,不过,除了选取一对80多岁的老人家庭做试点外,再无消息传出。
  相较其他金融机构,保险公司的优势在于拥有依靠生命表定价的机制及自身已有客户数据的经验分析。对于这一鲜明优势能否被充分利用或怎么用,多位保险从业者也表达了疑惑。
  “生命表只有寿险公司才有,依靠这个生命表,寿险公司可以判断某一年龄段的死亡比例以及这一年龄段一般生存多久,这是寿险公司的优势。但是房产抵押应该是财产险公司的业务,而不是寿险公司的业务。以房养老到底是财产险公司做还是寿险公司做?”上海一家寿险公司相关负责人表示。
  与此同时,保险公司不能直接放贷也成为未来房屋反向抵押业务开展的一大障碍。
  上述养老保险公司市场部总经理说:“保险机构不能放房贷,如果把房屋拿在手里,难以产生现金流,保险机构得不偿失。”
  他还表示,对于保险公司来说,技术层面还有一大问题是没有合适产品。现有的养老产品、年金产品都提倡买得越早越好,购买同样保障,投保年龄越小所需费用越少,且享受的保障时间也越长,而拟以房养老的老年人是要在投保后立马享受相关保障,这种类型的产品还需要创新。
  “如果不能购买相应产品,有意向的老年人或者可以参与到目前养老公司纷纷进军的养老社区领域中,但这也有一个目标人群不匹配的问题。很多大险企推出的养老社区针对的都是高收入群体,以房养老对他们来说没有必要,一些面向中低端客户的保险机构或许可以有所突破。”上述市场部总经理如是说。
  据记者了解,中国台湾地区的保险机构已经可以发放房贷并开展反向抵押业务,虽然已开始了一段时间,但效果也不尽如人意。记者在采访中发现,国内保险机构对此业务积极性也不高。

  银行已有尝鲜者
  与保险还有很高的技术门槛需要跨越不同,银行推动以房养老的障碍还在于老年人消费观念的改变。
  “它是一个涉及社会方方面面的问题,我想不明白保险公司做这件事的商业模式是什么,这更像是政府出面、银行主导的事情,保险公司要以什么形式参与其中?”上述保险公司高管称。
  与保险还有很高的技术门槛需要跨越不同,银行推动以房养老的障碍还在于老年人消费观念的改变。
  有消息称,早在2011年底,就有银行在地方率先推出以房养老业务,但受各种因素制约,两年来未能成功签约一单。而近日,重庆地区已有超过30位老人尝鲜办理该业务,中信银行在当地开出的条件包括“受益人年龄须55岁以上,养老金最多可领10年,按揭利息按基准利率计算,资金不准用于买房炒股,不想领钱可申请提前还贷。”
  在业内人士看来,存和贷是银行做的最基本业务,做反向抵押贷款就相当于普通抵押贷款业务,对银行而言的难点在于评估房屋价值及市场风险,房价上涨银行即可盈利。若能做到风险可控,银行把房屋拿在手里,通过对资产进行期限配置,业务就可顺利开展。
  “银行在倒按揭业务上没有什么技术难题,只要对老年人寿命、房屋价位等因素算好安全边际、贴现率,也就相当于做企业年金倒算,这对银行来说不是难事,关键还是看消费意愿。”东方证券银行业分析师金麟称。
  “我们跟银行的人在聊这个事,但也都是浅谈,听听口风,要具体做还得看市场、看政策,这个事儿太复杂,短时间内肯定搞不起来。”上述养老保险公司市场部总经理强调。

  慧择提示:我国多年来的的观念和社会环境导致人们对房子有着独特的情感,段时间内也不可能做出改变,市场的低迷和以房养老带来的现金不流通问题也使银行和保险企业对此政策的不看好,以房养老如何推出和实行,还需要经过长时间的研究和改进。
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