贷款 贷款攻略 新型贷款 公租房与廉租房或将并轨 风险无法预料
公租房与廉租房或将并轨 风险无法预料
  【摘要】不要以为投资建设公租房就是旱涝保收的,其实这个过程也是充满风险的。近来,有传言说公租房或将与廉租房并轨。如果传言可靠,那么,公租房投资群体面临的风险会更大。
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  家财日前,市房管局副巡视员李东通过媒体表示,“上海实施并轨之后,公租房与廉租房两种制度仍保持各自差异性。比如,两者供应对象不同,政府对廉租对象单独予以补贴。至于房型,只有适合的公租房房源,才会转化为廉租房房源。”

  李东的上述谈话,算是官方对并轨传言的首次回应,虽没有正面回答传言是否属实,但细细体味上述谈话的所用语气和主要关键词,传言已得到实质性确认。

  公租房和廉租房是政府住房保障工程两个并行运营的独立板块,各地皆按此运营操作。上海拟作并轨操作并非标新立异,而是借鉴天津等大城市的同类做法,试图化解“两房”运行操作面临的一系列纠结。

  放到全国作比较,上海公租房保障起步较晚,运营两年来的实际效果是,它并未受到刚需群体的广泛欢迎,形成了“剃头挑子一头热”的运营尴尬。

  就事论事作分析,房型、地段、公租社区生活服务成熟度等一系列问题,都是上海公租房叫好不叫座的原因。但根本的原因,则“卡”在了房租太高上。倘若公租房租金比市场租金明显便宜一截,那么房型、地段和生活配套不足等弊端,则可通过租金之实惠而得到相应对冲。

  公租房租金设定过高,政府亦有苦衷,背后是公租房建设资金严重不足,目前主要依赖政府单条腿走路。廉租房的市场需求比公租房需求要小,但廉租房源的可供给量比市场需求更少。这就造成了眼下市面上公租房大量“闲置”而廉租申请家庭望眼欲穿的双重尴尬。上海如此,各地亦然。

  循着“李东谈话”之脉络,“两房”若并轨,部分“闲置”的公租房就可调剂为廉租房使用。当然,鉴于公租房与廉租房的房源“标配”前高后低,决定了公租房的属性并不能轻易改变。因此,欲将“两房”打通,政府必须根据廉租住户不同的家庭收入现状,实施不同的租金补贴。已实施“两房”打通试点的城市,正是这么操作的。至于保障效果,目前尚难作出是好还是坏的结论。

  “两房”并轨的“政府算盘”是:第一,目前“两房”归两套独立运行机构封闭运营,“两房”若能打通,运营机构可合二为一,建设与管理可统筹兼顾,运营与管理费用可节省一块,甚至运营效率可明显改善;第二,把“闲置”公租房利用起来,政府好歹能按月实收租金,虽说难以从根本环节缓解公租房建设资金严重不足的主要矛盾,但至少公租房运营管理费和日常维护费有了固定来源;第三,把廉租纳入公租范畴后,政府此前对廉租的财政“暗补”就变成了不同等级的“明补”,利于根据廉租对象收入变化而动态调整“明补”等级,使财政补贴效用最大化,并有助于建立廉租房退出机制;第四,有利于吸引社会资金参与公租房建设和运营。

  就前三粒“算盘珠”,至少在理论上能够说通,但实施效果与理论推导是否吻合,有待实践效果才能作答。就最后一粒“算盘珠”,以现状作分析,理论推导能否成立目前尚很难说。

  根据“李东谈话”,上海试行“两房”并轨只剩推出的时机选择问题。但在推出前,请政府务必认真求实综合评估市面上真实的公租房供求关系。一个不能无视的客观现实是,目前的公租房“闲置”,并非市场已接近饱和所导致的刚需疲软,而是主要卡在公租房租金过高和生活配套不足两个突出矛盾上。

  这两个突出矛盾回避不得,也回避不了,直接关乎保障房建设工程的可持续和真实的惠民程度。否则,政府的算盘珠拨得再精明,也很难避免陷入头痛医头、脚痛治脚的巢穴。果真如此,保障房工程的实施只会面临更多纠结,到不得不解结时,综合成本只会更高。

  慧择提示:投资公租房有风险,租赁公租房也有一定的风险。这里所说的风险主要体现在住房安全和家庭财产安全方面。为您推荐慧择家财保险,投保一份,全方位保障您的家财安全,是您的理想选择。
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