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养老地产的发展与政策紧密相关
  【摘要】为了支持国家的养老保障体系建设,养老地产逐渐兴起。笔者从开始关注中国养老产业到调研、写论文、写文章呼吁,再到创立公司为养老产业投资者提供咨询服务,已有7年了,亲身见证了中国的老年人口总数从2005年的1.44亿上升到了2011年的1.85亿,占总人口比重也从11.03%上升到了13.7%的过程,也想将其间的所见所闻同大家分享。

  直到2009年下半年,当笔者四处呼吁关注人口老龄化问题时,碰到的往往还是不解的眼光,对于满头青丝的笔者,多数人表示:“年纪轻轻不赶快赚钱,管老人的闲事干吗?”怎样才能吸引投资者关注养老产业,成了笔者当时的最大问题。其时正值房地产调控时期,房地产商急于找到“概念”开发主题地产,于是“养老地产”、“Silver Town”等概念纷纷出笼。以养老地产为龙头的进军养老产业的热潮终于爆发了。

  自2010年以来,地产大鳄、险资巨头、国际风投大举进军中国养老产业的新闻不绝于耳,而且,投资领域从养老地产扩展到了老年护理和服务以及金融等产业板块。现在,在养老产业的长产业链上,几乎每个环节都有了涉足者。可见养老产业在中国的确是成功启动了。

  可是,在养老产业启动的同时,我们也看到,似乎江底的淤泥也同时泛起,不少问题同时浮出水面。比如养老院服务质量堪忧、虐老事件、养老院经营不善难以为继、老年人的权益保护缺失、养老金入不敷出、养老地产开发模式不成熟等。这些令许多热情洋溢、欲有所作为的投资者看着心凉了半截,于是驻足江边犹豫观望了,养老产业也被评价为“雷声大雨点小”.

  2012年,随着房地产业的回暖,算不清养老地产这笔账的房地产开发商,似乎正掉头离开这片待垦的“养老荒原”.养老产业也似乎又被打入了冷宫。

  我们看到,在这一轮养老地产投资热中,并没能真正建成大批养老院或养老社区,但在养老服务方面,已经有了很大改观,老年人的服务要求被日渐明确,涉足老年护理、护理设备开发、老年用品制造、老年大学和旅游等的企业,大都已经开始真正运转。养老服务业的巨大市场仍将被开发,这也会向上游走,推动养老地产的发展;同时,养老服务业的发展也会推动服务规范出台、推进服务水平提高。

  这一轮养老产业投资热还有一大功绩,就是它引起了全社会各个层面对养老问题的空前关注和大讨论。可以明显看到政府对于养老产业的相关政策的制定和推出大为加速,政策和制度的完善对于养老产业健康发展极为重要。

  我们看到,中国的老龄化问题常被说成“未富先老”,其实,我认为现在面对每年近千万老年人的增速会有措手不及之感,是由于在老龄化早期没有“预判”.中国经济的发展成绩有目共睹,有消费能力的老人也数量庞大,消费市场是存在的,养老市场规模巨大。只是目前有关扶持产业的政策缺乏,所以养老产业还一直处于被“观望”的境地,进展缓慢。

  同日本相比较,笔者以为中国的老龄化状况有诸多不同点,例如从微观看,老年人的平均购买力偏低、养老金收入不同、养老观念更为保守、有一定数量的富有老人但是比较分散等;从宏观方面看,大环境不同、养老金体系不同、老年福祉不同、养老产业政策不同等。所以中国的养老产业发展必然会有着不同的路径。具体说来,我认为可采取市场细分、多样化策略。

  以养老地产开发为例,因为中国老龄化的一个特点是地区差异大,因地域的不同,老年人的养老观念和购买能力有着巨大差异。这就要求养老社区在硬件设计、软件设置、服务项目配置等方面,都要根据不同的目标客户群有所调整,在做连锁化、规模化的同时,本地化是一个重要课题。

  把客户群尽量细分,把产品尽量多样化,是应对需求差异大和个性化的方法之一,但这样会增加投资成本,所以投资商需要找到自己的平衡点,有所取舍。最早,喊出“打造中国最大养老基地”的地产商日渐沉寂,或许正是计算了“大而全”与 “投收比”后,看到了问题所在。我认为养老地产投资应注重定位清晰、准确,不要追求大而全。

  对于养老护理,我认为首先是要建立明确的、科学的服务标准,把护理服务规范化。对于已经显现的专业护理员短缺的问题,应该运用完善的一整套体系、制度去解决。

  具体来说,从培养专业护理员,到保障就业,到收入和福利保障都到位后,才能保证系统的良性循环。目前护理员的工作没人愿做,主因是工资低、没保障、工作累。建议要为护理员提供免费或收费低廉的专业培训,并为护理员就业搭建中介平台,把护理员工作职业化、提供良好的社保等。在此基础上,行业要强调持证上岗,不使用无证人员,这样才能把护理服务拉到规范化的轨道上。

  从中国经济发展的历史来看,哪个产业得到了政策扶持,哪个产业就会“火”.所以要发展养老产业,出台产业扶持政策是关键。同时,因为养老产业关系民生,我认为也应尽早健全各项相关的配套法规、政策,搭建良好产业发展平台。

  慧择提示:养老地产真的可以为中国的养老事业贡献自己的力量吗?实际上,为养老产业发展做科学的、战略性的设计和规划,创造良好的产业发展大环境,逐步完善扶持产业成长的配套政策和措施,这对于中国养老产业的可持续发展,至关重要。
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