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保险资金看好不动产 养老地产投资热
  【摘要】近日来保险企业有意向进入不动产的新闻不断。对于老龄化社会到来,为保险资金投资养老地产带来了机遇,但同时因“住房反向抵押贷款”机制缺乏、传统养老观念难以动摇,也使这股正在兴起的投资热与风险相随。
  近日,中国太平保险集团公司正式成立了太平养老产业投资有限公司,专业从事养老产业投资与经营,并将拿出约20亿元资金在上海投资建设首家高端化国际养老社区,今后还将逐步在其他省市进行复制。
  不光是太平保险,据记者初步统计,目前已有国寿、新华、合众、平安、泰康、人保等多家保险公司纷纷布局养老地产投资,有的甚至已正式开工建设相应的养老地产项目。
  而对于保险资金进军不动产,保监会不久前曾发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》(以下简称《通知》)指出,在提高保险资金投资不动产额度的同时,也要防止保险公司以养老项目名义建设和销售商品房。
  正略钧策管理咨询副总裁薛迥文接受《中国建设报·中国住房》记者采访时表示,随着老龄化社会的到来,养老地产固然市场前景广阔,但国内目前并没有适合大规模发展养老地产的土壤和环境,也很缺乏相关经验及成熟的运营管理能力。在此背景下,保险资金进军养老地产,投资回报率的不确定性比较高,也暗藏风险。
  投资不动产比例再放宽
  近期楼市成交逐步回暖的同时,保监会于前不久也下发了一系列关于保险资金投资运用的新政,上述《通知》便是重磅政策之一。
  事实上,从2009年《保险法》的修订和保监会之后出台的一系列配套政策,保险资金的运用渠道就一直在不断地被丰富和完善。尤其是在投资不动产方面,早在保监会2010年颁布的《保险资金投资不动产暂行管理办法》(以下简称《办法》)中就曾开闸式规定,允许保险企业将不超过上季度末总资产的10%的资金用于不动产及相关金融产品的投资。
  相比之前的《办法》,此次《通知》在保险资金投资不动产领域和比例方面都有所放宽,同时参与门槛也继续降低。
  《通知》规定,保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品,账面余额合计调整为不高于本公司上季度末总资产的20%,改变了不动产不超过5%、基础设施债权计划不超过10%的规定。
  其中,投资非自用性不动产的账面余额,不高于本公司上季度末总资产的15%,较之前的政策增加了5%的投资比例计划。
  如果按照今年二季度末6.78万亿元的保险业总资产来计算,从理论上讲,相当于为市场释放了3390亿元左右的保险资金。
  特别值得一提的是,《通知》首次明确规范了保险资金对非自用性不动产投资的行为,比如可以运用自有资金、责任准备金及其他资金进行投资等。
  由此,一位保险业界资深人士对记者解释称,此前政策一直在限制保险资金投向非自用性不动产,保险企业总是打擦边球,惯用的方式是以自用名义申请建楼而后出租投资,“《通知》出台后,就不用这样了,可阳光化操作。”
  同时,记者还观察到,《通知》中明确了保险资金投资保障房建设和养老项目的有关事项,“允许保险资金采用多种投资方式,支持国家重大民生和发展工程。”
  “这其实是为了迎合中央宏观调控政策以及市场发展的需要,只有在坚持执行中央宏观调控政策的基础上,保监会才会允许保险资金进行与保险业密切相关的不动产项目的投资。”克而瑞信息集团研究员杨晨青对记者表示。
  涉水过河藏风险
  事实上,保险企业开始进军养老地产已近两年。
  早在2009年11月,泰康人寿首倡和实施的养老社区项目获得保监会批准,成为第一个获得试点资格的保险公司。
  2011年11月2日,位于廊坊万庄的国寿(廊坊)生态健康城正式开工建设。
  今年2月1日,新华保险 董事会决定,设立延庆养老项目公司和密云养老项目公司。前者为新华保险独资设立,计划投资5.4亿元;后者新华保险持股95%,计划投资9亿元。
  时隔两年,在今年的6月6日,泰康人寿旗下的第一家养老社区在昌平正式奠基开工,并计划于2015年正式入住。
  保险企业纷纷“试水”养老地产,其实并非偶然。据中国第六次人口普查结果显示,2010年60岁及以上人口就已经占到13.26%,到2030年,预计我国老年人口占总人口的比率将高达30%以上。“这给养老地产提供了广阔的发展前景。一向嗅觉敏锐的保险公司自然会将目光瞄准这块大蛋糕。”杨晨青表示。
  但与此同时,“住房反向抵押贷款”类金融机制缺乏,再加上传统养老观念难以轻易改变,使保险资金进军养老地产在面临老龄化机遇的同时,也同时面临上述在短期内难以逾越的困境。“从这些因素来看,保险资金进军养老地产,投资回报率的不确定性比较高。”薛迥文说。
  其实,“住房反向抵押贷款”在国内并不是没有尝试过。2011年年底,《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》出炉,根据设想,该市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构,开展“住房反向抵押贷款”试点业务。同时期,中信银行  也率先推出了此项业务。但从反馈情况来看,显然至今并没有被人们普遍接受。
  慧择提示:保险资金进入不动产,尤其是养老地产目前看来没有任何保障或者说没有可以学习的成功案例或模型,一切只不过都是在"涉水过河",在诸多不确定因素的影响下,一些保险公司难免会在"保险资金投资养老地产"问题上栽跟头。
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