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险企如何经营养老项目
  【摘要】供职于某大型保险企业的Tina,已连续在上海郊区奔走了2个多月。“简直是海底捞针。”一脸疲倦的Tina称,在上海寻找一幅“完全合适”的土地,是其所处地区分公司的当务之急。
  “如果想以养老地产的模式操作,土地成本是必须谨慎考虑的因素,对我们来说,最好是划拨性质用地。”操作的难度并不仅限于此,还需要满足的准则是:获取地块的周边配套需已成熟。这意味着,Tina将在价格已经飙升的土地市场中,“淘”出一块无须上交土地财政收入的地块来。
  事实上,并不是Tina这一家保险企业在急于寻地。自从保监会在“大连会议”上公开征询对13项征求意见稿的建议以来,险资即将加入养老产业的呼声便一直高涨。
  其中,关于《保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》中首度明确指出,险资可介入养老产业基金。而对于投资不动产的限制,则细化到了“禁止分拆销售养老项目产权”。
  数据显示,在投资方面,保险资金在今年“冲劲十足”,仅在3月投资下降了302.3亿元,其他月份均有不同程度加仓。
  尽管具有天然优势的险资对养老地产虎视眈眈,但由于政策限制以及对盈利模式的摸索,大部分险资涉水的养老项目都处于“摸着石头过河”的状态。
  泰康试水养老社区
  2012年5月,泰康人寿对外推出了国内第一款与养老社区相结合的综合性养老保险计划——“幸福有约终身养老计划”。这份缴费起点200万元甚至可达300万元人民币的分红型养老险产品,交费方式分为一次性趸缴和十年期期缴,这就意味着,即使按照期缴方式缴费,最低缴费金额也在每年20万元。
  简单来说,“幸福有约”的客户在享有保险利益的同时,还可以享受到由泰康之家提供的保证入住养老社区资格。通俗来说,即保险合同产生的利益可用来支付社区每月的房屋租金和居家费用,以使得客户在养老社区可享受包括居住生活、餐饮、医疗护理在内的养老生活。
  戴德梁行董事黎庆文表示,这种模式与国外养老社区更为接近。“澳大利亚或者日本等国家,有相关法律政策支持,开发商和投资商可向老人收取高额入住资格费。这些所谓"购买资格"的费用往往相当于物业的市值。”
  同样,在这份“天价”养老保险产品的背后,也可见泰康之家养老社区紧锣密鼓的开工步伐。这个位于北京昌平新城的社区,于2011年12月由泰康旗下子公司与北京昌科航星科技开发有限公司联合体,以16亿元价格获取,折算楼面地价约5185元。
  不过,保险产品的定价一直是一个精密而复杂的过程。北京昌平新城地块5000多元的楼面地价,能否作为制定200万元起缴标准的衡量标准之一?目前来说尚难确定。
  “保险产品通过保险低成本进行资产再投资,然后通过提高资产盈利、资产规模来应对未来的偿付率问题。”一位在保险业从事精算的专业人士表示,“这种养老保险产品的定价,无法与实际拿地成本发生必然联系,这是两个完全不同的业务部门及测算方式所决定的。”
  用地性质模糊
  “从保险公司角度来看,市中心土地是最合胃口的,但并不现实。住宅用地成本太高,如果考虑险资投资限制以及回收成本年限等因素,其他性质用地虽然合适,但配套和地段又是问题。”一位保险企业负责投资人士解释道。
  合众人寿保险公司董事长戴皓曾在一次论坛上公开表示,建议相关部门明确用于养老产业的土地性质归属。他认为,保险资金投资养老产业是社会公益事业,需长期持有经营,导致经营收入偏低。而在当前的土地市场中,不同性质土地成本、使用年限以及政策等各方面区别较大,通过竞价获得投资土地基本上很难拿到地。因此,他强烈建议,单独列出养老类产业用地性质,以确保保险资金的有效投资及政策支持。
  年,合众人寿在武汉蔡甸区一口气拿下3幅住宅地块,分别是P(2010)119、120和134号土地,总用地面积为53.10万平方米。目前有公开数据可以查证的,仅有119、120号2幅土地的拍卖信息。2010年11月底,合众人寿以3.62亿元代价,获取了2幅共计用地面积34.4万平方米,折合楼面地价1051元/平方米的地块。在如今的蔡甸区国土资源和规划局官方网站上,这一项目公开标示为“合众人寿健康社区”。
  有意思的是,在当年的土地出让挂牌公告中,这3幅地块的土地性质明确为“居住(养老社区)”,相应的,出让说明文件亦不约而同地进行规定,“项目为养老社区用地,不得进行房地产开发,且对该项目不予核发和办理房屋预售许可证”。
  不过,如果将合众人寿蔡甸项目与其周边项目进行比较的话,不难发现合众项目的尴尬境地。机构提供的数据显示,2010年2月,上海世茂建设有限公司相继将蔡甸区大集街田家堡村2幅用地纳入囊中,楼面地价仅为518元/平方米以及590元/平方米。1年之后,世茂龙湾开盘预售,别墅销售单价区间为8000~14000元/平方米。
  虽然合众人寿健康社区一期早已开工,但无论是相应的养老险产品,或者社区将以何种模式发展,合众人寿方面却始终保持“缄默”。对此,黎庆文认为,土地成本和较重税赋是直接造成开发成本高企的原因。不过就目前来说,政策突破的时间表和力度仍有很大不确定性。
  问题重重
  泰康人寿董事长陈东升曾对外明确表示,从资金运用角度看,保险公司投资养老社区,相当于发行了30年、50年的长期企业债券,同时又满足了保险资金对长期、稳定收益的需求。从产业链来看,养老社区向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品,推动保险产品的创新,同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品等产业,能够极大地延伸和扩展寿险产业链,同时有效整合关联产业。
  事实上,不仅仅是泰康和合众,新华保险、中国人寿、平安保险等险资“巨鳄”,都在争先恐后地扑入这一领域。
  但相应而来的,则是初露端倪的各种问题。
  “虽然险资投资不动产已有政策明确,但保监会的控制态度近乎严苛,而且从目前来看还没有放松审批监管的迹象。”一位保险公司专司不动产投资的人士称,“至少根据所处公司的执行方式,每一个项目从拿地、开发到项目规划,都需上报到职能部门报批,导致其间操作时间很长。”
  此外,无论是专业团队组建还是养老社区的“软件”配套要求,保险企业仍然处于摸索状态。“保险资金的投资入市,牵涉到非常广泛的民生话题,加上国内的保险企业并不具备在模式和运营方面的成熟经验,因此从严控制是理所当然的结果。”莱坊国际大中华研究部主管林浩文表示。
  【慧择提示】还有业内人士表示,从目前各种险资的开发方式来看,有寻找开发商合作发展的,有自建社区与养老专业机构合作的,不过归根结底,养老地产仍然是个牵涉众多产业层面的新兴话题。“一边是广阔的市场前景,一边是步步为艰的实际操作情况,如何获取平衡是险资急需解决的问题。”
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