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中国平安进军养老地产
  【摘要】股市震荡难料,债市乏善可陈,万亿保险资金急辟蹊径。除在基建项目债权计划上加码之外,盈利模式日渐清晰的养老地产,亦引保险资金纷至沓来。在长时间的调研观望之后,中国平安进军养老地产的路线图终于浮出水面。
  知情人士昨日向上海证券报透露称,按照目前中国平安内部规划,未来将在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区规划养生养老地产项目。运作模式将分三条主线,不仅有目前保险公司主推的“租赁型养老公寓”,还包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。
  “租赁+销售”模式
  近年来,素有金融业“急行军”之称的中国平安,却唯独在养老地产上一直观望不前:成立不动产投资子公司已有时日,团队建设已搭建完毕,但至今仍无明确的养老地产项目浮出水面,仅停留在研究论证阶段。相形之下,泰康、新华、国寿、太保、合众等保险同业囤地积极,多家中高端养老社区已相继竣工。
  平安在养老地产上的“慢一拍”令同业疑惑。盈利前景莫测难料,是其在养老地产上欲进又止的主因。中国平安不动产投资子公司一位项目经理坦承,“开弓没有回头箭,如果没有充分的市场调研,没有明确清晰的定位,以及明确的盈利模式,我们不会轻易下手。”
  根据保险投资新政规定,“保险资金投资养老不动产项目,不得自行开发建设投资项目,不得以分拆形式销售养老项目产权,不得利用销售养老项目产权获得销售收入。”
  “这意味着保险资金只能长期持有养老产业,不得上市交易,因此只能以租赁的形式来实现投资回报。”业内人士告诉记者,没有产权归属感的租赁模式,将可能使养老地产的回报周期被拉长至10年、甚至20年以上。
  但显然,从目前平安的养老地产投资规划来看,并不仅限于租赁模式。其另外两条投资路线“亲情社区”、“度假休闲产品”均为销售模式。
  其中,亲情社区是依托于养老公寓,由老年人、青年人及儿童构成的全龄阶层的开放性生活社区;度假休闲产品则是以别墅型住宅为主,结合商业区、五星级酒店、特色文化养生馆、各类运动设施场等各项配套的顶级度假养生产品。
  “租赁+销售”模式是否存在违规之嫌?业内人士分析称,平安投资养老地产的资金来源,可能不仅限于保险资金,还包括动用平安其他子公司的非保险资金,举集团之合力,如取自平安信托的第三方募集资金等。而这种模式在其他非金控保险公司身上,几乎不具可复制性。
  亟待税收扶持政策
  事实上,对于投资养老不动产,保险公司是矛盾的。很多保险公司开始以为这是老龄化趋势下的巨大商机,但真正试水之后,才发现盈利周期远比想象中长。
  土地定价是首个难题。保险公司希望政府能够以非市场化方式,在土地出让上给予优惠政策。但政府则顾虑投资机构动机不纯,借养老为名,行地产之实。
  其次,投资养老地产的美好构想要在国家政策支持下才能付诸实现。扶持政策的关键在于减少税负。一家保险公司负责人告诉记者,“投资养老地产的过程中涉及营业税、房产税和所得税,我们期盼政府能给予税收优惠。”
  最关键一点是,在投资养老地产过程中,保险公司很难单兵作战,除提供资金来源和相关保险服务外,在社区开发及物业管理方面则力有不逮。从前期开发到后续管理,这其中必定要给地产开发商和护理、物业等第三方服务机构安置角色,保险公司如何从中协调,将考验保险管理层的集体智慧。
  慧择提示:平安开拓养老地产目前应该还在准备当中,如果政府不支持,只有企业的单方面热情,这个产业很难发展起来。建议地方政府考虑将土地出让金返还,从而部分弥补其市场化拿地成本的劣势。
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