贷款 贷款攻略 新型贷款 德国险资介入我国房地产业
德国险资介入我国房地产业
  【摘要】在境外险资不断渗透到国内的保险行业当中的时候,我们获悉,德国保险公司可以为投保人提供房贷。而且此贷款一般有优惠。这位德国保险资金介入国内房地产业埋下了伏笔。
  德国保险公司是目前不动产抵押信贷的主要提供商
  德国保险企业近年来是德国房地产行业的主要金融提供商之一。他们通过为保险公司的投保人提供房屋抵押信贷的方式,将大量的保险资金发放于与房地产相关的信贷项目。获准经营房屋信贷的保险公司一般都是人寿保险公司,与人寿保险公司竞争此类业务的还有所有欧盟的金融信贷机构和住房储蓄信贷社。
  不动产抵押信贷由于是建立在以房屋、建筑物和其他不动产作为抵押物基础上所发放的贷款,所以对于经营者而言,经营此类业务的风险较小。因为如果出现贷款人无力还贷或者个人资信出现问题,保险公司作为放贷一方可以实行对不动产所有权的主张,通过拍卖和接管的方式获得发放贷款的补偿。此类业务的经营正好符合了保险公司稳健经营的业务特征,而且不动产抵押信贷的利润也比较可观、风险相对可控、预期收益可预测性高。仅2011年全年,德国的人寿保险公司便向其私人或者企业顾客发放不动产抵押贷款500亿欧元,其总量相当于这些人寿保险公司保险资金的6.7%。
  复兴信贷银行贷款加深保险公司与德国房地产行业联系
  德国复兴信贷银行是一家德国政府所有的国家政策性银行,它是二战以后联邦德国为了紧急重建需求提供资金而成立的一家银行,为德国经济发展发挥了重要的作用。目前的德国复兴信贷银行的业务范围包括住房与环境、中小型企业、发展中援助和进出口融资四类,比如为德国小型或中型企业提供在财务、环境和经营管理制度改革上的投资,为个人的房屋建设、现代化和节能减排提供规划与支持等等。
  由于德国复兴信贷银行属于国有的政策性银行,因此在法律上不允许它和其他商业银行竞争,也不允许将贷款直接放贷给企业和个人。它只能通过商业银行或者其他获准的机构放贷给企业和个人,因此德国复兴银行更类似于一个二线银行。此次复兴信贷银行批准保险公司作为其一线业务经营机构,将允许的业务范围内对保险公司的投保人提供房地产信贷,无疑加强了德国保险公司与房地产市场之间的紧密联系。复兴信贷银行贷款成为德国保险机构在继不动产抵押信贷之后,向市场提供另一类房地产相关融资产品。
  利息低期限长的复兴信贷银行住房贷款惠及投保人
  复兴信贷银行同意保险公司向投保人发放的房屋贷款往往具有期限长、利息低的特点,这是由复兴信贷银行的经营特征和战略定位决定。复兴信贷银行把促进德国社会和经济发展作为目标,其政策性银行的性质决定了它的经营不需要向国家缴纳股利,也不需要向国家上缴企业所得税,这使得该银行可以放贷一些比商业银行更加低的贷款。
  目前,获准经营复信信贷银行住房贷款业务的除了保险公司以外,还包括德国的银行机构以及住房储蓄信贷社。从2012年4月份保险公司获准经营此类产品以来,已经越来越多的保险公司加入到该产品的经营行列中。这也使得德国的保险公司可以针对其投保人客户在房地产等不动产的融资上提供组合贷款,即在复兴信贷银行住房优惠贷款的基础上用足相关的低利率贷款,剩下的不足部分再使用房地产抵押贷款。
  许多投保人都可以从保险公司提供的这一利率优惠产品中获益,因为这一优惠产品不仅适用于下文将介绍的节能环保住宅的建筑申请,也适用于普通百姓日常生活中可能遇到的相关贷款。比如,投保人为自家建筑物搭建防风防雨装置、更换暖气设备、安装窗户等等,可以获得投资成本17.5%以内的、并且总额不超过8750欧元的复兴信贷银行补贴。如果投保人改造自己房屋的阳台,更换新的取暖技术和对房屋进行符合残疾人标准的装修,同样可以获得10万欧元以内的低息贷款。
  环保节能导向的房地产低息贷款助推保险业参与社会管理
  目前,保险公司所获准放贷的来自德国复兴信贷银行的低息贷款,主要用于资助环保节能的房地产建造、旧屋改造等低碳项目上,借助保险公司的营销网络推广低碳节能理念,实现德国社会的可持续发展。
  不同的房屋建筑项目,所获得的贷款额度和利率优惠不尽相同。目前,保险公司经营的相关房屋贷款主要包括普通住宅房屋贷款、旧房改造房屋贷款、节能房屋建造房屋贷款、房屋节能改造房屋贷款等多项贷款。比如普通住宅房屋贷款,保险公司可以针对投保人提交的整体房屋建造计划与预算,根据总预算的30%份额放贷德国复兴信贷银行提供的房屋贷款,但是总额不超过10万欧元。
  如果不动产所有人对其所有的不动产进行二氧化碳减排的改造,保险公司可以对其所产生的相关费用提供100%的资金贷款,只要相关的费用不超过5万欧元。根据不同房屋的节能效果,保险公司可以提供的房贷条件也有所不同:如果贷款人建造的节能住宅能够达到每平方米的使用面积每年的初级能源需求量不超过40千瓦特小时的话,保险公司可以针对其建筑所需贷款提供3%的优惠市场利率。根据不同的房屋建设标准,对于那些每平方米使用面积每年对于初级能源需求量不超过60千瓦特小时的节能住宅,保险公司也可以给予同样的优惠利率贷款。贷款金额为不包括土地价格的房屋建造所有费用,以不超过5万欧元为限。
  慧择提示:保险业介入房地产,尤其是国外险资介入国内的房地产业,这给我们提了个醒:保险行业的融资在不断扩大。各大险企只有不断创新,改善服务质量,才能抵御风险,在市场占有自己的一席之地。
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