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库存仍是地产商要解决的问题
  【摘要】房地产市场进来一直不是很稳定,再加上国家的政策调控,更是让房地产市场的库存再次大幅度增加,在新的一年,如何消化库存是地产商们要解决的重中之重。
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家财险  经过两年的房地产政策调控,消费者持币观望,市场成交趋向低迷,越来越多的库存积压正构成对房地产市场的严峻挑战。数据显示,2011年广州十区二市商品住宅存量面积为1430万平方米,存量套数为11.3万套创两年内新高,主要存货上幅起始月份为9月,原因为经过了两年政策调,在三季度后控市场预期改变,各楼盘成交量下降导致存量大幅度攀升。根据世联地产的分析报告,消化这些积压库存,需要18.7个月,而往年正常的消化时间为9-11个月。在业内分析人士看来,市场产品相对过剩成为2012年市场常态,以价换量的趋势形成,开发商回款压力进一步增加。
  世联地产人士分析,2011年广州十区二市存量主要集中在几个供应较大的周边区域,花都、增城、番禺三区合计占到整体存量的59%,迫切需要去库存化形势突出;中心区域除白云、天河外,由于供应较少所以存量不高,而白云区由于2011年金沙洲板块及白云大道北板块供应放量使得存量增大,天河区主要因为去货缓慢,供应虽然不多但存量上升趋势较快。
  从各区的去货时间看,南沙区市场受到饱和度上升及2011年市场供应攀升等因素影响,库存去货时间高达28月,番禺、从化、越秀、花都去库存时间均超过20个月,萝岗区因为供应主要集中在12月及受签约延迟的影响区库存时间也超过了20个月。海珠区由于大盘供应主要集中在上半年所以库存去货时间最少只有11个月。
  在世联人士看来,2011年广州市整体住宅市场走过了抢售期、一次探底期、市场博弈期、转折下行期四个阶段,总体市场下行趋势形成;另一方面,广州市政府完成了年度调控目标,但主要因为住宅均价较低的周边区域成交放量拉低了整体市场均价,所以市民并没有感受到住宅市场价格下降,从房管局数据看,十区中有八个区住宅价格涨幅在17%-30%之间,各区域价格均呈现不同程度的上涨;最后,广州住宅市场库存量再攀高峰,未来开发商去库存压力增大,住宅价格下行概率较大,2012广州将进入“去库存时代”。
  房地产企业今后的路如何走?专家认为,房地产在逐渐褪下浮华的外衣后,将逐渐向更加符合市场的强调居住功能本身的需求靠拢,房地产业也将告别过去“粗犷”式经营,细分市场、精细化经营将成为未来方向。
  山东师范大学房地产系主任程道平认为,随着不少城市住宅成交量的持续下滑和资金回笼的急切需求,房地产开发企业需要实时调整自己的产品定位,以更精细化的经营方式来迎合市场,取得竞争优势。
  在房地产行业快速发展的时期,房地产企业比较看重开发速度,楼盘质量和精细设计方面则注重的比较少,更多地是为了满足投机需求,现在遭受限购以后,使得购买者和政策,开发商之间产生了微妙的关系。
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