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如何应对房价偷走的财富

  【摘要】我们每个年代的人都有自己的梦想,现在或许很多人的梦想就是有一套属于自己的房子。虽然这个梦想在所谓高尚人的眼中算不上什么,但这就是这一代人切切实实的生活梦想和写照。而今年由于种种原因,我国房价略有下跌趋势,万一下跌幅度过大,很多人就等于被房价偷走了财富。
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  33岁的赵旭最近一直开心不起来,不是因为工作不顺利,也不是健康出了问题,而是自己新买的房子贬值了。
  慧择网赵旭走在小区里面,心情难以平静,他指着小区中的一栋新楼,感觉这好像是自己被偷走的财富。
  到今年12月份,赵旭位于北京通州的新房买了刚好一年。在政府调控的作用下,今年下半年北京郊区的房价扛不住了,通州楼盘就是典型代表。赵旭2010年12月买的房子,当时价格是每平方米1.9万元,现在同一个楼盘,最便宜的房子已经降到1.3万元,跌幅超30%。这个现实活生生变成一朵大乌云,每天罩在赵旭心头上。
  股市也不景气,赵旭在2008年时价值20万元的股票,到现在缩水到不足10万元。双重“被套”之下,赵旭一脸无奈,几十万元的辛苦钱,不知不觉就不见了。
  赵旭今天的财务囧境,还得从2004年说起。
  他和妻子胡玲2004年结婚,婚前他们拿出几乎全部的积蓄以及父母的支援,在北京西三环附近全款买了一套60平方米的小两居。所有费用加上装修,花了70万元。虽然房子不大,但心里还是挺美,毕竟有了自己的一套房。刨去每个月的生活费,小夫妻两个人的工资还可以存上1/3,生活比上不足,比下有余,赵旭还拿出一部分积蓄炒股。
  2006年,他们的宝贝儿子出生,孩子的到来给家庭带来快乐的同时,财务支出也多出不少,奶粉、童装、教育费用都是不小的开支。赵旭的父母在孩子出生后来也到这个小家照顾儿媳和孙子。虽然当时的房子、挤了些,但赵旭觉得生活有奔头和希望。
  2007年,看着北京逐月上涨的房价,赵旭开始思考再置办一套房。毕竟现有的房子不大,等孩子长大一些,加上父母,三世同堂挤在两居室里面会很“憋屈”。第一套房也不考虑卖,留着收房租。当时家里有存款19万元,股票20万元。
  赵旭开始四处看房,一直看到2008年,北京房价局部出现下跌,赵旭心想等房价再跌跌就买,没想就这样与机会失之交臂。眼睁睁看着房价在2008年底之后扶摇直上。
  2010年,赵旭感觉不出手不行了,10月份在通州买到一套110平方米的三居精装修房,12月从银行办下了房贷,同时入住。房价是1.9万元,总价209万元,首付62.7万元(房款的30%,其中包括向朋友借的20万元,承诺3年内还清,不计利息),贷款20年,贷款利率享受7折优惠,每个月要还房贷约9000元。
  2010年,赵旭的月薪上涨到1.2万元,年终奖金大约3万元。妻子胡玲的月薪6500元,年终有2万元左右奖金。一家三口一年的各项生活消费在8万元左右,养车费用1.5万元,孩子一年的花费大约3万元,购买商业保险(夫妻两人的养老保险,2007年开始缴费)费用每年2万元。
  以下是2010年12月入驻新房一年来的家庭收支情况:
  收入:赵旭17万元+胡玲9.8万元+房租原有房屋出租收入3.6万元,合计30.4万元。
  支出:房贷10.8万元,孩子费用3万元,食物支出4万元,服装2万元,社交2万元,保险支出2万元,养车费1.5万元,还朋友无息贷款5.1万元(之后两年会还多一些),合计30.4万元。
  结余:0元
  资产:住房两套,市场价值分别为120万元(60平方米,位置较好,目前价格在每平米2万元,相对购买价70万元,升值50万元),143万元(110平方米,价格跌至1.3万元,相对购买价209万元,缩水66万元)。股票10万元(购买价20万元,亏损50%)。汽车一辆,市场价10万元。
  负债:未还的房贷135.5万元,欠朋友无息贷款14.9万元。
  赵旭的理财需求:
  财务规划怎么办?
  搬进新家后的这一年,赵旭成了月光族。未来两年,整个家庭收入预计不会有明显增加,但是孩子上学费用会增加,父母年纪大医疗费用会增加,万一再发生意外情况,手里的现金肯定不够用。还有朋友的借款接下来每年至少要还7万元。如果保持现在生活质量,就会产生2万元的赤字。是节衣缩食,还是把保险退保,或者把股票割肉?
  房价接着跌怎么办?
  200万元的房贷,已经付了银行73.5万元,还要接着还剩下的126.5万元。目前该房子的市场价值也就143万元。如果房价继续下跌,降到1万元/平方米,那房屋价值变为110万元,房贷就会超过房屋市场价值。这时如果停止还贷会带来什么伤害?有没有什么办法可以减少损失?
  对于赵旭的财务状况,美国霍尼韦尔国际公司亚洲区房地产部经理张配进行了以下分析:
  买第二套房太激进
  赵旭一家的情况是在房地产市场出现动荡情况下的典型案例,可以从两方面来看:
  赵旭一家年收入合计30.4万,而其年支出也是30.4万,这与房地产市场的走势无关,也就是说无论房价涨跌,这个家庭每年都几乎是“零结余”。其中,唯一可变的因素是他们第一套房的租金,可能会随着房地产市场的起伏稍有变化,但这些变化也不足以改变其整体上零结余的状况。
  造成赵旭一家资产规划完全失当的原因,是他们在买第二套房子的时候过于激进。按一般原则,一个家庭的年收入中,除去吃饭、交通、服装等必须花费外,剩余收入的20%可以购买保险(主要是养老投资性保险),60%可以进行投资(如房产,股票、基金,黄金、国债等),还要预留至少20%为可迅速变现的资产(现金,银行存款等),很明显,赵旭一家违背了这个原则。
  当房价下跌时,如果出现房屋市场价值低于银行欠款余额的情况,则此房产就变成了负资产。此种情况在1997年亚洲金融危机期间的香港已经屡见不鲜,到了2008年全球金融危机期间,美国出现的“两房”危机也是这个原因。
  但美国的案例与赵旭一家有所不同。金融危机期间美国很多房屋贷款人失去了工作,导致无钱还贷,失去了房屋止赎权,房屋最后被银行拿走,放在市场上贱卖了。当年美国抵押贷款银行家协会的数据显示,截至2008年6月底,已有400多万美国住房所有人推迟了抵押贷款的支付,或面临丧失抵押品赎回权(止赎权),约占持有抵押贷款住房所有人总数的9%。
  与之相比,赵旭一家的情况要好得多,他们现在还有稳定的收入,还有第一套房的资产。无论房价如何下降,他们一家仍能够支付贷款。
  将房贷延期
  首先建议赵旭与银行商讨,将贷款期限延长至30年,考虑到风险控制,银行同意的可能性会比较大。贷款期限的延长会直接减轻月供带来的压力,如果以当前的利率计算,房子的月供会降至每月6700元左右。同时,再将西三环房子的租金从3000元提高到4000元,那么他们在房子上每月只需多支出2700元(年3万左右)即可达到平衡。
  在家庭投资上,保险类的支出是非常必要的,而风险性投资,如股票等则可以逐渐缩减,建议把这一部分的投资转化为储蓄、保本理财等收益虽少但风险较低的品种,以应对家庭可能出现的资金需求和紧急问题。
  在家庭支出分配上,建议将可投资资产按照流动性、成长性和保值性来进行分配。其中流动性资产要留存3至6个月的家庭开销,例如赵旭家每月开销约1万元,那么留存5万元左右的流动性资产即可,这部分资金可以选择存款(收益高于储蓄存款)、保本理财产品、货币基金等形式,既能灵活支取又能提高资产收益率。
  在本案例中,通过重新规划将实现:
  工资性固定收入:
  男17万元+女11万元,合计28万元
  支出:
  房贷差额支出3万元,孩子费用3万元,食物支出4万元,服装2万元,社交2万元,保险支出2万元,养车费1万元,还朋友无息贷款7万元,合计24万元
  结余:
  4万元(进行储蓄)
  资产:
  住房两套(以市场预期看,西三环的房价会相对稳定),储蓄4万元(提前还贷备用),保本理财、货币基金等5万元(在合适的时机逐步将部分股票转化),股票5万元(购买价10万元,等待机会进行调整)。汽车一辆,市场价10万元。
  对于赵旭担忧的房贷问题,工商银行北京方庄支行个人信贷中心经理毕晔(负责房地产类客户公司贷款业务及个人贷款业务)进行了分析:
  不还房贷是下下策
  赵旭选择停止还房贷是最不可取的。这样做不仅会损害自己的信誉,还会对未来个人乃至家庭再次融资造成不便。最重要的是,停止还贷并不能减少房价下跌带来的损失。
  随着个人征信系统的完善,个人信用记录成为商业银行信贷决策的重要参考依据,一旦产生不良记录,将会增加个人及家庭再次获得银行贷款、办理信用卡或授信业务的难度。而且,个人征信系统所收集的信息,全国统一通用,会保存较长年限,且不能擅自更改。
  如果停止归还银行贷款,因房价问题是不能与开发商达成退房的,最终的结果会是银行通过诉讼程序,待法院将房产拍卖后优先归还贷款本息,一般这种拍卖的成交价会较大低于市场价格。除此之外,房款的剩余部分还要先行支付如贷款违约产生的罚息和滞纳金、诉讼产生的诉讼费、拍卖过程中的评估费等,剩下的才会退还给借款人,造成的损失极大。
  赵旭正确的做法应该是重新规划家庭收支均衡。在房价下行时期,特别是赵旭家所购买的通州区域,因为之前价格虚高,所以跌浮也相对较大。因此调整心态,理性面对很重要。特别是对于赵旭这种“刚需”的购房者而言,即使割肉卖了房子,面临的实际居住问题仍无法解决,房价的涨跌并不会对其产生特别直接的收益和亏损,因此,将眼光放长远,将房产作为家庭保值的手段比较切合实际。
  购房的资金是巨大的,在楼市振荡不定的情况下,选购住房要重点考虑以下几个问题:
  (1)是否一定要在这个时候买,时机是否合适;
  (2)买房的要求有什么变化,购房规划与现行情况是否存在冲突;
  (3)购房的本钱是否大幅度上升,是否会对家庭经济造成过大的影响;
  (4)如果确实是以投资为购房的主要目的,是否对收益、增长预期甚至亏损做好了充分的后续准备和应对措施,先把这些弄清楚,再去实施购房计划较好。
  和记者面对面坐下来,赵旭先是一番自嘲:买错房一失足成千古恨,2008年没赶上通州房价下跌,2010年赶上通州房价巅峰。
  M你买房是用来自己住的,并不是投资,还会这么在乎房价下跌吗?
  Z要说不在乎,那肯定是骗人。买了房的人都不希望房价贬值。关键房子对于像我这样的老百姓来说,是一辈子的投资,占据生活的比例太大了。
  M:最近常有一些购房者去找开发商退房的新闻,你会有这个打算吗?
  Z:不会,即使去也是看看热闹。我也是一个股民,知道所有的投资都有风险,这个不认不行。再说,就算去闹,能把房子退掉吗?我看悬。
  M:房价下跌,会对你的还房贷乃至整个理财规划产生什么影响?
  Z:目前还没有。我要是现在停止还贷款,损失只会更大。毕竟现在赔的还只是一个30%的首付。理财规划?我现在根本就没理财空间,手里除了两套房子和被套的股票,每月都是月光。
  M:有没有设想过,10年或者20年后,你会过上什么样的生活?
  Z:当然希望过幸福的生活,但现在看来,未来几年会很难熬。我现在只是希望未来几年国家经济不要出现硬着陆,不然经济一萧条,工资少了,我拿什么还贷款?我现在也考虑去买点重疾险,要不家里人万一生个什么大病,还真没钱治。实在不行只有把第一套房卖了,好在这套房是升值的。
  如果赵旭觉得房价近期还会出现巨幅下跌,也有止损的办法。具体如下:赵旭需要先借一笔过桥资金,把银行房贷全部还清,取得房产的完全产权(没有还完银行贷款的房子是抵押给银行的,在北京市各区县建委系统均有登记,如果卖房,需在没有抵押情况下方可,即偿清所有贷款之后方可进行),然后在二手市场上将房子卖出,并归还过桥资金本息。赵旭承担的是截止卖房时,房价下跌造成的差价损失。接下来如果房价再下跌,则是后来的买家承担。在此过程中,赵旭的信誉不会受到影响。
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