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地方政府试探楼市限购政策底线

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  慧择网【摘要】房价两个字,已经深入并直接影响了中国的老百姓,国家出台政策后,有的地区以各种形式存在着回避政策的行为。
  一方面是市场传言楼市限购政策范围有望进一步扩大,而另一方面却是地方政府频频试探政策底线,不断释放出欲调整限购政策的信号,基于不同利益诉求的呼声日现交锋。
  继先后传出海口、大连拟对限购政策进行调整后,近日有传言称“史上最严厉限购令”的北京也正在研究调整限购政策。多位业内人士认为,随着楼市限购等调控政策的不断发酵,市场持续低迷正在给高度依赖房地产业的地方经济发展带来沉重压力,地方政府希望对限购政策进行调整的需求日益强烈,并屡次做出试探动作。
  各地动作频频
  6月17日,京基地产在北京的首个高端别墅项目鹭府亮相,拟在7月份入市,该项目是最近北京获许上市的几个高端项目之一。而限购政策实施以来,北京一直以推迟发放预售证的方式限制单价超过3.5万元/平方米的高端项目入市,避免拉高楼市成交均价。此举被视为北京欲放松对高端项目限制的一个征兆。
  据多家媒体报道,目前北京正在研究调整限购政策,并有望在2011年年底前放松对高端项目的限购。但这一说法未获官方证实。
  这并非地方政府欲调整限购政策的首例传闻。有媒体报道称,此前的4月20日,海口市市长冀文林在海口市政府常务会议上称,要“充分利用国务院给予海南的优惠政策,按照限价不限购的原则,积极出台相关实施细则”。此番讲话被解读为海口或将停止执行楼市限购政策。
  不过,海口市住房和城乡建设局很快表示,海口不会叫停限购政策,“不限购”是指海口或将对产权式酒店等旅游地产实行差异化管理,不列入限购的范围。
  此后的5月底,大连市又传出消息称,自6月1日起在大连市高新园区及城四区内购买住房,开具《购房资格证明》时不再需要携带户口本与结婚证,认定房屋套数只查询个人购房记录。大连市此举被认为欲解除限购政策。但这一说法亦很快被官方否认。
  而武汉市委书记阮成发的一次表态亦引发众议。6月7日,阮成发在全市领导干部大会上讲话称,为吸引、留住更多人才和助推武汉发展,武汉将进一步出台政策优化引才环境,其中包括高端人才买房“不限购”。
  中国指数研究院副院长陈晟表示,限购政策本来是要“一刀切”,多数地方政府都是严格执行,但部分地方政府为发展经济则进行变通,仅对部分物业类型和区域实行限购,甚至不实行限购。
  在被称为“最温柔”的长沙楼市限购政策中,限购对象仅为购买90平方米以下新建商品住房,限购范围也仅涵盖五个主城区,即“限小不限大、限内不限外、限新不限旧”。
  世联地产长沙分公司研究员聂雄峰向本报表示,由于政策相对宽松等多方面因素,长沙楼市限购政策对当地楼市基本没有太大影响。根据国家统计局发布的数据,5月份长沙新建商品住宅价格环比涨幅0.5%,在全国70个大中城市中位居第二。而4月份长沙房价环比增长0.5%,同比则增长7.1%,显示房价上涨压力难减。
  地方政府的两难
  有专家向本报表示,限购令确实对二三线城市造成了很大影响,二三线城市希望取消限购。陈晟也表示,一线城市是调控重点暂无松动可能性,但二线城市,尤其是新城区、人口导入区,就相对迫切希望取消限购或者限购能有所松动。
  深圳某大型上市房企负责人直言,目前取消限购的真正动力,不是来自开发商而是地方政府,经济增长高度依赖房地产业是地方政府频频试探政策底线的根本原因。而华远地产总裁任志强也曾公开表示,此次调控最大的利益主体不是开发商或银行,而是地方政府。
  陈晟也表示,在投机性需求和房价过快上涨势头有所抑制的同时,地方政府的土地收益和房地产税收压力增大,存在着在某些物业、区域对限购政策进行松动的需求。
  根据官方数据,一季度海口市土地增值税收入14090万元,同比下降32.9%。土地使用税、城市维护建设税、土地增值税收入亦同比下降,其中3月份建筑业营业税收入4425万元,同比下降33.1%;房地产业营业税收入5937万元,同比下降67.9%。楼市调控对海口市财政收入的影响不可谓不大。
  受房地产市场低迷因素影响,海南省整体经济增速在一季度亦出现大幅度下滑。官方统计数据显示,今年一季度海南省生产总值比上年同期增长10.0,增幅回落15.1个百分点,其中房地产业比重下降是经济增长减缓的主因。而在去年一季度,海南GDP增长25.1%,全国排名第一,当时房地产业对全省经济增长的贡献超过三分之一。
  土地市场遇冷是地方政府的另一担忧。有机构统计称,1至5月全国128个城市土地出让金总额约6659亿元,相比去年同期下滑5%。一线城市中,北京、上海受政策影响最大,土地出让金分别同比下滑56%和37%。北京1至5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷,不足年度计划供应量的一成。
  进入6月,北京、上海和广州等一线城市集中推出大批土地,但仍不能扭转4月份以来土地市场的低迷行情。地方政府赖以生存的出让金在大幅减少,无疑将拖累固定资产投资的增长,进而对GDP增长构成压力。
  6月8日,广州市政府在当地的五星级酒店设宴,邀请了200多家开发商及企业的500多名嘉宾出席,目的是向外界发布今年的土地供应计划和供地表。如此高调的方式来推介土地,堪称全国之最,也折射出地方政府的焦虑。
  值得关注的是,今年陆续发布限购令的城市中,有部分城市明确了有效期限,比如石家庄、合肥均表示,限购令有效期截止于2011年12月31日。在地方政府松绑楼市的强烈冲动下,该政策到期便退出的可能性增大。
  世联地产市场研究部总监王海斌向本报表示,由于CPI不断创月度新高,治理通胀仍是当前政府的首要任务,政策依旧会收紧,使得流入楼市的资金不断减少;同时作为楼市调控目标的房价目前仍未有所松动,未来政府对楼市的调控也将会持续。
  房价可以直接影响着国内的CPI,CPI过高说明中国的通货膨胀情况,各地区政府不能因为依赖房地产,而对国家的政策视而不见。
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