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上海保障房分配不均衡

  员工工伤“伤”不起,团体意外保险全面规避企业风险!
  慧择网【摘要】国家仅今年大力发展保障房和廉租房以及公租房的建设,就是为了解决不同收入的不同人群,但是现在分配过程中却出现了问题。
  不知不觉中,上海市几个经适房楼盘陆续转成了公租房。位于上海市国权北路与国秀路路口、与复旦大学新校区比邻的新江湾城公租房项目,就是其中之一。放眼望去,楼盘档次不输周边的中高档商品房。
  该项目和徐汇华泾地区的馨宁公寓同属上海市第一批公租房,6月份将接受申请,面向全市供应。据财新《新世纪》记者了解,这两个项目在2008年已规划为经适房,其中徐汇华泾项目最初设计就是上海中心城区最大的经适房项目。
  然而,自去年底起,经上海市政府统筹,两个项目陆续改为公租房项目。与此相对应,上海市经适房的供应计划大幅缩减,由从2008年规划的3年内开工30万套,改为供应20万套;公租房则在2011年供地计划中,首次安排供地100公顷。
  经适房的分配限制也在收紧。2011年4月底,上海进一步规定,经适房所有人去世后,不能继承产权。
  经适房为何转公租房
  上海市由经适房转型的公租房共5000多套。最初设计是为“中低收入阶层”兴建。然而,分配过程中,对于“中低收入”的定位却屡遭挑战。
  2008年,上海市首次决定建设经适房。根据人均月收入低于2300元的标准,确定了5年30万套的规模。
  2010年7月起,上海首先在徐汇、闵行两区试点,以4800元-5100元/平方米的价格向审核通过的申请者出售。奇怪的是,2000多户通过经适房资格审核的家庭,至今仍有数百户未能买房。
  为什么这么便宜的经适房卖不掉?复旦大学副教授陈杰参与过上海政府保障房政策研讨。他说,这一方面是由于根据划定的“准入收入”。很多通过审核、甚至摇到号的家庭实际上买不起经适房。全市占比为40%的中低收入家庭,当时平均年可支配收入约5.26万元。按一套经济适用房35万-40万元计算,即使是拥有银行两成首付贷款资质的家庭,房价收入比仍然高达7-8倍,已超最高可承受能力范围。另一方面,在上海市官方测算的30多万目标人群中,大多数人已有住房,除非经适房条件更优,才愿意购买。
  大量投资难以快速回收,政府只好通过放宽经适房准入标准,消化积压房源。今年3月,上海市政府公开表态,放宽申请经适房的收入和财产标准,收入限额从试点标准人均月可支配收入限额2300元放宽至2900元,财产限额也从人均财产限额7万元放宽至9万元。
  此举引发舆论质疑。不少人大和政协委员指出,标准放宽,符合条件的人可以虽然买得起经适房,但这些人不是困难群体,达不到保障的初衷。
  而经适房满五年便可上市交易的规定,又带来了用公共资源救济富人的争议。深圳一位指出:“保障房的荒谬性还在于,就算完全依法依规,一个总资产5万元的人,可以购买总价50万元的‘保障房’,再拿去卖250万元;总资产200万元以下,又无权购买保障房的人几十年都白干了!这才是最大的不公平!”
  面对舆论压力,上海市对经适房产权将采用“政府和个人共有持有”的共有产权模式运行。具体规定经适房产权由政府和购买人共有,一旦上市交易,按共有产权份额分割价款。
  不过,“共有产权”也并不能真正实现分配的公平。陈杰说,哪怕是个人只占40%到50%的比例,你出售了、买了,就是一种投资,“不管线划在哪里都会有争议”。
  一波未平,一波又起。经适房产权的继承问题,又引发福利分配的新争议。于是,上海市在2011年4月底出台通知,规定在申请过程中,申请家庭成员死亡的,要重新审核购房标准、房型;产权登记后家庭成员死亡的,经适房可以继承,但不享有居住使用权,仅享有经适房回购或者转让后分割所得价款的权利。
  不过,即便堵死了继承权的漏洞,上海也还面临保障房房源减少、土地难求的现实。一位参与过房改的资深官员说:“好不容易找来了土地、建了低价的房子,结果成了他赚钱的工具,用于保障的房子却越来越远,这是不对的,所以一定要加强监管。”与此有关,认为经适房是“无底洞”的想法十分普遍。
  几经反复,经适房分配困境难以破解,将经适房改为租赁房纳入公租房范畴的政策,提上决策机构的议事日程。从2010年9月开始,经适房华泾项目调整为公租房、配套商品房,随后徐汇区“馨宁公寓”和杨浦区“新江湾尚景园”也相继作为公租房项目推出。
  分配争议此消彼长
  无奈的是,作为经适房代替品的公租房也有分配问题。
  为避免房子分不下去,上海政府决定对公租房不设收入门槛。陈杰进一步解释,收入线并不能保证分配公平,而且在中国核查收入太难,弄虚作假防不胜防,监管成本巨大。
  在陈杰看来,由于公租房只租不售,无法套现,且上海公租房的租金仅略低于市场价,这就使得公租房基本"无利可图".那些寻租或投机者失去兴趣,从而公租房真正给到需要的人手中。
  2011年4月7日,卢湾区、虹口区、徐汇区等7个区成立首批七家公租房投资运营公司,职能为独立运营公租房投资、建设筹措、供应和租赁管理。在具体运作时,将以略低于市场租金水平的价格,与租户签订最长不超过六年的租赁合同,上海市财政给予资本金补贴。陈杰表示,运营机构自负盈亏,可以让公租房不成为政府的负担。
  新的矛盾又产生了。由于公租房房租接近市场价,补贴便成为体现保障程度的杠杆。一位曾参与房改的资深官员说,因为有政府的补贴,买不起房的人才能租得起;也正由于对政府补贴的依赖,租赁房变成“赔钱货”,最终总是要靠出售产权回笼资金。
  早在2006年开始在上海浦东新区试点的“人才公寓”,即是如今各地公租房的雏形。其定位为解决青年人才阶段性居住困难,以租赁模式面向具备一定条件的年轻人才。按照规定,人才公寓要求申请者必须是注册并入驻在该高科技园区的企业员工,大学学历,与企业签订一年以上的劳动合同等。根据房间条件不同,租金在每月400元到1100元不等,由政府和企业给予相应补贴。
  郝前进认为,人才公寓虽然保障范围小,但目标对象定位清晰,在具体操作中辨别简易,不易出现寻租腐败行为。但这种补贴,操作上普遍是定向发放。
  由于未设收入线,上海公租房将分配自主权交给了区县政府,由区县政府确定最终申请条件。公租房起步阶段供应量少,加之有政府补贴以较低的租金出租,房屋供不应求,政府更愿意对当地纳税的企业定向配租。闵行区七宝镇联明村的蚂蚁工房,租金比市场价低三成左右,由于房屋供不应求,只租给在七宝镇纳税超过100万元的企业的员工。但是在大多数人眼中,此种“定向”的补贴,已偏离了公租房公平分配的初衷。
  死循环
  上海保障房遭遇的困境,也是全国保障房分配问题的缩影。随着中央提出2011年公租房建设220万套的目标,不少城市开始面临同样的两难选择。
  在重庆,2010年政府承诺三年内建设4000万平方米公租房,以满足200万人住房需求。今年计划向社会推出1000万平方米,相当于去年重庆主城商品房销售面积的一半。
  保障房的数量忽然间超过了申请人。今年3月2日第一次摇号推出60万平方米公租房,却没有多少人申请。重庆因而将第二轮摇号日期从10月份提前到5月28日,并宣布放宽公租房申请条件,取消申请人收入限制,参加工作三年以内且没有住房的公务员,也列入了公租房申请人群。
  随着准入条件向高收入者倾斜,低收入群体租不起房的难题却没有破解。尽管重庆承诺租金水平一般不超过租赁户收入的六分之一,但对于真正的低收入群体而言,每平方米9-11元的租金,用于支付面积35-80平方米的房屋,仍是不菲的支出。远离城区的位置增加了交通成本,也进一步动摇了低收入群体的申请意愿。
  这使重庆市公租房陷入新的尴尬。在房地产商看来,大量的公租房建设对商品房的挤压是不言而喻的;房子建好后租不出去,公租房资不抵债的风险也在潜伏。
  或许正是意识到风险的存在,重庆市市长黄奇帆曾公开算账指出,未来3年-5年内将允许三分之一的租户购买产权,出售公租房产权和配套商铺是重庆市政府用于偿还银行本息的主要方式。此言一出,武汉、广州等城市也纷纷效仿。
  但郝前进认为,将公共财政补贴的公租房出售给承租人并不妥当。他说,目前各地法规不完善,管理上又不能保证公众的参与和监督,必然重复过去福利分房的老路。
  事实上,对于公租房的走向,决策层的认识也一直存在分歧。接近决策层的人士说,最大的担忧是,出售产权虽然可以解决当前的资金难题,但若不能堵住其上市交易获利的窟窿,又必然重蹈经适房覆辙。
  除了重庆明确规定三年之后承租人可购买公租房产权,但再交易必须由政府回购,各地对未来是否允许再上市交易都没有明确规定。广州市国土资源局工作人员表示,出售方案正在制定过程中,具体出售给谁、按什么标准、怎么上市再交易还没有定论。为了回笼建设资金,甘肃、吉林、新疆、云南等地甚至以“共有产权”的方式出售廉租房。知情人称,建设部最初对出售产权做法也不认可,但随着保障性住房任务推进,各地确实资金困难,企业、银行参与性不强,只能默许各地试点出售产权。目前的态度是“允许各地试点,不会卡得太死,也不会推广哪种模式”。
  对此,中国社科院学者倪鹏飞认为,“国外确实有将租赁型房屋出售产权的做法,但前提必须是房源充足、城镇化发展稳定”。而中国现在处于城镇化快速发展时期,有大量的人口聚集到城市,至少未来20年不应该允许出售保障房产权。
  上海财经大学教授姚玲珍则担心,保障房分配存在诸多制度漏洞,经适房上市交易的利润滋生了大量寻租腐败行为,允许公租房出售产权虽然缓解当期政府的资金压力,但也等于鼓励了寻租,且仍把建设压力留给了后期政府。
  租售争议尚无定论,保障房分配究竟何去何从?姚玲珍强调,住房保障法底层设计尤为重要,应明确保障对象,确定租售并举的保障方式。
  租赁公租房保障长期持有,经适房出售则用于回笼资金再建设,但经适房要封闭运行,卖给符合经适房条件的人或回购给政府;同时要加强市场监管,确保各单位自建房与社会分配方式接轨。
  据了解,《住房保障法》方案已起草完毕,目前已将经适房“共有产权”,公租房“只租不售”的思路纳入方案。但参与立法讨论的中国政法大学学者王涌认为,共有产权的规定可以起到压缩利润空间的作用,仍没有解决根本问题。
  郝前进强调,从国际经验看,各国根据不同国情建立了不同的保障房模式。
  就国内而言,大城市和小城市对保障房有不同的需求,因此目前允许各地自发尝试是可取的,但法律上仍需对保障房制度作出长远安排,同时更要建立公开透明的机制。在法律制定过程中,必须引入公众参与讨论。
  各种政策的实施,一定要结合当地市民的收入水平和生活水平,外地的政策不一定适合本地的人群,一味的效仿是带不来进步,只有不断的实践才能解决当下的问题。
  慧择提示:保障房、公租房、廉租房的分配要公正公平的分到有需要的人群手中,切忌不可徇私舞弊。慧择向您推荐!

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