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房地产调控特点
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  【摘要】在全国和上海出台房地产市场宏观调控政策以后,房地产市场出现了一些变化,根据所掌握的有关房地产方面的主要数据来判断,归纳起来有三个特点“一快一慢一降”。
慧择网  没有严格区分政府与市场在房地产领域的作用范围。在房地产领域,政府该管好的是公共住房的建设与分配,而不应该一味地针对商品房。政府的主要职责是保证好低收入阶层的住房供应,开发商建造的商品房价格应该由市场调控。
  在分析房地产调控政策对上海房地产的影响时,上海市统计局总经济师蔡旭初透露,去年国家统计局考虑在北京、上海、深圳等大城市试点改革现行房价统计。原先,房价采样是根据开发商或供应商提供的数据来测算,而新的方法则是根据网上签约的数据,作为编制房价指数的依据。2011年开始,房价统计试点实施“双轨制”,老的方案和现在新的方案同步进行。
  “现在网签的情况,大家心里都没有底,出来以后是不是能真正反映房价,现在还正在试行研究之中。因此2011年开始,全国70个大城市都采取新的方案,新老方案同步进行。试运行一年以后,再确定下一年如何做这方面的调整。”蔡旭初说。而对房产税这一热点话题,上海市人民政府新闻发言人陈启伟表示,关于房产税,上海目前正在积极地做好试点准备工作。一旦有确切的消息,将及时发布。
  蔡旭初认为,所谓“一快”是房地产开发投资增长加快;“一慢”是指商品住房价格上涨的势头放慢;“一降”是住房成交量下降。就“一快”来看,蔡旭初说:“2010年全年房地产开发投资1980.68亿元,增长35.3%。在国家出台调控政策以后,房地产投资开发增长还比较快主要有两个原因,一个是时滞的因素,一个是政策推动的因素。”所谓时滞的因素就是,按照以往的经验数据来看,房地产销售如果比较好,半年以后投资量一般就会上去。2010年投资开发量上去,也是因为2009年下半年销售量快速增长。
  政策推动因素主要是,加大了保障房的开发力度。2010年全年上海保障住房投资完成335.4亿元,比上年增长72.3%,这个比重是提高的。2010年的保障房投资的比重占整个房地产开发投资的比重是16.9%,2009年是13.3%。
  关于“一慢”,蔡旭初认为,商品住宅价格的快速上涨势头得到了初步的遏制。“从新建住宅价格的月度同比涨幅来看,2010年年初都是两位数上涨,到下半年,逐步回落至一位数,接近于零增长,从同比上涨趋势可以看出价格上涨是逐步减缓的。从环比来看,2010年前5个月,每一个月都比上个月上涨,基本上在0.1%到0.3%的幅度之间波动。6月份到9月份之间已出现负数,而且是连续4个月下降。最后一个季度,又开始有回升,不管是房地产中介商,还是购房者,大家观望的情绪有点松动。但是,也没有出现特别大的反弹,也就是在0.1%到0.3%之间环比上涨。”
  “2010年住房的价格,环比累计上涨是1.3%,而2009年环比累计是9.4%,从环比涨幅比较来看,出现了明显的减缓。”蔡旭初说。关于“一降”,蔡旭初介绍,商品房交易量出现下降。“不管是销售面积,还是销售额都在下降。主要的原因是房地产市场的调控力度加大以后,观望的气氛比较浓厚,所以,成交量下降。另外,还有技术上的原因,2009年下半年销售明显上涨以后形成了一个较高的基数,这也是导致成交量下降的一个原因。一增一减导致了销售量的明显下降。”
  只盯住房价而忽视完善房地产业发展的规则削弱了政策的效果。房价上涨是多种因素综合作用的结果,只着眼于房价而不深究其上涨的原因可能最终落得个徒劳无益。
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