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房产税未来走向
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  【摘要】房产税改革是房地产市场制度建设的重要环节,对于房地产市场调控有积极作用,但不会对房价产生“一剑封喉”作用。无论是政府还是个人,都不要将房价降价的希望寄托在房产税上。
慧择网  房产税是政府最大的做空工具,投资者的收益将通过房产税成为政府的收入,是抑制房地产资本利得的重要工具。目前国内通胀压力持续高涨,货币流动性被严格控制。而一旦货币被有效控制,通胀压力下行,房产税就将成为真正的资产利得税,到那时,房产税的威力就会大幅显现。
  尽管多数人认为此次落地的上海、重庆两地房产税试点“杀伤力不是很大”,但他们同时也认可房产税试点政策预留了“加收空间”。也正是如此,上海、重庆房产税试点什么时候结束,其他地区是不是陆续开展试点,还是等上海、重庆试点结束后再统一正式实施,其他各地实施房产税时是地方政府自己确定,还是国家有关部门统一确定征税标准,这些问题成了社会各界关注的焦点。
  尽管上海版、重庆版房产税看上去截然不同,但两地房产税试点政策却有三个共同点:其一,放过大部分自住需求:上海人均60平米以下不收,且不考虑之前存量。重庆超过均价2倍以上的新房收取房产税。只对独栋核实存量。
  其二,税费负担比预想中的要低,以上海版为例:某家庭原有一套80平米的两居室,在1月28日以后再次购买一套单价3万/平方米的120平米新房,按照规定将需要交纳房产税为(原来住房及新购住房合计面积-家庭人数乘以60平米)乘以3乘以70%乘以0.6%,最后得出为2520元,即每年交纳2520元的房产税。其三,两地试点政策都预留了明显的加收空间:尽管从目前的政策看,试点纳入征收范围内的房源不是很多,但很明显,两地政策都给房产税征收房源范围的扩大预留了政策空间。
  也正是如此,沪、渝两版房产税的“靴子落地”后,无论是普通老百姓还是投资客,反应都没有此前预测的那样大,有的甚至因此松了一口气。数据调查显示,不少普通家庭认为从两地试点政策看,房产税暂时和自己无关,因为“自己住房想人均超过60平方米都难”;而不少高档住宅持有者及投资客尽管对此有所忌讳,但在他们看来,眼下房产的增值空间足可以“抵消”试点的房产税。
  “房产税什么时候将由上海、重庆试点推广至全国其他城市?包括北京在内的城市又将会如何征收房产税?谈论这些问题之前,我觉得有一个误解一定要先澄清,即多年来,大家关注房产税的时候一只把它当成房地产市场调控的措施来讨论,甚至认为是‘最后一只给力的靴子’。事实上,结合近几年中央有关房产税的表述以及‘十二五’规划,不难看出,房产税的试点和开征,最大的目的不是为楼市调控,不是为了降房价,而是国家在转变经济增长方式,调整财政税收结构的一项有力的措施。”中原地产华北区总经理李文杰表示。
  他还强调,“房产税只不过是选择利用调控这个时机开征,而不是为调控而出台,以此判断,5年内,房产税肯定要在全国推进。”对此,中国社会科学院财政与贸易经济研究所所长高培勇等人表示赞同。高培勇强调,房产税更为重要的现实意义是调节收入分配,分好社会财富的“蛋糕”。财政部财政科学研究所副所长苏明认为,房产税的出台使房地产税制更加完善,同时为政府提供一个重要的调控手段。
  那么,房产税由试点到全国推广上海版、重庆版的试点政策会不会成为两种“母版”在不同的城市推广?对此,专家和业内人士的建议是,房产税要逐步推进,征收对象要由“高档住宅”逐渐覆盖到“普通住宅”,征收城市将由主要城市覆盖全国各地,征收税率将因地而异。
  在上海、重庆房产税试点开征的当天,国务院常务会议决定“同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点,具体征收办法由试点省、自治区、直辖市人民政府从实际出发制定”,对此,专家的看法不一。有专家认为,中国的房产税应该由中央来统一制定征收办法,而不是由地方各自出台征收标准。而更多的专业和业内人士则认为,考虑到中国城市化建设和经济发展等差异,不同地区的房产税应该由当地政府根据实际情况制定征收办法。“房产税本来就属于地税。在城市化程度非常高的美国等,地方政府财政大部分主要靠房产税。因此,房产税的征收标准应该由各地方政府根据情况制定。”而具体到征收对象和税率,上述人士认为,应该对合理住房消费以外的房产,按不同房屋类型进行征税。
  而在房产税的推进的节奏上,上述专家和业内人士建议循序渐进,征收房屋类型由“高档逐渐向普通住宅”覆盖,由房价上涨比较快的一二线城市逐渐向三四线城市覆盖。上海和重庆的试点政策,纳入纳税对象的房屋其实很少,这是符合目前实际的。眼下房地产市场并不成熟,抑制房价过快上涨可能是首要任务,因此,从高档住宅入手征收房产税,逐渐加大征收空间,扩至面对普通住宅,比较让老百姓能够接受。
  此外,上述人士表示,实际上,国务院及相关部委近几年有关房产税的行文表述时,房产税一直被强调是“财税体制改革”的目标之一,从目前落地的试点看,无论是重庆还是上海,并没有税改的内容,而仅仅是在1986年我国出台的房产税暂行条例的基础上简单加以“扩面”,即由过去的营业用房征收扩面到住宅。“这可能和国家想赶紧在‘十二五’期间推行房产税的想法有关,因为如果进行税改,就要涉及立法,房产税推出的时间会遥遥无期,而像试点这样在过去的条例基础上进行‘扩面’,则无需通过立法程序,即能够在较短的时间内开征。”也正是如此,上述人士建议,房产税在推进过程中,应该进行改革,如考虑土地出让金和税费合并等。
  不管什么税收政策,以没有征到税作为成功的依据,都是荒谬的。所谓税收政策,都是通过征税来实现某种目的,征不到税的税收政策,就像永远不会被援引的立法是一种浪费一样,本身就是无意义的。如果将征不到税视为试点成功的逻辑成立,那只能说明房产税政策本身是失败的。
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