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楼市闻风而动
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  【摘要】政策一出台,各种“涨”声四起,暴露及迎合的,还是一部分人的投机心理,而发布涨声信息的人,或许也另有所图,如果普通百姓跟风炒作,仍以一种心怀侥幸的投机心理来解读政策,那么,真将是大错特错了。
慧择网  未来中国房地产调控政策如果还存在优化空间,控制住宅投资性需求和加大保障房建设是两个比较好的手段。房地产企业今后也要适时转型,如高度关注融资,实现从过去的银行贷款向民间融资,从债权融资到股权融资两个转变。
  “楼市新政出台,租金就要涨啦!”“商铺不受调控,价格或将上涨! ”“国八条”和房产税试点政策兔年春节前接踵出台,人们大多还处在研读政策、静观市场的状态中。然而一些“涨声”闻风而动,让人不免心生疑惑。是市场实际情况,还是有“浑水摸鱼”之嫌,看来有必要认真分辨一下。
  先看租赁市场涨价说。持这种观点的人,无非有以下几条理由。一,楼市调控和税收新政出台后,肯定有不少原先打算买房的人放缓了入市步伐,转而租房观望,租赁市场需求扩大会催生租金上涨;二,房产税试点政策出台后,房东会转嫁房产税,租金也会相应提高。还有诸如通货膨胀因素等。
  可是,这些理由又很难经得起仔细推敲。假设租赁市场需求扩大的判断成立,那么按照此次“国八条”新政,部分不能再新购住房的人,很有可能将原先准备出售的住房转为租赁,这样一来,租赁市场供应也会增加,原先的供求比例是否打破,还很难说;目前租赁市场上的大多数住宅无需缴纳房产税,又何来转嫁税费一说?还有,假设租金的走向与反映通货膨胀水平的CPI指数走向正相关,那此前市场上很多房源的租金又为何在CPI指数上涨时原地踏步?
  事实上,上海的房屋租赁市场供需,会因为季节的变换出现波动。比如春节以前,一些外乡人因为回乡探亲而退租,租赁需求有所减少,春节尤其是元宵节以后,随着返乡客回沪,租赁需求又有所上升等,这是正常的市场波动。如今大多数租赁合同,至少是一年一签,在此次新政的节点上,还有大量租赁合同正在履行中,也不存在价格变动的可能。因此,新政后租赁市场的价格变化究竟如何,在没有严密的理论分析和数据支撑下,恐怕谁都不能妄下结论。
  更为关键的是,炒作商业地产,难度恐怕远比想象中的大。暂且不论商业地产的单位面积较大,一个铺子动辄上千万元,而且商业地产受市口影响极大,同样面积的一间铺子,因为地段、用途等影响,价值可有天壤之别,光是商业地产交易中涉及的税费,便足以令投资者三思。据了解,商业地产转让过程中,上家至少要交差额5.55%的营业税、净利润20%的个人所得税,且赚得越多,所需缴纳的土地增值税也越高。因此,假设仅仅因为住宅市场限购,就判断商业地产市场会“大有赚头”,那只能是一厢情愿。
  过去的十年,是中国经济增速最快、城市化速度增长最有质量的十年,加之货币政策较为宽松,导致房地产行业快速发展。但随着政府主动调整经济增长速度,城市化进程逐步放缓,未来十年中国房市发展速度一定会有所下降。她同时表示,过去中国房市的发展离不开房改等因素,这种政策红利今后还会释放,给房地产市场发展留有空间,但利润会大大缩减。
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