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公有非居住房租赁
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  【摘要】上海市徐汇区检察院发出检察建议,建议该区有关房产管理部门对目前的房屋出租市场进行行情调研,在此基础上报请立法部门修订公有非居住房屋租赁条例,根据市场行情建立动态租金标准体系。
慧择网  政府必须在保障房的相关信息上做到绝对的透明。从要建多少房,到建了多少房、有没有完成既定目标,再到这些房给谁住,所有的信息越公开真实,民众的怀疑度才能越低。最近,上海就将拆迁安置房列入保障房范畴,得到了漂亮的数据。但排队轮候保障房的上海民众就提出了怀疑,“为什么建了这么多,还没我的份”。
  属于机关事业单位的房产,被单位后勤管理人员以远低于市场价的价格出租,捡了便宜的承租方,以“挂名工资”、现金、轿车等形式对有关负责人“表示感谢”,徐汇区检察院总共查处此类涉及公有非居住房屋租赁的贿赂案件6件6人、涉案金额129.7万元。为国家追回损失之余,检察官还深入调研公有非居住房屋租赁领域的制度缺陷和管理漏洞,向有关部门提出检察建议。目前,市住房保障和房屋管理局已着手修订完善本市相关管理规定,进一步规范公房出租管理市场,防止国有资产流失。
  不久前,上海某大学负责后勤工作的张某,在单位领导的陪同下到检察机关投案自首。54岁的张某,负责学校闲置房屋办公出租等事项,在此期间为承租企业提供便利,让对方以比市价低35%的租金承租,致使单位每年至少损失租金收益178万余元。此后,他收下企业法定代表人给予的现金贿赂65万元和一辆29.58万元的轿车,日前被判处有期徒刑5年6个月,并处没收财产5万元,受贿所得被没收。
  55岁的杨某,是上海某市级机关办公室后勤工作人员,负责管理机关部分街面房屋出租。1998年4月起,上海某实业有限公司承租了房屋,为了感谢杨某多年的“关照”,同时也希望在租金收取、房屋维护等日常管理中获得方便,该公司自2004年3月至2009年11月向杨某每月发放“挂名工资”共计10.3万余元。杨某被判处有期徒刑3年,缓刑3年,并处没收财产4万元,受贿所得被没收。
  “6起案件中,受贿人无一例外成为承租方的‘保护伞’。”检察官介绍,受贿人以明显低于市场行情的租金价格与承租人签订租赁合同;对承租人迟交、不交租金的行为“睁一只眼闭一只眼”,怠于行使追偿权;签订的都是长期合同且价格保持不变,以此为个人谋利。
  现行公房租金标准滞后。目前公房出租仍沿用1997年标准,转租时只能收取协议租金,协议租金增长远低于市场行情增长。就拿徐汇区田林路一处用于商业用途的门面房为例,99.35平方米的房屋,每年只收取标准租金8019.6元,但转租租金已达每年80万元,即使按9倍收取协议租金,也不到转租租金的10%。
  一些犯罪嫌疑人交代,公有非居住房屋的租赁过程不公开,也给了他们可乘之机。公房出租信息对外不公开或者只通过特定途径发布,出租时一般采用协商方式确定承租对象和租金,缺乏公开透明的市场竞争机制。
  租赁管理也缺乏有效监督机制。这些案件中,受房屋管理部门委托管理公房的企业往往被动受理转租审查,对承租人不主动办理转租手续的情况缺少有效制约措施,无法全面掌握承租人转租情况;房屋管理部门审核转租事宜时,主要审核是否存在不符合安全标准、有欠租、损坏等租赁纠纷尚未解决、承租人在承租房屋内擅自搭建等情形,并不能干涉承租人选择转租对象和决定转租价格;此外,对承租人迟交拒交租金、擅自改变经营范围、改装门面、搭建违章建筑等情况并无实施处罚的权利,只能依照协议协商解决或通过诉讼途径解决。
  “房屋承租人,最好采取公开招租模式。”检察官还提出,建议引入市场竞争机制,以转租价格优先、转租对象信誉优先为原则确定承租人,辅以商业建设规划和业态分布考量,避免暗箱操作。“在此过程中,比较公平的做法是,以招投标形式引入房产中介,发挥中介价格监测和评估方面的优势,选择合适的承租方。”
  业内人士提出,应加强租赁监管,严格执行《上海市房屋租赁条例》等相关规定。比如,对延迟支付租金、擅自改变经营范围等违约行为及时进行处理;还要加强与工商、税务、卫生、消防等部门的沟通协商,细化制约公有非居住住房使用规范,形成合力共同整治违规违法用房。
  关于保障房的公共政策的缺失更加严重,而许多政策在制定过程中都缺乏考量,百密一疏。而并不完善的保障房政策,政策的完善和民众的道德其实相辅相成,缺一不可。其实政策与制度的完善才能从根本上解决保障房“骗”的问题。
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