贷款 贷款攻略 新型贷款 银行放款周期延长
银行放款周期延长

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  【摘要】2010年的国十条,住房按揭贷款的差别化的信贷政策就是要求对住房投资与消费做一个严格的区分,以便遏制住房投机炒作。对于炒房投机者,要利用住房按揭贷款就得按照市场定价,其首付比例及利率都得提高。
慧择网  银行出于信贷风险的考虑全面改变当前的信贷条件,就是要限制投资者进入。这样既可降低银行的信贷风险,也能够在一定程度上限制投资者过度涌入市场。
  2010年,万科、绿地、保利、恒大等房地产企业运用“高周转”模式创造了有史以来最高的销售额。这一年,也被券商称为是“高业绩和高周转”的“历史新元年”。所谓“高周转”模式,是指房地产企业在楼市流动性收紧的情况下,以快速开工建设和快速销售的方式提高资金利用效率的模式。
  然而,2010年刚刚过去20天,这一房地产业高效率的“赚钱模式”就已经有了夭折的风险。这一风险并不是来自模式本身,而是源于银行个人住房贷款的再度收紧。开发商本就紧张的资金更加捉襟见肘。
  上海本地的一家开发商销售经理说,此前银行发放给购房者贷款的时间大概是20天,有的甚至不到15天就能发下来,但现在这一时间变成了一个月、一个半月,甚至两个月。银行放款周期的拉长,直接影响了开发商的资金回收效率,其财务计划被打乱后,“高周转”模式的运行大受干扰。
  在去年全国销售规模前5名的开发商中,除了中国海外,万科、绿地、保利、恒大4家公司均是追求资金高速周转的代表房企。这4家公司普遍要求从开工到销售必须控制在9个月内。万科等公司还规定,如开盘后当月销售比例未达60%,项目就要降价,从而尽可能地加快资金周转效率。
  而在刚刚开始的2011年,上述住房贷款收紧的现象依然是大势所趋。在今年以来的不到20天的时间里,中行和建行上海分行已经暂停发放房贷。目前银行贷款有两个特点,一是银行给购房者的按揭贷款减少,降低了后者的购买力;二是延长了房贷发放的时间。这两个变化都对开发商产生了很大的影响。
  易贷中国联合创始人陈顺爱说,首套房贷款额度最高是房产价值的七成,二套房贷最高是房产价值的五成。但是现在不少购房者贷不足这个额度。因为这要求购房者确保月供额度不能超过借款人及共同还款人月收入的50%,部分银行对此卡得比较严格,导致购房者很难获得足额贷款。
  价格下行的压力和不菲的财务成本,令开发商的高周转运行模式举步维艰。上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说,如果各大银行像1月份的中行和建行一样,差不多半个多月就用光了所有的个人住房贷款额度,那么开发商很有可能会选择在月初抢额度。届时,极有可能会出现月初(月底)集中开盘的盛景,以使项目抢到房贷额度。而且,去年出现过一次又一次的“日光盘”,或将成为开发商今年的必杀技,采用集中蓄水和低价销售的策略,在短期内一次性聚集大量购房者,然后到各大银行“抢”当月房贷额度。
  以为购买首套房的就必定是住房消费,这是不对的。当房价泡沫很大时,由于消费者没有能力进行,进入住房市场者多是投资者,只不过,在没有限制之前,投资者可以根据其意愿购买住房,而现在投资者只是能够购买一套住房而不是多套住房了。在这种情况下,银行出于信贷风险的考虑全面改变当前的信贷条件,就是要限制投资者进入。
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