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楼市不可能一直低迷

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  【摘要】限购在筑堤避免部分过热城市房价继续高涨的同时,由于减少了这些城市房地产市场的过度投资,可以降低资金的循环速度,对于减少流动性是有一定的作用,但作用有限。
慧择网  限购对于遏制房价过快上涨有明显作用,但地方政府不会主动选择限购的原因很简单:因为限购措施如果得以严格执行,将会减少该城市的购房需求。连带的后果是当地土地市场趋冷、地方财政收入减少。这也是为什么“限购”必须要由中央政府来推动的原因。
  春节刚过,楼市的消息即满天飞,春节期间各地成交低迷,少数城市居然出现零成交现象。上海也不乐观,只成交了23套商品住宅(剔除拆迁安置房),是近6年春节假日楼市成交量第二低,仅略多于去年的21套。
  原因主要有二。一是春节期间原本就是淡季;二是政策够严厉,新国八条急吼吼节前出台,房产税亦开始试点,节后便迎来新年第一次加息,购房人没了主意,开发商亦不敢推盘。一种恐慌情绪正在市场中蔓延。各界一致看空今年市场,甚至个别业界人士或业外学者喊出了“成交量狂降七成”“房价暴跌五成”之类的口号。
  今年的楼市,政策和形势摆在那里,盲目乐观实在无用。然而,过于悲观也不必。2007和2009年,全国楼市非理性繁荣;三波调控之下,2010年全国楼市的成交量和房价还是上涨,不过增幅已明显回落。若说行业景气度的拐点,以国房景气指标衡量,2010年4月已经触顶,此后一点点地回落,当前依然处于调控通道中,接下来还将继续下滑,预计将于今年二三季度触底,然后慢慢筑底、盘整、回升。
  实际上,回顾近几年,每年年头上,楼市都比较低迷,但这并不代表全年都会冬眠。2007年和2009年初,楼市皆比较低迷,之后却很快完成了由冷到热的切换。2010年,在“国四条”和“国十一条”的压制下,楼市成交量同样明显下滑,那年上海春节期间商品住宅仅成交21套;但之后,3月便迅猛反弹,以至到了4月中旬,国家不得不进行第二波调控,出台“国十条”。
  从需求面分析,确实不容乐观。对于投资投机需求,限购全面升级,将扩大到40-60个城市,本地三套停贷和外地限贷,房产税亦产生一定的震摄力。对于改善需求,二套房贷进一步收紧,最低首付提至六成,限购令也有影响。对于首置需求,主要是贷款门槛提高,最低首付由二成提至三成,贷款优惠利率亦被很多银行取消,再加上已三次加息,二者叠加,大幅增加了购房者的融资成本,若是100万20年期贷款,其总利息已较去年4月七折利率时的利息增加了七成左右。
  因此,当前的调控政策不仅打压了投资投机需求,而且也压制了部分首置需求和改善需求,这种对合理需求的误伤情况将比去年更加严重!这一现象不可能长久存在,现在政府抑制房价心切,只要未来半年左右房价出现适度下跌,则部分误伤政策将会有所松动。如果上半年楼市冬眠,则下半年必然会有所反弹。从需求的性质上讲,投资投机需求可能会远离市场,改善需求可以坚持二三年不买房,但很多刚需只能观望半年到一年,没房不结婚的现状暂时难以改变。
  对于改善需求和投资需求,也并非全都会跑光光。今年CPI依然还会在高位盘整,即便还有2-4次加息,年内也不一定能逆转存款负利率的不合理现状。三次加息之后,当前一年期存款基准利率为3%,而全年CPI估计在4.5%上下,负利率情况下,手有余钱的家庭必然不甘心存银行。中长期来看,购房依然是较优的保值路径,除非股市走出大牛行情,消化掉一部分民间资金。
  从供应面分析,由于去年全国商品房开工量大增,今年商品房可售量将会随之增加。供应增加的结果有两个:一是部分城市会出现明显的供大于求,在开发商资金链趋紧的背景下,会有越来越多的楼盘进行降价促销,从而会带动成交量;二是房价下调之后,会减轻中央调控压力,从而为放松政策创造条件。所以,供应量增加,无论是对于自住型购房者,还是政府,都是好事,有利于市场完成调整过程。
  总而言之,预计上半年楼市将比较低迷,成交量比去年下半年有所下滑,促销楼盘会迅速增多;下半年成交量将出现反弹,表现好于上半年,随着买气的回升,促销幅度可能会减小。全国70个城市房价指数将于二季度出现同比负增长,3月前后就会出现环比负增长。全年而论,全国新建商品房成交量不会大起大落,基本与2010年持平或小增;成交均价同样基本平稳。由于2010年成交量大跌,今年上海新建商品住宅成交量将比去年有所增长,成交均价则持平或小跌。
  针对“限购”一直存在争议,但可以确定的是,扩大限购范围需谨慎。由于并非所有城市都实施限购,在流动性不减少的情况下,限购起到的是筑堤的作用,将购房资金挡在一个城市之外,在与通胀赛跑的压力下,这些资金必然转向其他没有实施限购的城市,最终沿着城市体系的等级阶梯不断扩散开去。
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