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控制房价的可行性最重要

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  【摘要】最理想的调控目标无疑是人人都能买得起房,住者有其屋。如达到这个目标,在城乡居民收入增长速度一定的情况下,就需要房价明显下降。这方面已经有很多学者提出了相关目标,最常用的是回顾国际收入房价比水平。
慧择网  这些住房限购令表面上是只允许当地居民在政策锁定期间再新购买一套住房,即对住房购买有严格限制,但实际上地方政府这种住房政策明确地向市场宣示,当地的住房购买者,无论你原持有多少套住房,你只要有意愿,同样还可以再购买一套住房。
  调查结果显示,超过60%的人认为北京房价在小幅下降与小幅上涨间波动,而大幅下降与大幅上升的可能性均不大。应该说,这个结果反映的社会预期,和政府的调控目标基本上是接近的。目前,各地纷纷公布了今年新建普通住房价格控制目标。民众关心的是,这些目标能实现吗?
  政策实施过程和改革过程应该是改进的过程,即要让大部分人受益。如果一项政策明显偏离社会福利,那么这项政策无疑很难推进;即使推进,也将受到强大阻力。因此,这涉及以什么标准来评价政策的问题。一种视角是最优化的角度,另一种视角是可行性的角度。能最优化当然最好,但现实约束条件往往很难实现这一点。因此,可行性的次优方案往往成为政策的现实选择。
  理性地分析,这样的政策并不可行。仅从居民和政府角度看,第一,我国城镇居民自有住房率达到89.3%。在房价大幅下降,有房者财产缩水,无疑造成了财产性损失而不是财产性收入。第二,从地方政府角度看,在当前财税体制改革没有大的突破的情况下,房价大幅下降直接影响到地价,进而影响到地方政府收入。当然,大幅下降的房价还会带来其他效应。
  既要防止房价的过快上涨,又要防止房价的大幅下降,那么可行的政策目标就是让房价“相对下降”。具体来说,就是以城乡居民收入增长速度为“锚”,让房价增长速度控制在居民收入增长速度以内。第一,对无房者来说,只要收入增长速度快于房价上涨速度,那么收入房价比就将下降,意味着其购房能力在增强;第二,对于有房者来说,房价没有绝对下降,意味着资产不会缩水;第三,对于各级政府来说,可以保障相关税收不下降。事实上,无论是从“京报调查”问卷反映的结果看,还是从当前各地出台的房价控制目标来看,基本上都是走的这条路子。
  改进的方向可以有:第一,以农村居民收入增长速度为锚。我国城市化是一个大趋势,大量农村居民将涌入城市成为城市居民。他们收入增长速度如果低于房价增长速度,无疑将大大提高他们融入城市的门槛;第二,以城镇中等偏下户(40%)收入增长速度为锚,把房价控制在他们收入增长速度以内。只有这样,才能真正使政策惠及大多数人,进而实现帕累托最优。
  近十年国内房地产的发展与繁荣,近几年来房地产投机炒作严重及房地产泡沫被吹大,最根本的原因就在于投机者过度使用住房按揭这个金融杠杆。如果第一套住房优惠利率取消、第二套住房杠杆率减小及利率上升、第三套以上的住房按揭贷款及异地按揭贷款完全禁止,那么投机炒作者就没有涌入住房市场的金融工具。
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