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房价控制目标捆绑收入模式

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  【摘要】作为人民的政府,必须要保障人民生计,在住房方面,“应该调控”是作为政府加强社会管理的价值取向,而“如何调控”却是落实调控政策的重要环节,寻求房价上涨的真正原因所在才可能真正得以调控。
慧择网  从根本上来,房价居高不下是房地产市场制度的不完善导致的。自国家实行由福利住房向货币化住房改革后,由于没有建立配套的对中低收入家庭住房保障的配套政策,导致房市供不应求,刚性需求导致房价上升。同时,没有建立相关完善的房地产市场监控制度下,就把整个福利住房一下子全部扔向市场,而导致房地产市场在畸形中进行。
  全国部分城市根据国八条一季度前出台房价调控目标的要求,陆续公布了今年的房价调控目标;截止3月28日,省会城市方面有银川、西安、太原等10个城市公布了方案,另外包括佛山、东莞、肇庆、嘉善、宜春、岳阳、丹东、榆树等在内的近30个市县也已正式确定了控制目标。另外,到目前为止北、上、广、深四大一线城市,除了上海外其他都还按兵不动。
  总结各地方政府制定房价涨幅控制目标的依据,主要可以分为三种:一是“捆绑型”,根据国务院的规定,依据本地区年度GDP和人均可支配收入增长水平,房价增长幅度不超过这两个指标中的低值,依据这一标准出台的城市多数属于中规中矩,地方政府多以听话为主,这也是主流房价涨幅依据,而根据各地对今年城市发展的预期或比照当地去年的相关指标增幅,大致可估测出这部分城市2011年房价控制目标在上涨10%左右;二是“平均型”,依据新建住房价格增幅不高于去年全国平均值,主要是贵阳市,提出这一依据主要是考虑本地区在全国70个大中城市的地位,涨幅中等偏下即可,这主要是根据贵阳市近几年的房价涨幅都处于全国平均值以下,所以地方政府才有如此信心;三是“激进型”,主要体现在三四线城市,这几年房地产市场刚刚起步就遇到了房地产宏观调控,地方政府想通过发展房地产来带动整个地区经济的上升,所以提出2011年本地区涨幅不超过去年房价涨幅,而这种依据,用在一线城市似乎更加合理,而用于像榆树市这样的房地产刚刚起步的城市,其背后约束的房价涨幅就会高的惊人,最典型的例子即是榆树市,其2010年新建住房平均销售价格为2800元/平方米,与去年同比增长50.5%。
  从整体来看,使用“捆绑型”目标控制的城市在所有公布方案的城市中占了绝大多数,而捆绑对象最频繁的是当地居民人均可支配收入,但这个貌似公平的外表,其实同样是掩盖着更大陷阱。首先,我国目前绝大多数城市的现状是低收入、高房价,这意味着在对比两者增幅之前就已经存在基数体量严重失衡的问题,而在基数严重失衡的情况下,以相同的比例递增,购买力和房价之间的反差只会越来越大,这与政府调控楼市,平抑房价的初衷无疑是背道而驰的。
  站在房地产企业的角度看,其实并没有必然过于纠结于城市房价目标,虽然到目前为止北京、上海、广州、深圳等房地产一线城市都还没有公布当地的目标,这一定程度上体现了这些城市市场具有不同于普通城市的复杂性,但预计最终同样也不会跳出对当地经济指标的类比;更重要的是,一个城市房地产业的发展自有其各类市场要素来决定,单纯的均价控制最终很容易陷入数字游戏的泥潭,在政府大力调控房地产市场的当前,要求各地方公布房价控制目标的用意其实重在表态,而非目标本身。
  从社会角度来看,社会盲从跟风心理是房价上涨的直接根源。随着人民生活水平的提高,人们对生活的要求也越来越高,对住房也是越来越高,有套住房已成为了年轻人结婚的丈母娘刚性需求,结果是导致对房的需求越来越多,也从而导致房价有上涨的空间。
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