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各地房价调控目标说明的矛盾

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  【摘要】当前房地产调控政策如果能够有效贯彻,房价过快上涨的趋势得到改变,这样对于各地区房地产长远可持续发展有利。
  为什么二三线城市房地产过去10年来一直保持高速增长?投资性需求的上升在近年起到了一定作用,但是我们认为一个更重要的结构性原因是中国正在经历快速城镇化过程。历史数据表明房地产建筑投资增速与各省的城镇化率是高度相关的。
  慧择网逼近国务院所要求的房价控制目标公布的最后时限,市场的焦点都集中在了各地公布的房价调控目标上。43个城市公布了目标。北京市政府明确提出:今年新建普通住房价格与去年相比稳中有降。深圳和广州则目标一致,即全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速。
  北京拿出了唯一房价稳中有降的方案,而全国40多个城市公布的2011年房价控制目标,仅仅提出了对房价上涨幅度的限制,其中新建住房价格涨幅低于本年度GDP与常住人口人均可支配收入的增长速度也的确可以说是历史性的进步。然而,一些一线大城市将房价与GDP挂钩的调控目标,又引来了不小的争议,那些真正的刚需购房者显然非常失望。
  仅就调控的政策本身而言,房价挂钩GDP,就像今年“两会”所提出的,居民收入要与GDP平衡一样,初衷是为了缩小收入差距,因此无可厚非。但必须看到的现实是,不管是大城市,还是所谓二、三线城市,房价在近两年都已上了几个台阶,而与此同时,包括工资收入在内的居民收入增长还不及GDP的增长率,如果再加上物价的上涨,实际上的收入就更缩水,所以,房价与居民可支配收入之间的关系,其实很不简单。
  与当前所有的改革一样,房地产市场改革也是利益的再分配过程。从行业本身而言,与建筑材料以及钢铁等重工业高度相关,房价回落会将上游也拖入过剩危机,并向银行业蔓延。地方政府天量的贷款主要依靠土地抵押并由出售土地来还款,一旦地产回落而影响到土地价格和出售,资金链势必断裂,这已不止是GDP增长受影响的问题了。这应该是地方政府千方百计不提降房价的原因。
  另外,即使民众可支配收入增长超过房价增幅,也未必能完全反映各个阶层民众对房屋的实际支付能力。“十二五”强调了居民收入持续增长以及调控收入差距的目标,但最近的研究指出,在收入分配机制没有理顺的背景下,未来收入差距可能继续扩大,而房价小幅上扬甚至下跌,对于低收入阶层来说,亦并非福音。虽然中央提出了规模庞大的保障房建设方案,但还很难对房地产市场形成影响,而且保障房最终还需要地方政府来实施。所以,从此次地方政府公布的调控目标可知,在目前的状况下,房价下跌,各地方政府实际上是很难承受的。
  可问题是,当房地产成为全民投资主方向的时候,对中国的产业发展将是致命的打击,并进而影响整个国家的经济发展大局。所以,坚定不移地推动房地产正常回归这一关,非得闯过去不可,我们只希望这个过程可能产生的震荡能尽可能小一些。
  把GDP和居民人均可支配收入增幅与房价调控相挂钩对于地方政府完成调控目标是较为有利的制定方式,但这种方式首先作为专业的统计数据,多少有点让购房者看不懂。事实上,这也是最受争议的,被认为是“没诚意”的主要原因。
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