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上海租房新规热点问题解答
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  慧择网【摘要】在租赁保证金和租赁房屋出售问题上,上海市对《上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)》做出修改,从“倾向维护”承租人权益,转向“均衡维护”租赁双方(即出租人和承租人双方)的权益。下面详对于大家比较关心的热点问题进行解答。
  什么样的房屋不可出租?
  《办法》第八条规定,出租的居住房屋的结构及其附属设施应当安全、牢固,具备供水、供电等必要的生活条件。属于违法建筑的,被鉴定为危险房屋的,不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的,违反规定改变房屋使用性质的,以及法律、法规、规章规定不得出租的居住房屋,均不得出租。
  租房押金怎么付、付多少?
  根据居住房屋租赁市场交易惯例,出租人除了收取房租之外,还会向承租人收取租赁保证金作为履行合同的担保。为避免出租人收取过高的租赁保证金提高租赁门槛,《办法》第十六条规定:出租人可以按照租赁合同约定的数额,向承租人收取租赁保证金;未约定数额的,租赁保证金不得超过两个月的租金。以往,市场中通常是按照“付三押一”或“付三押二”的方式。
  继承出租房可否随时收回?
  《办法》第十八条规定,居住房屋在租赁期届满后继续出租的,承租人在同等条件下享有优先承租权。租赁合同对续租已经作出约定的,从其约定;未约定的,出租人不再继续出租的,应当在租赁期届满前1个月通知承租人;未提前1个月通知的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。出租人提出解除该不定期租赁合同的,应当至少提前1个月书面通知承租人。 《办法》第十九条还规定,房屋租赁期间,因买卖、交换、赠与、继承等发生房屋所有权转移的,新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同,不得以房屋所有权已转移为由要求终止租赁合同。
  出租房屋如何备案、哪里备案?
  租赁合同订立后30日内,租赁当事人应当到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案。租赁合同登记备案内容发生变化、续租或者租赁关系终止的,租赁当事人应当在30日内,到原登记备案部门办理租赁合同登记备案的变更、延续或者注销手续。同时,为了减少租赁双方当事人的负担,使该项制度更易于落实,《办法》还采取了以下两方面措施:一是《办法》第十三条规定,通过房地产经纪机构订立租赁合同的,由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案;二是《办法》第十四条规定,市房屋行政管理部门应当推进建设租赁合同登记备案信息系统,实行网上登记备案。
  新规必知
  佣金:仍为上下家月租金35%
  新办法出台后,网络论坛一度流传“房产中介将不得向租客收取佣金”的说法。有网友认为,此规定将原本房东和租客分摊的中介费,全部要求房东来交,无疑会导致房东将这部分成本转嫁给租客,房租将进一步上涨。实际上,《办法》原文表述不是这个意思,而是“中介租用自己代理的房屋不收房东中介费”,上下家仍然按照月租金35%,各付各的。
  《办法》第二十五条规定,房地产经纪机构或者房地产经纪人员承租其居间、代理的居住房屋的,不得收取佣金。即,当中介或其员工承租自己代理的房屋时,不得向房东收取佣金,而不是“房产中介不得向租客收取佣金”。
  据2003年10月1日起实施的《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》,中介经纪服务收费原则上由买卖双方或租赁双方平均分摊,买卖或租赁双方也可书面约定中介经纪服务收费的分摊办法。目前,房屋租赁的中介费一般是月租金的70%,多数情况下是房东和租客各承担一半,少数情况是协商后由一方支付。
  备案:不备案最高可罚1万元
  《办法》还在租赁合同登记备案制度、房地产经纪机构和人员、物业服务企业等方面作出了规定。其中,对租赁合同登记备案增加了罚款手段,对于未按规定登记备案并且未在限期内改正的,个人将处以1000元至1万元罚款;如果经纪机构代办,则处以3000元至3万元罚款。
  涨租:一年只可以调一次
  《上海市居住房屋租赁管理办法》将于10月1日起施行。《办法》加强对承租人利益的保护。对于租赁期限在1年以下的,出租人应当一次性确定租金;对于租赁期限在1年以上的,每年只能调整1次租金。
  慧择提示:房屋租赁期间,出租人出售房屋的,应当根据租赁合同约定的期限事先通知承租人;未约定的,应该至少提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权。承租人在收到通知后15日内未明确表示购买的,视作放弃优先购买权。对于租住房人员,慧择专家提醒风向无处不在,做好安全保障很重要!
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