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确有购房需求的还是要买

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  【摘要】上海市场供求失衡的现象仍然突出,在此前提下,如果成交量继续回升,政策的边际效应是递减的,也就是说,成交量越高,政策的效果越不明显。从这一角度来看,单纯依靠房产税来调节价格的话,作用并不大。只有在大幅增加保障房同时,积极推行房产税等政策,才有望对房价形成调控效果。
慧择网  目前房地产市场化程度比较低,住房产品是房地产企业垄断性定价。同时,加上消费者分散,住房信息不对称以及房地产采取的不同营销策略,购房者在市场上与开发商的谈判能力低。现实中,有多少购房者能和开发商讲价呢?在我看来,暴利的本质在于利用全国人民公有的土地资源,让住房成了极少数人赚钱谋取暴利的工具,掠夺与损害了全国大多数人的利益。
  从去年4月17日至今,宏观调控已经陪伴我们一年有余。三轮调控措施一轮严过一轮,对楼市造成了重大的影响。楼市“紧箍咒”将越来越紧,还是逐渐松绑?购房者何时出手?开发商又该如何应对?上海市房地产行业协会主办的双月形势报告会上,上海社会科学院房地产业研究中心研究员顾建发讲述了他的看法。
  顾教授认为,新“国8条”中,最厉害的要数限购令。凭票购房,有钱也买不了房,限制住了过热的交易。另一剂猛药是房产税。上海的房产税率较低,咋一看没什么力度,实际上绵里藏针,很有杀伤力。他同时认为,房产税并不足以遏制地方政府部门对土地出让的热情。按照目前的税率,对增量房产征收房产税,几千套房子收上来几个亿,对地方财政的作用只是毛毛雨。如果对5亿存量住宅全部征收房产税,那么大约每年就有二百多亿元的税收贡献,其作用也不是太大。假使将房产税税率调高到3%,每年一千多亿元的税收,就相当可观了。当然,提高税率只是一种假设,推行起来会面临很多困难。
  新“国8条”要求各地确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标的,相关省人民政府要向国务院做出报告。其后,各地出台的“房价控制目标”大多涨幅在8%-15%之间,只有北京表示稳中有降。事实上,“房价控制目标”成为涨幅目标。顾教授认为,“房价是由供求关系决定的,将房价调控在某个范围内很难实现。中央的精神是要遏制房价过快上涨,稳定房价,所以这个指标应该是综合的,可能会设定将房价的同比增长率调控在某个限度内。 ”
  国务院兵分八路督查楼市,房价已经上升为政治问题。各部委近期不约而同地表态再度强化市场对于楼市调控的预期。国土部副部长小苏在调研中表示,中央已经把城市住房为主的问题不仅当作经济问题、民生问题来看待,而且已经上升到政治问题,要将之作为影响社会政治稳定大局、全局的问题来认识和看待。
  调控对楼市造成了显着的影响,市场呈现“价滞量跌”的状态。顾教授表示,上海的住宅成交量从2007年的最高峰 “跌跌不休”,到2010年商品住宅销售面积1685万平方米,比受金融危机影响的2008年还要少。 2011年一季度商品住宅销售面积305万平方米,同比降24%。
  进入4月,上海住宅市场出现量价齐升的局面,上周楼市成交量创下周均价破3万元/平方米的历史新高。对此,顾教授指出,这是个别高价楼盘的密集成交造成的,不能说明问题。“平均房价”无法反映真实的房价走势。
  当下,房产税税率已成为购房的风向标。 2.8426万元/平方米成为人们购房时需要考量的一个重要指标。但顾教授认为,这条线定得偏低了。 2.8426万元/平方米是由2010年上海市平均房价1.4213万元/平方米乘以2计算出来的,这个平均房价把动迁房和经适房也统计在内。顾教授认为,如果用2010年上海普通商品房平均价格2.0995万元/平方米乘以2,得到4.199万元/平方米,也许更能准确反映上海商品房价格。
  对于房地产开发企业,顾教授也提出四点建议:充分认识房地产宏观调控常态化,响应政策号召,不做“地王”、“楼王”;始终牢记资金链的安全是企业的生命线;产品创新是企业发展的“不二法则”;积极参与住房保障建设是康庄大道。
  2004年以来,政府一直在调控楼市,特别是2010年以来,调控政策出台更加频繁。但为何政策越多,房价升得越高?根本上就是因为没有去除住房的赚钱功能。只要持有住房有利可图,那么,无论是商品住房还是保障房,所有人都会趋之若鹜,房价怎会不高?当住房赚钱效应随着房价飙升进一步强化,如果调控政策不是从这里入手,仅是做些表面文章,比如限购、限价等,那么房价还会涨更高。
  慧择提示:楼市不能一直靠政府来调控,总要靠自己来做出规划,提前做好相应的保障是很有必要的,慧择向您推荐以下产品,供您参考。

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