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房地产反暴利要从根源抓

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  【摘要】国家发改委相关负责人表示,正研究在商品住房领域实施反暴利规定,严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。
慧择网  对于大中城市房价的走势,聂梅生保持审慎的态度。她分析指出,一方面,房价目前处于回调通道,而且这种回调的态势至少会持续到春节以后;另一方面,官方推出的针对房地产市场的一系列调控政策,都旨在熨平市场波动,防止市场出现“急跌”或者“迅涨”。
  联系到5月1日就实施的《商品房销售明码标价规定》,针对房地产开发的反暴利举措表明,新一轮房地产调控的重拳即将挥向开发商。而在此前,以限贷限购为主要抓手的新国八条中,调控对象主要是炒房客和投资者。
  反暴利税我们并不陌生。1995年,中国颁布了《制止牟取暴利的暂行规定》的行政法规。其中规定,对于影响广泛而重大的商品和服务,有关部门可将其列入制止牟取暴利的项目,并实施利润率控制。在2006年,相关部门就对石油开采企业销售国产原油征收特别收益金,特别收益金与暴利税无异。
  从石油企业的情况看,反暴利税的效果并不理想。前不久,中石化广东分公司就曝出买天价茅台酒的丑闻。如此大手笔花钱,很容易给人石化企业赚取了暴利的印象。房地产领域或许没有石油行业那么集中,开发商也没有石油企业那么强势,但开征房地产的反暴利税难度绝对不会小。各地房地产市场情况差别很大,各个房地产企业的情况也不尽相同。这决定了房地产的反暴利税只能是所谓 “点杀”,相关政策的解释空间很大,人为因素比较多。比如,要决定是否对一家企业开征暴利税,需要投入大量的人力物力,搞清楚其成本、利润、价格等情况,还需要进行比较论证。
  此外,反暴利税在市场相对平稳时期还相对容易把握,而中国近年来的房价上升较快,这使得前几年拿地的企业总能够获得较高利润率。这种高利润是否合理呢?会不会更多地打压了有眼光的开发商呢?我认为,反暴利税的初衷是好的,但其效果还需要观察。5月1日起,商品房销售需要明码标价,开发商可以通过提高申报价格,来抵消该政策影响。反暴利税理论上可以部分打破开发商的这种小算盘,因为如果定价过高,就会面临反暴利税的惩罚。
  经济学认为,暴利通常来自垄断。房改以来,房地产业快速发展,开发商获得相对较高的利润不难理解。就房地产开发这个环节来说,利润的较快增长主要还是来自于房价的较快上涨和市场火爆。这种利润的上涨主要是因为市场的供不应求,而供不应求的根源在于土地市场是被垄断的。毕竟,开发商的地主要是拍来的。
  在土地供应严格控制、经济和居民收入较快增长的背景下,房地产领域较高利润还是难以避免。我们常常看到排队买房现象,在这种情况下,让开发商以较低的价格卖房子并不合理。即便是价格再低,市场上的房子也不会增加,而未来的住房供给可能会更少。在计划经济时期,各种价格很低,也不用征收反暴利税,但市场供应是短缺的。
  房价高企,开发商应该承担一定责任,但不应该是主要责任。现有的政策更多地是打压需求,这在短期内有一定合理性。但从长期来说,在经济较快增长的情况下,需求总是相应增加的。要满足不断增加的购房需求,关键的一环是增加供给。遗憾的是,现有政策在打压购房需求的同时,也限制了住房的供给,导致了房市的价高量滞。
  事实上,中国的土地资源可以得到更好的利用。有经济学家指出,我们一贯强调保护的18亿亩耕地,即120万平方公里耕地,只占中国国土面积约八分之一。中国还有绝大部分不可耕地完全可以用于城市建设。如果这些不可耕地可允许被用于城市建设,中国的房地产价格不会这么高。首尔人口密度超过1.7万人/平方公里,是北京和上海人口密度(每平方公里仅7000多人)的两倍多。中国的土地资源完全能够更好地用于满足老百姓的住房需求。
  房地产市场具有较强的周期性,但从长期来说,只要供给能够随着需求相应增加,房地产就不会是一个暴利行业。相形之下,形单体薄的中小型房地产企业由于自身的银行信用低,加上没有足够强大的品牌支撑力,无法从银行及其他融资渠道斩获救援力量。
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