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房企现金流影响房价

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  【摘要】尽管现金流骤降,但2010年开发商的投资和开工热情没有被调控政策所遏制。房地产开发投资额和新房开工面积都在继续保持较快增长,全年房地产开发投资额增长33.2%,房屋新开工面积增长40.7%,新开工增速达到近十年来最高值。
慧择网  整个地产行业的景气程度与地方财政卖地收入息息相关,地产行业若雪崩,无异会把严重依靠卖地财政收入的地方政府拖入深渊。当地方政府丧失其掌控的经济资源之时,原有的政府主导经济活动也必将陷入停滞,相关行业随即进入萧条。最后,房地产价格泡沫的破灭,会带来居民财富感的消失,使得我国内需消费受到严重压制,致使我国经济难以转型。总之,基于以上的考虑,房价一旦持续大规模下跌,所有人都会成为输家。
  七成房企现金流下滑
  数据显示,已公布年报的42家房企中,有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降,占比近七成。从年报来看,开发商对于楼市的投资并没有放缓,新开工面积仍然保持在较高的水平,因此在一定程度上影响了上市房企的经营性现金流表现。大型房地产商2010年的经营性现金流量净值普遍出现了下滑的态势。包括万科、首开股份、华侨城A等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。万科在年报中表示,未来一段时期,行业资金面紧缩将成为大势所趋,这意味着企业必须加强资金的管理。另一方面,企业也需要提升现有资源的使用效率,强化内增长能力。
  据统计,嘉凯城等6公司业绩有不同程度的下降,其中绿景地产去年出现亏损。年报显示,2010年,绿景地产实现营业收入7119.81万元,同比下降84.49%;实现净利润亏损4943.24万元,主要为可结转销售收入大幅减少所致。冠城大通去年业绩虽然大幅增长,但预收款项却出现下降。
  房企资金压力增大
  连续3轮的楼市调控政策给市场带来了量变到质变的影响,相比之前两轮调控更关注楼市交易本身。第三轮调控不仅在限购力度上前所未有,更是在楼市火爆的命脉——信贷资金上加大调控力度。相比第一轮调控前,利息基本已经翻倍。成交量的大幅下跌将明显地影响开发商的销售。而2010年积压的大量土地,在2011年将初步进入开发环节。资金的消耗量将持续上涨。
  数据显示,2010年以来两市有34家房地产上市公司公布了增发预案,计划募资金额超过760亿元。不过到目前为止,尚无一例成功实施。其中已有7家停止实施、一家未获通过,其余的有21家获得股东大会通过、两家董事会预案、3家证监会通过。2010年房地产开发企业资金来源中,国内贷款的比例由2009年的19.8%下降为17.3%。多个城市出台的商品房预售款监管方案,也对预售款的使用进行限制。据1-2月统计局公布的全国楼市数据可以看到,开发商本年资金来源达到了12173亿,相比去年同期上涨了16.3%,而其中超过这一上涨幅度的主要为自筹资金、定金及预收款,特别是外资。虽然数据显示的绝对值不高,但是上涨幅度达到61.5%。从投资额看,绝对值依然比较高,这使得短期内出现明显价格下调的可能性不大,但是随着政策的深入:开发商资金来源增幅快速回落至16.3%,而去年为25.4%。下半年开发商将遇到非常大的资金压力。
  目前来看,部分房企的资金压力不大,但是从整体市场来看,2010年已有部分企业出现亏损,而最先降价的很可能是这部分楼盘。市场的均价这一木桶往往由中小公司来决定。二季度很可能逐渐开始区域性的价格下调。
  对所谓房价下跌带来财富效应的消失,由此可能会冲击我国消费市场的担忧,则需要在全国范围的住房征信系统公布之后,方能有较为精确的评估。金融规划有一个共识,一个家庭所拥有的第一套住房,不纳入其可投资的财富范围。也就是说,影响居民今后的生活水平的投资和消费决策,所依据的财富条件,并不考虑居民已有的第一套住房。
  慧择提示:房价现在很是不稳,一定要把握好时机,看清形式,慧择推荐您,

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