贷款 贷款攻略 新型贷款 买房签“阴阳合同”
买房签“阴阳合同”

  您的房子买保险了吗?
  慧择网【摘要】现在越来越多的人选择了买二手房,一部分是因为房价的波动,有的人因为自己心仪的小区已经没有现房。在选房子的同时,还希望能够注意过程中的一些细节。
  买卖过二手房的市民肯定有这样的经历:在签订房屋买卖契约时,二手房中介通常建议把房屋的实际成交价写低一点,“可以避税,少的能省几千块,多的几万块都可能。”看似很划算,可最近,市民刘女士的经历告诉我们,省掉的几千块可能会带来大麻烦。
  问题:两个合同不一样,住房公积金提不了
  郑州市民刘女士2008年买了一套小房子,总价22.45万元。在签署房屋买卖契约时,办理业务的二手房中介建议她,“把首付的11万元写成成交总价,一次性付清,可少交一点税费”。她一算,可以少交1000多元钱。于是就按中介的交代,在房屋买卖契约中写道:买卖双方约定成交金额为一次性付清11万元。并按照合同的实际成交金额在银行办理了按揭贷款,贷款15年,总贷款额11万元。
  今年8月下旬她到郑州一家银行提取住房公积金,工作人员审核了她的材料后告诉她不能提取公积金。
  “说我不符合取公积金的条件。”刘女士很疑惑,自己之前每年都取一次,材料也都可以审核通过,为什么突然就不让取了呢?
  中介:房屋买卖契约涉及三方,不能更改
  “前几年这样操作的确实很多。”21世纪不动产郑州区域总经理助理王川表示,除了客户要求,中介这样做的目的之一就是降低契税,促成成交。“房管局备案看房屋买卖契约,银行办理按揭贷款看房屋买卖合同,这就给了一些人钻空子的机会。”
  不过,他还表示,2011年1月份开始,郑州市住房保障和房地产管理局针对“阴阳合同”开始实施资金监管,房子卖什么价,必须报什么价,买房者先把房款放在房管局的资金监管账户,等新的房产证出来5个工作日之后,才会把房款转给卖房者。这样“阴阳合同”出现的几率就小了很多。
  “房屋买卖契约涉及三方,买方、卖方和房管局,一般情况下,是不可逆转的,刘女士这样的,只能申请公积金住房装修贷款。”王川表示。
  政策:提取住房公积金,两份合同成交价须一致
  郑州市住房公积金管理中心归集管理处李处长表示,自2011年8月份起,贷款购买二手住房的市民提取住房公积金,除了常规的资料外,还需要审核房屋买卖契约,如果房屋买卖契约上的成交价格与购房合同不一致,接近或者低于贷款金额,将不能正常提取住房公积金。
  李处长表示,在判断是否可以进行公积金贷款或者提取时,有两个基本判断标准,一是申请人的贷款要给谁,划给卖房人的,一般是正常的,可以申请贷款;二是贷款金额不能超过房屋的成交金额。
  “住房公积金的用途主要用来购房,而贷款的金额一般都在房屋成交价的80%以下。刘女士的买卖契约里约定的房屋成交金额与贷款额相当,显然是不正常的。这种情况下,我们无法认定这是正常的购房贷款。”李处长表示。
  提醒:如实填写购房合同和房屋买卖契约可减少麻烦
  李处长提醒,准备用公积金贷款或者贷款购房提取公积金的市民,最好如实填写购房合同和房屋买卖契约。“最好把贷款金额和首付款一起约定在合同里,减少不必要的纠纷。”
  王川说,很多购房者在购房时为了避税,贪图一时的小便宜,但是这笔账肯定跑不掉,“手中的二手房再次出手时,还是要按照卖房子的价格缴税,比如你的房子40万元买的,在签订买卖契约时写的是30万元,并按照30万元缴税,等到再次出手时,如果卖了50万元,一样要按照50万元的标准缴纳税费。”王川说。
  他还举例子说,目前最极端的避税手段就是走房产赠与,如一套100万元的房子,买的时候只需要缴纳几千元钱的费用。但是如果购房者想再次出手转卖,除了正常的税费之外,还要另外缴纳20%的个人所得税,“而严格按照实情来填写购房合同和房屋买卖契约就不会有问题了 ”。
  对老百姓来说,吃住是头等大事,希望不要随意听信一些销售员或者贪一些小便宜,这样会给自己带来一些不必要的麻烦。
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