贷款 贷款攻略 新型贷款 限购牵引出换租热潮
限购牵引出换租热潮

  您的房子买保险了吗?
  【摘要】把自家的住房出租掉,自己租他人的房子来住,在政策和通胀等因素的推动下,换租现象正逐渐增多。当前“换租”的目的主要有改善居住环境,以及利用换租获取租金差价两种,由此产生的换租方式也可以分为以大换小,以小换大等多种类型。
慧择网  “换租”现象的产生刺激了租赁市场的房源供应量及市场需求量的增加,有利于租赁市场的良性发展,同时也解决了许多人由于购房受限带来的居住问题,同时这也是家庭理财的一种新方式。对于以赚租金差为目的的换租者,业内人士提醒谨慎操作,实施换租计划时应把因此 而产生的搬家费用,以及搬到新环境可能产生的不便考虑在内。选择“换租”的一大原因就是希望通过同等区域内,出租自有大房、承租他人小房来达到开源节流的目的。不少家庭人口少但自有房屋户型大的业主,选择出租现住房屋,再承租一套小户型房屋,一方面可以用租金差价补贴生活收入,另一方面也节约了打理大房的人力、物力成本。
  升级版“限购令”的出台改变了不少购房者的置业计划,田小姐也是其中之一。她和丈夫在2009年初购买了一套一房一厅的小户型。小区地处内环内繁华地段,交通、就医、购物、休闲等活动基本都可在步行范围内解决,田小姐夫妇对自己的居住环境非常满意。转眼2年过去,今年年初,家里添了新人——宝宝出生了。为了照顾孩子,田小姐把公公婆婆接来上海。增加了3个居住者,原本惬意的小房子一下子变得异常拥挤,小客厅、阳台,甚至厨房都堆满了东西。看着无从下脚的小房子,田小姐夫妇商量:干脆在附近再买一套小户型给公婆住,既方便照顾孩子,又可以给彼此适当的空间。决心下了,两人开始跑中介门店。好不容易找到一套满意的房子,准备要下定金时,田小姐被朋友告知,外地户籍家庭暂时不能在上海买第二套房了。
  把手头的小户型卖了换一套大房子?田小姐也考虑过。但是小房子买进来不到5年,全额征收的营业税也是一个不小的数目。转嫁给下家?那就是变相的涨价,房子要很快出手就很难。此外,住惯繁华社区的田小姐不愿意搬到外围区域,但附近小区的大户型总价却是她“不能承受之重”。思前想后,她放弃了买房的计划,而是在附近一个比较新的小区租了一套105平方米的2房2厅,这是一套精装修电梯房,月租金4300元/月。同时,她把自己的一房一厅老公房出租掉,月租2700元/月。“相当于自己每个月比之前多支出1600元的居住成本,享受到的是比原来多50平方米的居住面积、电梯、比较新的小区环境、更多的绿化面积、更周到的物业、保安服务等,很值!”田小姐说。
  这里所说的“近”和地段无关,而是在说居住地和工作地点之间的距离。刘小姐去年大学毕业后在普陀区找了一份不错的工作,收入颇丰且发展空间大,唯一的不足是工作节奏非常紧张,偶尔还需要加班。这让家住在浦东的她饱受了半年多的舟车劳顿之苦。
  今年4月份,她和父母提出,打算去普陀区工作单位附近租一套小户型搬出去住。为了方面照顾女儿饮食,刘小姐的父母决定,把浦东这套2房2厅出租掉,全家三口一同去普陀区租房住。为了尽快实现换租,他们对物业的租金定价为4000元,比市场价低了5%左右,很快便找到了租客。几天后,他们在普陀区也找到了一套2房2厅的次新房居住,月租金3500元。免去了每天早早起床赶时间上班,免去了加班到半夜走在路上的心惊胆战,免去了昂贵的“差头费”,此外,换租还给他们带来了每月500元的租金收益。
  按照绝大多数人的惯性思维,租客都是没有住房的人。有房的人还去租房住,不是给自己找麻烦?然而,对于急需改善居住环境,而短期内又难以通过买房来满足这一目的的人而言,租房的确是一个值得尝试,也是极为有效的好办法。
  从合富置业、中原地产、汉宇地产等本市多家房产中介门店提供的信息可以看出,除为靠近工作地点、孩子校区而换租外,不少潜在的改善型购房者也暂时放弃了置业计划,选择通过租房来改善居住条件。其中,一部分购房者换租是因为置换房屋的总体预算资金紧张,还有一部分人则是看跌后市,不愿在价格高位买进新居。
  对于今后仍有买房打算的换租者,业内人士建议要及时关注市场信息。此外,在换租时可尽量靠近目标区域,便于在租房的过程当中熟悉周边环境和市场行情,为实施日后的改善购房计划作准备。
  如果说改善型租客是换租群体中的刚性需求外,那么以赚取租金差为目的的换租则可以说是一种投资行为。既然是投资就要考虑到成本与收益。对于想通过换租来赚取差价的业主而言,除了租金差额收益外,由换租而产生的一些时间、资金成本以及其他风险也应考虑在内,而后再谨慎决定。
  搬家成本。当前绝大多数房东并不接受1年以上的长租,这就意味着,换租者有可能面临一年搬一次家的窘境。不但搬家过程消耗资金与精力,再次重新找出租房对时间和精力而言也是一个不小的挑战。另外,对于以距离市中心的近换远的换租者而言,搬到外围区域可能会导致出行成本的增加。这类业主自有的物业往往户型较大,或所处地段高端,对应的租客群体范围较小,很难快速出租掉。业主有可能面临一段空租期。不少大户型的直接租客是“二房东”。他们把房子重新出租后群租,这对物业的结构和品质本身会造成一定的破坏。因此建议业主谨慎挑选租客,并经常关注物业租住情况。
  由于政策的影响,使得很大一部分本来准备购房的人群搁置了购房计划,变买为租,继续观望;政策也使部分卖房者的房屋销售受到影响,变卖为租;再加上城中村拆迁造成的租赁人群外扩,种种迹象表明,二手房租赁市场的火爆可以说是水到渠成。
  慧择提示:换租可以说有利有弊,租来的房子肯定不会像自己的房子那样爱护,且租房者的素质层次不同也会有影响。慧择推荐您:

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