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中小开发商规避限购

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  【摘要】在国内,当前待售的一手商品房多是期房。购买期房的程序首先是购房者和开发商签订买卖合同,然后再等待开发商交房,这往往需要一年左右的时间。购房者要等交房之后,才能去房地产交易中心办理所购房源的房产证。
慧择网  与去年的房产调控环境不同,当下的地产调控已几乎招数用尽,且仍在不断收紧之中,开发商遇到的压力与困难远超预期。只要调控政策不出现松动,预计在年底前,房价就将出现一波较明显的调整。当然,真正的政策考验在于,如果房价果真下跌之后,调控政策是否会出现松动,调控部门对此应该保持警惕。
  有机构人士曝出,上海部分高端住宅项目通过缓办房产证来规避限购令影响。即购房者在购房时,和开发商在正常签订的买卖合同之外,另签一份协议,约定在合同签订后一定年限内,如果限购令仍未解除,购房者无法办理房产证,那么开发商将把购房款如数奉还。
  盈科律师事务所律师宋安成表示,当前,相关部门对限购执行的监管,往往停留在房产过户环节。如果购房者自愿暂时不过户,就无从监管。但这类做法的操作风险也是显而易见的。中原地产上海研究咨询部经理龚敏表示,对于购房者来说,虽然签订了买卖合同,如果房产证办不下来,即使告上法庭,也不受法律保护,因为这是违规操作。
  “我们也曾想过这个办法,但是最终没有执行。”华丽家族股份有限公司营销总监方勇认为,这类办法其实行不通。按照现行的政策,买房合同是在限购令执行期间签订的,即使限购令解除,在限购令期间签订的买房合同有可能仍然办不下房产证,毕竟合同是在政策约束期签订的。方勇表示,实际上,采用此类操作的开发商也面临纠纷风险。若是上市公司,销售合同签订后是要计算进利润的,但是因为此类客户长时间处于合同期,合同有约定在此期间客户可以要求退房。这部分是否算进成交利润就比较难办。
  上置美兰湖高尔夫别墅项目策划总监陈纲则表示,这类手段难成气候,如果大部分开发商跟进,政府不会坐视不管,一定会出台相应的措施监管。这样,开发商和购房者都会得不偿失。“之所以有部分开发商冒险以这类缓办房产证的方式规避限购,就是因为在政策打压下,楼市成交急剧下滑,一些现金流不够充裕或者产品比较单一的中小开发商出现了资金链紧张,以期通过这类方式回笼部分资金。”陈纲说。实际上,今年年初上海加强版“限购令”的出台,对市场的影响很大。但多数开发商并不认为限购政策能够长期执行。开发商的底气来自过去两年房地产市场的迅猛发展。过去两年,楼市销售火爆,开发商资金都比较充足。
  有业内人士预测,限购政策执行下去,先倒下的可能并非开发商,而是地方政府先撑不住了,自行给市场松绑。实际上,此事已有先兆。4月20日,海口市市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上说,要“充分利用国务院给予海南的优惠政策,按照限价不限购的原则,积极出台相关实施细则”。这被解读为“海口拟停止执行楼市限购”。虽然海口方面予以否认,但地方政府的态度显而易见。
  目前开发商不仅无法从银行拿到新增贷款,同时到期贷款归还后也不再被银行继续授信;直接融资方面,资本市场上房地产企业的融资和IPO也已全面停止。此外,针对一些地产商通过信托形式融资的手段,不仅近期监管部门已开始关注,更重要的是市场融资成本非常高。
  慧择提示:房产政策在不断变化,房子也需要一份保障。

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