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中国需要更多的保障房

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  【摘要】现在的中国人遇到了前所未有的住房难问题。相当部分人为一个安居之所寝食难安,在高得离谱的房价面前,许多已进入中国传统上“成家立业”年龄的青年,对住房问题充满了绝望的情绪。
慧择网  但是,现在的房价能为刚性需求服务吗?不能。现在房价高的原因,就是房地产发展方向错了,它违背了房地产的属性,它脱离了刚性需求。房地产成了各地发展经济的支柱,成了投机和投资对象。如此下去,我们的房地产必然产生泡沫,空置必然增多,为什么现在降了价,仍然市场冷落,就是价格严重脱离了刚性需求。对刚性需求者而言绝不是所谓“观望”,而是仍无能力购买。
  自从年初中央政府宣布今年建设1000万套保障房、今后5年将共新建3600万套保障房这一庞大计划以来,围绕保障房的争论就一直没有停息过。由于保障房对地方政府来说,是一项“亏本”的生意,地方政府对此事一直采取消极拖延的态度。直到最近,中央政府还在催促,要求确保1000万套保障房11月底前全部开建。
  首年1000万套、5年3600万套,这让反危机的4万亿建设计划相形见绌。提出这一庞大的计划出发点有两个:一是为了在高房价环境下,解决中低收入阶层的住房困难,促进社会公平;二是为了对冲社会投资的减速,防止经济增速出现过快地下降。一项政策要取得成功,首要前提政策出发点必须是科学的。然而,冷静分析之后,上述两个出发点都缺乏坚实的科学基础。在一般人看来,房价之所以不断上涨,老百姓的住房之所以困难,是因为城市化导致城市人口快速增长,住房供不应求。如果真是这样,那么大量建设保障房,显然是一条有效的解决之道,5年内增加3600万套保障房供给,可以解决1亿多居民的住房问题,城市老百姓面临的住房难问题即便不能全盘解决,至少也可以得到根本缓解。
  然而,用供求关系来解释当前的住房难问题,在方法上就很可能是错误的。各方面的数据都不支持住房供不应求的说法。首先,人们只看到了城市化在推进,却没有看到城市新建住房也在不断增加,从而住房存量在持续增长。根据官方统计数据,最近20年来,中国城市化以每年大约1%的稳定速度在上升,但各地住房建设的速度比这还要快。其结果是,几乎所有城市的人均住房面积在过去若干年里都在持续地上升。以全国人口密度最大的城市深圳为例,该市的常住人口人均住宅面积(住宅总面积/常住人口数)已接近40平方方米。全国最大城市上海的人均住房建筑面积也从2003年的29.35平方米,上升到2009年的34平米。另外,根据发改委官员在今年4月份透露的数据,最近10年,中国城市建成区面积扩张了50%,而城镇人口只增加了26%.这意味着我国土地城镇化的速度快于人口城镇化的速度,差不多快了一倍,城市建成区的人口密度不断下降。这也从另一个角度间接地证明,最近十年中国的城市人口的增长并不是当前住房问题紧张的根源。
  事实上,目前住房问题如此尖锐的根源,不在于总的供给有什么问题,症结在于分配不均以及不当货币信贷政策使住房变成金融产品,对正常的供求关系造成了扭曲。大量的住房,被开发商囤积、被炒房者囤积、被权力者占有,也就是说,相当一部分住房掌握在并不需要住房的人手中。当年中国股市处于4000点左右、泡沫警报拉响的时候,很多人认为股市上涨是因为股票供应不足,故而应该加大供应来平抑股价,孰不知,加大发行的结果是股价从4000点直冲上6000点。今天的房地产市场形势与此十分相似,当一个商品获得金融属性,并陷入投机狂潮之后,在某个时间段内会形成趋势运动,其价格无法再用正常的供求关系来解释。也就是说,今天房价之所以畸高、人民之所以住房难,与供给无关。
  以加大保障房供给的思路来解决住房难,最典型的失败案例出现在香港回归前后。香港回归之前的数年,受回归利好的推动,香港房地产市场出现巨大泡沫,社会上出现了严重的住房难问题。1997年,特首董建华在施政报告之中提出“八万五建屋计划”,提出每年供应不少于85000个住宅单位,10年内全港七成家庭可以自置居所,轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。但是,该计划很快就出了问题,1998年东南亚金融危机刺破香港房地产泡沫之后,房地产市场现出原形,房价贬值70%,大量家庭成为负资产,“八万五计划”最终在人们的批评声浪中不了了之。当年香港这个雄心万丈的保障房计划之所以“种瓜得豆”,乃是因为政府误判了房地产形势,误将投机推高的房价原因归结为供给不足。今天中国内地的形势,与当年香港极为相似,这段经验教训决策者实不应忽视。
  此外,指望保障房来促进社会公平也根本无法实现,虽然世界上确实有些国家的保障房制度达到了这个目标。但在中国的法制环境和吏治水平下,保障房不但不能促进公平,反而只会加大社会不公。过去如此,在可预见的未来仍会如此,不会因有“生命线”的护航而改变。目前,在“硬任务”的逼迫下,各地将形形色色的单位自建房、定向房充数为保障房,可以预料,最终能得到保障房保障的中低收入者将为数寥寥,大量的腐败和不公平现象将会涌现。
  3600万套保障房计划的另一个出发点,即对冲投资下滑,也是站不住脚的。由于缺乏积极有效的体制改革,后金融危机时代的中国经济潜在增长率已不可避免地下降,当前增长下滑通胀难消的现象,即是明证。截至目前,中国经济不存在总需求不足的问题,反而在劳动力、资源各方面呈现出紧张状态,因此政府根本没必要再在总需求方面加码。即便未来出现四万亿项目结束、民间投资同步出现下滑的不利局面,政策的着力点也应该放在调整收入分配、刺激消费方面,而不能指望通过这种庞大的政府投资计划来拉动总需求。
  因此,必须使房地产与城市化相适应。只有降低房价,才能降低房租,只有价格下来了,低收入人群和刚参加工作的人群才能安居,才能使他们与子女共同生活,才能与父母团聚。这不仅是人之常情的需要,也是为构建和谐社会应尽的人道主义责任。
  慧择提示:做好保障,减少风险可能带来的损失。

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